【正文】 北京：科學(xué)出版社 .2021： 312320 [20]中國直轄市房地產(chǎn)年鑒編委會 .2021 中國直轄市房地產(chǎn)年鑒 [G].（第一版） .天津： 天津社會科學(xué)院出版社 .2021：526529 [21]李平、李亮 .全球房地產(chǎn)市場 [M].（第一版） .深圳：世界經(jīng)濟出版社 .2021： 156159 [22]鐘宏 .如何看待一些地區(qū)房價的較快上漲 [M].（第一版） .北京：中國統(tǒng)計出版社 .2021： 263266 。只有以上措施多管齊下加上社會各方的努力，我國商品房價格才能逐漸趨于一個合理的價格范圍。 六 結(jié)論 總之， 造成我國商品房價格過高的因素是多方面的，包括我國房地產(chǎn)市場供求失衡，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加，投資性購房增長過快，不合理財政體制、金融政策以及傳統(tǒng)文化、非理性預(yù)期等。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，第 三套及以上住房貸款暫停發(fā)放 。 ③ 高房價地區(qū)三套房停貸 此前金融機構(gòu)對房貸所 做 出的最嚴厲規(guī)定，就是二套房貸首付 40%及利率提高至 倍 。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控。 15 此外 ，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購房套數(shù)等 “ 臨時性 措施 ” 的權(quán)力賦予了地方政府。 ① 對于 地方政府 ， 穩(wěn)定房價不力將問責(zé) 新政策 首次將地方政府責(zé)任放在了《通知》的醒目位置，要求穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。除了尚未出臺的房產(chǎn)稅，目前能夠動用的一切手段都已經(jīng)被用到了極限。 6 我國針對商品房價格過高的 最新調(diào)控政策 2021 年 4 月 17 日國務(wù)院下發(fā) 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 （ 下稱“ 國十條 ” ） 。最后，過于限制甚至停止高檔住宅用地的供應(yīng)，在市場需求強勁的情況下，同樣會導(dǎo)致對高檔住宅的炒作。對于社會上一部分高收入階層，應(yīng)當給與他們一個釋放收入的市場。如果在這些地段只能興建普通住宅，顯然是行不通的。由于地段的不同，土地的轉(zhuǎn)讓價格會有很大的差別。興建適當數(shù)量的別墅、大套型住房和高檔住宅對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 和適應(yīng)市場需求來講是必需的。 2021 年建設(shè)部等部委出臺的文件中明確了要加大普通住宅的供應(yīng)，興建經(jīng)濟適用房和廉租房。我們應(yīng)當采取引導(dǎo)的方式，限制外資參與短線炒作 , 促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)。這種短線投入的資金，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有害無利。具體措施有：調(diào)整民間資本的市場準入政策， 進一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。目前制約民間資本投資的原因主要有：一是缺乏帶動經(jīng)濟 發(fā)展的龍頭行業(yè)；二是社會保障制度不健全，人們投資有后顧之憂；三是市場準入的限制太多，許多行業(yè)不準民營資本進入； 14 四是融資渠道狹窄，限制了民間資本的融資能力。 3 擴展民間資本的投資途徑 在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本參與住房的倒賣、炒作對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。實際上，許多經(jīng)濟發(fā)達的國家，住房的自有化程度也并不高，許多人是居住在政府提供的價格比較低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋。在改革住房制度的過程中，為了引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念，我們在輿論導(dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過市場化的方式解決住房問題。這一政策的出臺和執(zhí)行，不僅可以在一定程度上降低居民對商品住房的被動需求，也會維護被拆遷居民的合法權(quán)益。對此，在 2021 年國務(wù)院明確提出要控制拆遷數(shù)量。許多城市在舊城區(qū)改造中急功近利，對于舊城區(qū)居民的補償不到位、沒有妥善安排住 房。采取措施提高出租房屋的供應(yīng)量，降低出租房屋的稅費，通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵中低收入者租用房屋解決居住問題。 ② 促進房屋租賃市場的發(fā)展。對于建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地、資金、房屋的結(jié)構(gòu)、面積和配套生活設(shè)施等都要做出比較明確的規(guī)定。上級政府要監(jiān)督地方政府執(zhí)行，將經(jīng)濟適用房建設(shè)作為考核地方官員政績的標準之一，明確其責(zé)任。我認為，首先要明確地方政府的責(zé)任。我國應(yīng)當在大中城市中大力推廣經(jīng)濟適用房和廉租房。因此調(diào)控措施應(yīng)當圍繞需求方面來制定，主要應(yīng)當采取下列措施： ① 大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房 , 大大減少通過市場渠道供應(yīng)商品房的需求。同時，應(yīng)當明確住房價格調(diào)整的目標：對于房價收入比不高的小城鎮(zhèn)，是以穩(wěn)定房價，控制過快上漲為主；而對于房價收入比過 13 高的大中城市，目標應(yīng)當定位于讓住房價格在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上適度下降。正是上述利益的存在導(dǎo)致我國中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定上的搖擺不定和一些地方政府執(zhí)行上的敷衍了事。 1 堅定調(diào)控立場，明確調(diào)控目標 房地產(chǎn)行業(yè)的興旺可以帶動水泥、鋼材、裝修材料等行業(yè)的發(fā)展，并提供許多就業(yè)機會。另外，在一個以流動性為特 征的市場化和全球化時代，房價過高從根本上制約著國民的流動性，降低了人力資源的配置效率，也從根本上制約著民族創(chuàng)新能力的提高。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)堅持 “ 穩(wěn) ” 字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要促進市場的平穩(wěn)發(fā)展，也要促使房價回歸至合理水平。總的來看，房價過快上漲會導(dǎo)致收入差距的進一步擴大。 3 “ 再分配效應(yīng) ” 拉大居民收入差距 住房既是普通商品又是投資品，房價上漲對不同居民戶的財富存量會產(chǎn)生不同的影響。購房支出增加，占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴 大。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而加速經(jīng)濟增長；同樣，在經(jīng)濟蕭條時期會加速經(jīng)濟的下滑。從經(jīng)濟波動角度看，在經(jīng)濟擴張期，房價上漲會進一步推高經(jīng)濟增長；在經(jīng)濟收縮期，房價下降會引起經(jīng)濟增長進一步放緩。 1 “ 正反饋效應(yīng) ” 加劇宏觀經(jīng)濟波動 12 房價過快上漲產(chǎn)生 “ 財富效應(yīng) ”?？梢?，不合理的預(yù)期加速了不合理的價格上漲。因為在公眾看不到價格下降的希望時，就會形成“晚買不如早買，買小不如買大”的普遍心理，這就把未來需求也提到了當前，拉動了價格上漲。事實上，盡管公眾普遍認為房價過高，但大部分人仍然認為房價將會繼續(xù)上漲?，F(xiàn)代經(jīng)濟 學(xué)研究表明，心理預(yù)期產(chǎn)生了通貨膨脹慣性，即“通貨膨脹是因為我們預(yù)期了通貨膨脹，而我們預(yù)期了通貨膨脹是因為我們有了通貨膨脹”。這種占有欲和炫耀心理是農(nóng)業(yè)社會根深蒂固的意識，在現(xiàn)代社會仍然表現(xiàn)為農(nóng)村居民遠超過居住需要的大面積建房和城市對商品房的剛性需求，其結(jié)果是在我國這樣一個收入水平不高的發(fā)展中國家卻擁有很高的住房自有率，該指標在法國和德國僅 30%40%，美國僅 68%，而我國城鎮(zhèn)為 72%[23]。久而久之，我國 逐漸形成了一種重實物資產(chǎn)的潛意識，形成了深厚的土地情結(jié)和房屋情結(jié)。這樣，就形成了“雙方父母家庭支付首付款、青年家庭承擔(dān)按揭貸款”的購房模式，而那些非獨生子女或雙方父母均為農(nóng)村一般家庭的青年只能望樓興嘆?？梢?，房價的持續(xù)過高上漲反映了收入分配狀況的惡化，沒有一個良好的以中等收入者為主體的社會結(jié)構(gòu) ，形成一個健康的房地產(chǎn)市場是困難的。這樣，市場就把一般家庭的普通低檔房需求擋在了門外。財富集中勢必引導(dǎo)市場化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向大戶型和高端產(chǎn)品傾斜，因為富有家庭要買好房子和大房子。中國社科院收入分配課題組估算， 2021年全國的基尼系數(shù)達到 ，當前為 ；世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 顯示， 2021 年我國基尼系數(shù)超過 ， 2021 年逼近 。 9 收入分配與社會結(jié)構(gòu)的迅速 變化 社會學(xué)家已經(jīng)敏銳地指出，失衡的房市背后是一個失衡的社會，部分大城市畸形的房地產(chǎn)市 11 場是失衡社會中資源迅速向這些城市積聚的過程。房地產(chǎn)投資既可直接增加地方 GDP，又可以迅速提升城市形象，與地方政府的 政績追求一致。很多地方政府為攀比競爭而全力追求 GDP 增長，以“經(jīng)營城市”為口號大興土木。因此，渴望增加財政收入的地方政府與開發(fā)商其實是一個利益共同體，地方政府有很大的