【正文】 不可預(yù)見費(fèi) 1287 按 (1+2) 1%測算 3 總投資 130000 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 二、資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目投資 資金來源表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 金額 比例 1 自有資金 60000 % 2 借入資金 70000 % 合計(jì) 130000 % 第六章 財(cái)務(wù)分析及評價(jià) 一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 效益指標(biāo)一覽表 序號 內(nèi)容 單位 指標(biāo) 1 總投資額 萬元 130000 開發(fā)成本 萬元 100945 開發(fā)費(fèi)用 萬元 29055 2 項(xiàng)目對外銷售總收入 萬元 177617 3 利潤總額 萬元 32488 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 4 投資報(bào)酬率 % % 5 投資利稅率 % % 6 自有資金的投資利潤率 % % 7 項(xiàng)目凈利潤 萬元 24366 8 投資凈利率 % % 9 銷售凈利率 % % 二、 項(xiàng)目總體評價(jià) 附表 1：取得四塊土地費(fèi)用估算 表（單位：萬元） 土地使用權(quán)獲得價(jià)款總額匯總（萬元）： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 寶鋼發(fā)展有限公司 上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司 孫月新 土地轉(zhuǎn)讓尾款 軍用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 支付的借款利息費(fèi)用 轉(zhuǎn)讓前君庭 借款利息 交易所服務(wù)費(fèi) 產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中介費(fèi) 上海正廷企業(yè)營銷策劃中心（有限合伙） 其他 總額 55501 說明：四塊土地共 21540 平方米，因此次只開發(fā)其中三塊土地（ 7 丘、 12 丘、18丘），共 平方米，其中 13丘不開發(fā)，為 平方米，按土地比例算出： 55501*（取四舍五入）。 二、 建設(shè)規(guī)模 及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目開發(fā)上海市楊浦區(qū)新江灣城 24 4號地塊綜合項(xiàng)目；項(xiàng)目總用地面積 21540 平方米 , 總建筑面積約 90, ㎡ ,其中 24 4號地塊已經(jīng)動(dòng)工， 243 號塊占地面積 1810 平方米 ，建筑面積 4525 ㎡ ， 需要與另一家開發(fā)商筑居同步規(guī)劃施工，目前 雙方同時(shí) 啟動(dòng)時(shí)間約為 2020 年下半年）， 24 4號三個(gè)地塊的 主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)量 1 總用地面積 平方米 總建筑面積 平方米 2 地上不計(jì)容建筑面積 地上計(jì)容建筑面積 其中 住宅 6275 寫字樓 總部辦公 商業(yè) 門衛(wèi)及垃圾房 120 地下建筑面積 其中 商業(yè) 停車位 450 輛 人防面積 8120 3 住宅所占比例 % 11% 辦公所占比例 % 47% 商業(yè)所占比例 % 42% 4 建筑占地面積 平方米 9530 5 道路廣場面積 平方米 6 綠地面積 平方米 % 7 建筑密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 輛 460 其中 地面停車 10 地下停車 450 11 非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 984 三 、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 2 月開工建設(shè)， 2020 年 5月開始預(yù)售， 預(yù)計(jì) 2020 年12月可全部交付使用，建設(shè)周期約為 36個(gè)月 。以小汽車和快速捷運(yùn)系統(tǒng)為主的交通方式，齊全而便利的生活配套服務(wù)設(shè)施，科技化、信息化的設(shè)備系統(tǒng)，構(gòu)成了新社區(qū)居民的生活、辦公方式。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 項(xiàng)目建設(shè)總體思路 在全面深刻、理解與領(lǐng)會楊浦區(qū)及新江灣城 發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目將集合 “ 生態(tài)、人文、信息、低碳、資源 ” 各項(xiàng)內(nèi)容，提出對本地塊 新江灣城 24 4地塊綜合項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)的總體思路是： ? “以人為本，為人服務(wù)”，了解分析社區(qū)人員的社會文化特性，加強(qiáng)社區(qū)人員的“工作、文化、休閑”生活，提供人與人交往的優(yōu)質(zhì)平臺。同時(shí)，新江灣城地區(qū)應(yīng)開發(fā)建設(shè)為生態(tài)型、知識型的城市住區(qū)，充分吸收國際先進(jìn)理念，推陳出新，成為 21 世紀(jì)上海城市居住區(qū)發(fā)展的新典范。對于發(fā)展居住區(qū)而言，現(xiàn)狀用地良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，提供營造優(yōu) 良居住環(huán)境的先天優(yōu)勢。如現(xiàn)有閘北水廠擴(kuò)容保證供水，閘北電廠的改造改善周邊環(huán)境質(zhì)量等。逸仙路、軍工路、淞滬路等城市干道為新江灣城提供與周邊地區(qū)以及五角場城市副中心的聯(lián)系途徑。作為中心城不可或缺的組成部分，周邊基礎(chǔ)設(shè)施的良好發(fā)展為新江灣城地區(qū)的開發(fā)提供有 力支撐。因此在居住和教育功能方面對新江灣城的開發(fā)產(chǎn)生較大需求。 該區(qū)域規(guī)劃遠(yuǎn)景尚未體現(xiàn)出功能優(yōu)勢，加之周邊原有商務(wù)配套設(shè)施不完善，致使客戶來源仍以區(qū)域內(nèi)客戶和少量投資客戶為主。五角場板塊被規(guī)劃為未來上海城市的副中心，給該區(qū)域帶來了前所未有的區(qū)域競爭力。 ） 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 辦公 物業(yè) 楊浦區(qū)辦公市場主要以五角場 — 黃興板塊和楊浦內(nèi)環(huán)線板塊組成，其中五角場板塊和黃興板塊近期辦公市場表現(xiàn)較為活躍。據(jù)調(diào)研，剩余主要為沿街鋪面和大面積鋪面。 售價(jià) ：九隆坊項(xiàng)目分割出售的 價(jià)格，截止 2020年 7月 23 日平均成交價(jià)格為 16071元 /㎡。 租售情況 租金 ：萬達(dá)廣場 1F服飾城租金價(jià)格為 1520元 /㎡ /天，整體商業(yè)租金據(jù)新聞報(bào)道為 元 /㎡ /天；九隆坊按不同樓層定位招商，整體租金約為 元 /㎡ /天；財(cái)富國際廣場商業(yè)整體租金約為3 元 /㎡ /天。 九隆坊和東上海商業(yè)廣場則分割出售。 典型項(xiàng)目 —— 2020 年成交排行前十的項(xiàng)目 排名 項(xiàng)目名稱 新 推案時(shí)間 成交 成交 開發(fā)商 熱銷原因 面積（平米） 均價(jià)（元 /平） 1 華潤置地橡樹灣城 2020/10/4 34823 37419 華潤置地 品牌開發(fā)商、產(chǎn)品精致 2 創(chuàng)智天地嘉苑 2020/11/23 27530 37885 上海瑞安房地產(chǎn)有限公司 上 海創(chuàng)智天地發(fā)展有限公司 品牌開發(fā)商、綜合體項(xiàng)目、自身配套豐富 3 國際濱江城 2020/12/29 26219 29104 上海正海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型緊湊，總價(jià)相對區(qū)域 內(nèi)較低，價(jià)格優(yōu)勢明顯 4 香景園 2020/8/31 25710 36313 上海保輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型緊湊總價(jià)略低，性價(jià) 比相對較高 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 5 九龍倉璽園 2020/6/25 18957 46330 上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 品牌開發(fā)商、產(chǎn)品大氣精 致 6 嘉譽(yù)園 2020/11/29 15135 38732 上 海城投悅城置業(yè)有限公司 戶型多樣可選性大，性價(jià) 比高 7 中建府邸 2020/9/22 14585 47740 華東中建地產(chǎn)有限公司 別墅提升社區(qū)價(jià)值、開發(fā) 商品牌 商業(yè)物業(yè) 租售模式 萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城和財(cái)富國際廣場為開發(fā)商持有經(jīng)營。 ? 文化體育中心 ——— 以體育場、游泳池、體育館為核心，發(fā)展文化藝術(shù)工作室、文化市場、休閑娛樂設(shè)施等。商務(wù)辦公建筑面積約為 平方米，包括新江灣城 ， 323 街坊東基地 ， 324 街坊舊改 萬平米。中央社區(qū)商務(wù)辦公建筑面積約 。 ? 大學(xué)社區(qū)中心 ——— 將整合學(xué)校部分硬件、軟件設(shè)施，形成學(xué)生、教師、科研工作者、居民的工作和生活中心區(qū)，包括學(xué)生活動(dòng)中心、學(xué)生交流中心、大學(xué) 城信息中心等綜合多功能的新型居住社區(qū)。 區(qū)域 商業(yè)商務(wù)開發(fā)分環(huán)島核心商務(wù)區(qū)、大學(xué)社區(qū)中心、科技研發(fā)中心、綜合服務(wù)中心和文化體育中心五大板塊 ： ? 環(huán)島核心商務(wù)區(qū) ——— 將建設(shè)商務(wù)辦公樓、星級酒店、購物中心、步行商業(yè)街區(qū)等，依托區(qū)域內(nèi)眾多高校，吸引國內(nèi)科技創(chuàng)新企業(yè)、海內(nèi)外集團(tuán)、國際專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等設(shè)立區(qū)域總部或分部；同時(shí)吸引信息咨詢、金融服務(wù)、人力資源、展覽、物流、法律、中介等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐；知識服務(wù)業(yè)，如教育培訓(xùn)、科技研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)和文化出版等也是該區(qū)域著力引入的目標(biāo)。 五角場商圈概述 五角場地處楊浦區(qū)北部 ,傳統(tǒng)上是指由國定路、政立路、國和路圍成的約 3公里多的環(huán)島地區(qū) ,由邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、松滬路五條發(fā)散型主干道在此交匯而得名。 新江灣城地區(qū)應(yīng)開發(fā)建設(shè)為上海中心城的花園城區(qū)，在充分利用周邊設(shè)施的基礎(chǔ)上，為地區(qū)功能發(fā)展提供拓展空間，并提升北部城區(qū)的環(huán)境與景觀形象。 原機(jī)場用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。周邊市政配套設(shè)施系統(tǒng)的發(fā)展也為新江灣城的居住開發(fā)提供有力支持。 根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵 M M3線和輕軌 L5 線將從新江灣城地區(qū)通過，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。由于原為軍用機(jī)場，長久以來作為一塊相對獨(dú)立和封閉的用地，對地區(qū)交通通道形成一定程度的阻隔，新江灣城開發(fā)將有助于打通區(qū)域性交通通道，使地區(qū)道路系統(tǒng)更加完善。 醫(yī)療配套 長海醫(yī)院，三等甲（位于長海路，距離地塊約 公里） 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 東方肝膽外科醫(yī)院，三等甲（位于長海路、長海醫(yī)院旁） 同濟(jì)大學(xué)附屬肺科醫(yī)院，三級甲（位于政民路，約 公里） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 新江灣城周邊居住區(qū)人口密集，亟待疏解；同時(shí)周邊大學(xué)教育功能的發(fā)展，也需要有拓展空間。其中在地塊附近就規(guī)劃有 3所幼稚園和 1所小學(xué)。 此外，地塊也可享受到五角場城市副中心的配套。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 ■ 配套設(shè)施： 交通配套 地塊西面的淞滬路殷高路規(guī)劃有軌道交通 10 號線（ M1）站點(diǎn)，距離大概為 2 公里 地塊東面的國江路規(guī)劃有軌道交通 18 號線（ L5）站點(diǎn)，距離僅為 200 米 此外，新江灣城內(nèi)日后還會通多路公交車，連接楊浦其他區(qū)域以及閘北、虹口等外區(qū)域 商業(yè) 配套 新江灣城內(nèi)部規(guī)劃有 3 個(gè)鄰里中心，其功能將包含社區(qū)行政管理、日常商業(yè)服務(wù)、文化衛(wèi)生設(shè)施，其中的一個(gè)鄰里中心就在本地塊斜對面。未 來這里的建筑毛密度為 ，居住用地平均容積率約為 。另外，這里有上海僅有的都市生態(tài)綠地，生態(tài)是新江灣的最大資源。 這是由它獨(dú)特的資源決定的。黃浦江活水從旁貫通。 在規(guī)劃范圍內(nèi)，國江路東側(cè)約 1平方公里左右的用地規(guī)劃為大學(xué)校區(qū)，作為復(fù)旦大學(xué)的教學(xué)科研擴(kuò)展用地。規(guī)劃范圍內(nèi)以河道系統(tǒng)聯(lián)系各生態(tài)湖，并連通區(qū)內(nèi)水系和小吉浦、黃