【正文】 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 浦江，形成兼顧景觀和排水的水系。 區(qū)域環(huán)境狀況 ■ 總體規(guī)劃： 在用地布局上，規(guī)劃范圍內(nèi)用地布局以水系和綠化為骨架。 ■ 連動(dòng)副中心，形成稀有資源片區(qū) 五角場(chǎng)是市政府著力打造的上海四大城市副中心之一，隨著去年中環(huán)的建成以及 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)使用，五角場(chǎng)向城市副中心又邁進(jìn)了一大步，五角場(chǎng)的商辦物業(yè)也逐漸成熟，而新江灣城規(guī)劃則以中高檔生態(tài)住宅為主，兩大板塊互相呼應(yīng)，形成系列。在楊浦區(qū)提出的 “ 知識(shí)楊浦 ” 戰(zhàn)略大背景下，新江灣城將扮演著重要角色。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，全球 窗體頂端窗體底端 信息化 革命如火如荼，智力型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，上海也開(kāi)始全面啟動(dòng) “ 科教興市 ” 戰(zhàn)略，依托科學(xué)技術(shù)、教育產(chǎn)業(yè)，建設(shè) “ 知識(shí)上海 ” 、 “ 智力上海 ” 。當(dāng)前的樓市發(fā)展也幾乎印 證了這一時(shí)代策略，小陸家嘴濱江線、老外灘、北外灘、世博濱江兩岸，及至黃浦江支流的蘇州河沿線區(qū)，都成為了上海樓市的佼佼者，而位于這條發(fā)展江軸北節(jié)點(diǎn)上的新江灣城，將承啟這一時(shí)代策略，繼續(xù)發(fā)展下去。 第三章 市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 區(qū)域 發(fā)展定位 ■ “浦江時(shí)代 ”北節(jié)點(diǎn) 上海城市的發(fā)展主軸一直是沿東、西方向展開(kāi)。到 2020 年，稅收超億元樓宇達(dá)到 10幢左右。“十二五”期間，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng) 15%以上，在 2020 年末達(dá)到480 億元以上，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 500 億元。 基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 以實(shí)現(xiàn)區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)、提升城區(qū)服務(wù)功能、提高城區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力為主線，以市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新性為引領(lǐng)，加快完善由市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)布局體系，加強(qiáng)市場(chǎng)流通功能塑造和貿(mào)易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，促進(jìn)新興業(yè)態(tài)、知名品牌、先進(jìn)理念和技術(shù)集聚。 楊浦區(qū)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 圍繞上海建設(shè)“四個(gè)中心”和現(xiàn)代化國(guó) 際大都市的總體目標(biāo)，依托楊浦國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城區(qū)建設(shè)的良好契機(jī)，結(jié)合楊浦區(qū)“四地四區(qū)”的發(fā)展定位，發(fā)揮楊浦區(qū)獨(dú)特的區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展空間和科技人文等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持搞活流通和擴(kuò)大消費(fèi)相結(jié)合，堅(jiān)持提升重點(diǎn)和培育新興相結(jié)合，堅(jiān)持完善布局和拓展空間相結(jié)合，以重大功能性項(xiàng)目為抓手，加快推進(jìn)商務(wù)商業(yè)設(shè)施建設(shè) ,加快對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放 ,進(jìn)一步集聚和引進(jìn)一批高能級(jí)、創(chuàng)新型的知名企業(yè)、知名品牌和總部機(jī)構(gòu)，形成層次分明、主體多元、功能集成、布局合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局，實(shí)現(xiàn)楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力不斷 提升。 堅(jiān)持繁榮繁華與便民利民原則。推動(dòng)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外融合，實(shí)現(xiàn)綜合性與專業(yè)性、高端化與大眾化、國(guó)際的與民族的等多元因素統(tǒng)籌和諧發(fā)展，大力推進(jìn)農(nóng)商聯(lián)動(dòng)、商旅聯(lián)動(dòng)、工商聯(lián)動(dòng)、銀商聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外貿(mào)聯(lián)動(dòng)，實(shí) 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 現(xiàn)商業(yè)發(fā)展與城市建 設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)增長(zhǎng)相同步。同時(shí)追求社會(huì)功能、城市文化等方面的內(nèi)在和諧，平衡區(qū)域生態(tài)、生活、生產(chǎn)綜合環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 堅(jiān)持以人為本與可持續(xù)發(fā)展原則。堅(jiān)持創(chuàng)新步伐，著力提升商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快確立以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主的可持續(xù)發(fā)展模式，促進(jìn)建立以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、商學(xué)研相結(jié)合的商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)創(chuàng)新體系。南向上海市四個(gè)城市副中心之一的江灣五角場(chǎng)，江灣五角場(chǎng)地區(qū)過(guò)去以體育和文化教育為主，周圍有復(fù)旦大學(xué)、 同濟(jì)大學(xué) 、建材大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、 上海體育學(xué)院 等，醫(yī)療設(shè)施有 長(zhǎng)海醫(yī)院 等。北接閘北電廠用地，緊鄰黃浦江。 新江灣城 24 4地塊綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，完全符合當(dāng)?shù)氐貐^(qū)發(fā)展規(guī)劃。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 具備了交通、環(huán)境、文化要素的新江灣城，成為 眾多具有國(guó)際視野的世界頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追捧 設(shè)的首選之地理。中部提升國(guó)際化社區(qū)品質(zhì)。新江灣城南部打造現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，加快高端商務(wù)樓宇建設(shè)，結(jié)合高星級(jí)酒店、劇院、時(shí)尚商業(yè)發(fā)展，與五角場(chǎng)功能區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。以 “ 生態(tài)、人文、信息、低碳、資源 ” 五大指標(biāo)為評(píng)判體系的 國(guó)際化社區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)論，決定了新江灣城土地的稀缺性和價(jià)值空間。城區(qū)中規(guī)劃了江灣天地、 復(fù)旦大學(xué) 江灣校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識(shí)商務(wù)中心等 六大板塊 ，以及生態(tài)走廊、文化中心、 極限運(yùn)動(dòng) 中心等特色生活配套。其中，校區(qū)主要為整個(gè)城區(qū)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展提供智力支持；園區(qū)的主要功能是提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的基地成為園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)增長(zhǎng)極；公共社區(qū)主要為校區(qū)和園區(qū)提供公共服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)適宜居住、休閑、交流的環(huán)境。 “ 知識(shí)楊浦 ” ，是楊浦區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的形 象定位，也是基礎(chǔ)教育均衡、優(yōu)質(zhì)發(fā)展的價(jià)值追求。 同時(shí)上海市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施《楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，確定科技教育為楊浦的主導(dǎo)功能，要高起點(diǎn)建設(shè)楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)。 全區(qū)共劃分為定海路街道、大橋街道、平?jīng)雎方值?、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、長(zhǎng)白新村街道、五 角場(chǎng)街道和殷行街道、江灣新城街道和五角場(chǎng)鎮(zhèn)政府等 12個(gè)行政區(qū)域，現(xiàn)有常住人口 124 萬(wàn)?？偯娣e 平方公里。地塊東面的淞滬路殷高路有軌道交通 10號(hào)線（ M1）站點(diǎn)， 距離僅為 200 米 ；地塊南面的政立路規(guī)劃有軌道交通 17 號(hào)線（ L5）站點(diǎn)，距離 也僅 為 200 米；地塊西面的國(guó)江路規(guī)劃有軌道交通 18號(hào)線（ L9）站點(diǎn)，距離大概為 4公里；地塊北面的三門路國(guó)霞路規(guī)劃有大型公交樞紐換乘，與地鐵 10 號(hào)線 18 號(hào)線互補(bǔ)連通；此外，新江灣城內(nèi)日后還會(huì)通多路公交車，連接楊浦其他區(qū)域以及閘北、 虹口等外區(qū)域。 地塊 東 至淞滬路， 南 靠 政立路 ， 西 鄰 規(guī)劃道路 國(guó)安路，北接 三門路 。主要是企業(yè)存貨中的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估造成的評(píng)估增值 ”，君庭置業(yè)股權(quán)及土地使用權(quán)整體評(píng)估價(jià)值為 萬(wàn)元、凈資產(chǎn) 萬(wàn)元。 2） 為落實(shí) 會(huì)議精神，寶鋼發(fā)展以《寶鋼發(fā)展（ 2020） 43 號(hào)》文的形式提請(qǐng)母公司寶鋼集團(tuán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓旗下君庭置業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)，寶鋼集團(tuán)以《寶鋼字（ 2020） 100 號(hào)》回文批復(fù)同意轉(zhuǎn)讓。 三、基地概況 土地來(lái)源情況 上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)旗下子公司 于 2020 年 9 月通過(guò)上海 聯(lián)合 產(chǎn)權(quán) 交易所競(jìng)得上海君庭置業(yè)有限公司 60%股權(quán) ,隨后又線下受讓 35%和 5%股權(quán)，并以承擔(dān) 萬(wàn)元委托貸款及負(fù)債的方式，合計(jì)以 萬(wàn)元獲得君庭置業(yè) 100%股權(quán)及其名下新江灣城 24 4,合計(jì)四幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，并于 2020 年 9 月 20 日與上海市楊浦區(qū)房屋土地資源管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。該公司成立于 2020 年 12 月 10 日，注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元，是寶鋼發(fā)展有限公司 為開(kāi)發(fā)上海新江灣城 24 4 地塊綜合項(xiàng)目而專門設(shè)立的項(xiàng)目子公司。集團(tuán)將成就“國(guó)際禧福、百年企業(yè)” 作為不懈奮斗的目標(biāo)，“十二五”期間，將加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng) 綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力 ，將禧福打造成“資本多元、三業(yè)并舉、管理現(xiàn)代、持續(xù)高效”的國(guó)內(nèi)影響力企業(yè)集團(tuán)。 集團(tuán)在快速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)金融投資也齊頭并進(jìn)，邁著上海定位國(guó)際金融中心的步伐，集團(tuán)重點(diǎn)涉足股權(quán)投資以及私募基金領(lǐng)域，分享了國(guó)內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)所帶來(lái)的豐厚投資回報(bào) 。鳳凰城 ”、“禧福 集團(tuán)房 地產(chǎn) 業(yè) 秉承 “打造精品樓盤，成就美好生活 ”的理念，先后 在江蘇、 山東、 上海等地開(kāi)發(fā) “禧福 二、項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位 為上海君庭置業(yè)有限公司，該公司是上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司。 上海市楊浦區(qū)環(huán)境保護(hù)局 《 關(guān)于 上海新江灣城 24 4 地塊項(xiàng)目 環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見(jiàn) 》， 楊環(huán)保許評(píng)【 2020】 416 號(hào)。 《上海新江灣城 24 4 地塊綜合項(xiàng)目 》 企業(yè)投資項(xiàng)目備案意見(jiàn)（楊發(fā)改備【 2020】38 號(hào)） 。君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 君庭 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編 制 單 位 ： 上海君庭置業(yè)有限公司 編 制 時(shí) 間 ： 2020 年 5 月 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目目 錄錄 第第 一一 章章 總總 論論 ..................................................................................................................... 3 一、本報(bào)告編制的依據(jù) ............................................................................................ 3 二、項(xiàng)目建設(shè)單位 ....................................................................................................3 建設(shè)單位母公司 ...............................................................................................3 項(xiàng)目建設(shè)單位 ...............................................................................................3 三、基地概況 ............................................................................................................4 土地來(lái)源情況 ...............................................................................................4 項(xiàng)目受讓背景 ...............................................................................................4 項(xiàng)目地理位置 ...............................................................................................4 第第 二二 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 所所 在在 地地 區(qū)區(qū) 域域 狀狀 況況 分分 析析 .........................................