【正文】 江灣城地處上海中心城區(qū)東北部，總占地面積 平方公里，原系江灣機(jī)場的舊 址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài) “ 綠寶石 ” 。新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態(tài)型大型花園式 國際社區(qū) ，在第三代國際社區(qū)的建設(shè)中備受矚目，比肩之前的古北與聯(lián)洋。 新江灣城發(fā)展規(guī)劃： 新江灣 地區(qū)將堅持高端發(fā)展原則，將“國際化、智能化、生態(tài)化”理念滲透到整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中。西北部凸顯國際科技產(chǎn)業(yè)園功能，充分利用復(fù)旦大學(xué)等高校的學(xué)科和人才優(yōu)勢，著力打造研發(fā)服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)基地。著力發(fā)展業(yè)態(tài)領(lǐng)先、安全便捷、個性多元、服務(wù)完善的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)，營造國際品質(zhì)的宜 居社區(qū)。目前，眾多實力開發(fā)商正在新江灣城這片土地上開發(fā)建設(shè)，共同打造美麗的生活空間。 二、 產(chǎn)業(yè)政策 分析 作為 楊浦區(qū) 最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，楊浦區(qū)的北部，東鄰殷行社區(qū)。西側(cè)與寶山區(qū)和 虹口區(qū) 相望。 楊浦區(qū)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展原則： 堅持創(chuàng)新驅(qū)動原則。大力推動理論創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、人才引進(jìn)和培養(yǎng)創(chuàng)新，實現(xiàn)楊浦商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中的轉(zhuǎn)型發(fā)展 。從規(guī)劃理念、設(shè)計、功能、設(shè)施以及配套服務(wù)等方面體現(xiàn)一切為人服務(wù)的根本宗旨，力求規(guī)劃編制和實施的人本化。 堅持統(tǒng)籌發(fā)展與集聚發(fā)展原則。充分關(guān)注產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和功能集聚發(fā)展，通過商業(yè)與商務(wù)相集聚，商業(yè)與文化、生態(tài)等相融合，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，進(jìn)一步提高地域總體吸納和輻射能力，促進(jìn)城市綜合資源的合理配置和有效發(fā)展。注重城區(qū)內(nèi)部的功能分工和合理布局，劃分若干等級商業(yè)，提供不同范圍和服務(wù)功能，體現(xiàn)不同土地級差和不同互補(bǔ)功能，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，既體現(xiàn)城市繁榮繁華的形象，又體現(xiàn)便民利民的本質(zhì)，為居民購物和消費提供便利。“十二五”期間，商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)增加值年均增長 18%以上，在 2020 年末達(dá)到 385 億元以上，力爭達(dá)到 400 億元（按 2020 年 億元計算，含商務(wù)服務(wù)、批發(fā)零售、住宿餐飲）。更好地服務(wù)于城區(qū)功能完善和 提升，促進(jìn)城市繁榮繁華；更好地服務(wù)于市民生活品質(zhì)提高，保障民生，擴(kuò)大消費，促進(jìn)人民群眾安居樂業(yè)。 君庭項目可行性研究報告 10 商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 圍繞形成以科教創(chuàng)新為特色、服務(wù)經(jīng)濟(jì)為核心的新型產(chǎn)業(yè)體系，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，以五大功能區(qū)建設(shè)為依托，以“智能、低碳、生態(tài)”的新型現(xiàn)代化商務(wù)樓宇開發(fā)為重點，帶動存量商務(wù)樓宇改造提升，進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)、優(yōu)化樓宇布局、完善配套服務(wù)，按照“兩個優(yōu)先”發(fā)展方針，重點引進(jìn)發(fā)展 科技金融、信息服務(wù)、專業(yè)服務(wù)及總部經(jīng)濟(jì)。 新江灣城 24 4地塊綜合項目落戶將帶動新江灣地區(qū)的發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量；使新江灣地區(qū)交通環(huán)境等優(yōu)勢凸顯，也帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。自 2020 年之后，黃浦江兩岸的綜合開發(fā)工程成為了上海又一大城市開發(fā)啟動戰(zhàn)略，上海進(jìn)入了 “ 黃浦江時代 ” 。 ■ 創(chuàng)建上海 “大腦 ” 上世紀(jì)九十年代以來，上海堅持 “ 三、二、一 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，全面實施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)中心城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。 新江灣城正好位于高校林立的楊浦區(qū)內(nèi)，是楊浦區(qū)最主要的新建城區(qū)。定位于 “ 國際智慧城 ”的新江灣城，將與楊浦區(qū)共同構(gòu)建上海的 “ 中央智力區(qū) ” ，成為 “ 知識上海 ” 的龍頭項目。值得關(guān)注的是，在寸土寸金的上海市區(qū)內(nèi)，已經(jīng)找不到第二塊像 平方公里的新江灣城這樣完整的可開發(fā)土地了。結(jié)合現(xiàn)狀河道和水體，規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)狀的水系，若干生態(tài)湖與居住社區(qū)公園和公共服務(wù)中心相結(jié)合作為住區(qū)空間組織的核心，其中軍工路南側(cè)的大片湖面除作景觀用途外，還可保留 與黃浦江連通并停泊游艇的可能性。在形態(tài)上，以水系網(wǎng)絡(luò)的分割形成有機(jī)的居住用地布局。 新江灣城用地平衡表 用地性質(zhì) 用地面積（公頃） 比例（ %） 居住用地 公建用地 工業(yè)用地 倉儲用地 對外交通用地 特殊 用地 ■ 景觀規(guī)劃： 新江灣城 最大的優(yōu)勢是 自然生態(tài) “ 綠寶石 ” ， 是上海市中心未經(jīng)開發(fā)的最大的一塊風(fēng)水寶地， 9000 畝的旺地。被列入上海未來 4 大示范居住區(qū)。這里緊鄰 1500 畝復(fù)旦用地，教育是最大的資源，與其他新盤相比是得天獨厚的。于是，在上海市區(qū)最后一塊純天然生態(tài)區(qū)的新江灣城，一反常規(guī)地先不做建設(shè)規(guī)劃，而是先進(jìn)行土地的生態(tài)格局研究，在景觀規(guī)劃、公建設(shè)施確定后再布置住宅，綠中插樓。 平方公里統(tǒng)一規(guī)劃知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)，江灣天地濱水休閑中心、復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、大型知識商務(wù)中心六大板塊，巨資構(gòu)筑上海人居典范之作。 新江灣城的 F 街區(qū)規(guī)劃為大型的商業(yè)知識區(qū)，未來將會形成大量的商業(yè)設(shè)施，距離地塊約 公里。 教育配套 新江灣城內(nèi)規(guī)劃了一所高級中學(xué)，兩所初級中學(xué)、三所小學(xué)和七所幼稚園。在高等學(xué)府方面，復(fù)旦大學(xué)新江灣城校區(qū)將于今年 9 月正式啟用。因此在居住和教育功能方面對新江灣城的開發(fā)產(chǎn)生較大需求。作為中心城不可或缺的組成部分，周邊基礎(chǔ)設(shè)施的良好發(fā)展為新江灣城地區(qū)的開發(fā)提 供有力支撐。逸仙路、軍工路、淞滬路等城市干道為新江灣城提供與周邊地區(qū)以及五角場城市副中心的聯(lián)系途徑。如現(xiàn)有閘北水廠擴(kuò)容保證供水，閘北電廠的改造改善周邊環(huán)境質(zhì)量等。對于發(fā)展居住區(qū)而言，現(xiàn)狀用地良好的 生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，提供營造優(yōu)良居住環(huán)境的先天優(yōu)勢。同時，新江灣城地區(qū)應(yīng)開發(fā)建設(shè)為生態(tài)型、知識型的城市住區(qū)，充分吸收國際先進(jìn)理念，推陳出新，成為 21世紀(jì)上海城市居住區(qū)發(fā)展的新典范。 君庭項目可行性研究報告 15 近年來五角 場 新江灣城為楊浦區(qū)重點規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)區(qū)域，萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城奠定了區(qū)域商業(yè)格局；中環(huán)線和軌道交通的建設(shè)大大提升了區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷潭群蛥^(qū)位價值；黃興綠地板塊和新江灣城住宅區(qū)建設(shè)提升了區(qū)域居住品質(zhì)。該區(qū)域商務(wù)辦公建筑面積將達(dá) 。為貼近商務(wù)需求，還將配套星級商務(wù)酒店、會議中心、娛樂功能設(shè)施、停車場等。 ? 科技研發(fā)中心 ——— 將形成以軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、出版等原創(chuàng)性科技企業(yè)為主的科技園區(qū)，構(gòu)筑科研機(jī)構(gòu)、大專院校、高科技企業(yè)技術(shù)研發(fā)基地。 ? 綜合服務(wù)中心 ——— 未來主要提供區(qū)域內(nèi)行政管理、專業(yè)服務(wù)、辦公支援、信息咨詢等綜合服務(wù)，建造行 政中心、金融投資中心、會展中心、文化中心等標(biāo)志性建筑。 五角場項目整體開發(fā)概況 本 項目區(qū)域 君庭項目可行性研究報告 16 二、 區(qū)域業(yè)態(tài)概況 住宅物業(yè) 客戶特征：新江灣城板塊客戶以楊浦、虹口、寶山北三區(qū)客戶居多，地緣性強(qiáng)，一般為自主型的品質(zhì)改善型需求，因此置業(yè)面積較大，注重品質(zhì)和舒適度，對價格敏感度不高； 產(chǎn)品特征：因新江灣城板塊多為改善型需求 ，項目多為精裝大戶型產(chǎn)品和類別墅、別墅產(chǎn)品，總價門檻高； 未來展望：新江 灣城板塊目前已定性為中產(chǎn)階級 /精英人士居住區(qū)域，以改善型需求為產(chǎn)品導(dǎo)向，目前因限購沖擊和大量同類產(chǎn)品的上市，市場競爭異常激烈，唯有做好品質(zhì)與細(xì)節(jié)才是企業(yè)制勝之道。其中萬達(dá)將主要商業(yè)單體分別整體租賃給幾大型商業(yè)體如第一食品、巴黎春天、 HOLA家居、沃爾瑪、黃金珠寶城、寶大祥等獨立經(jīng)營，而將廣場內(nèi)各單體沿人行通道底商和地下層單獨持有經(jīng)營，二者結(jié)合，經(jīng)營狀況良好；百聯(lián)則招募旗下商家獨立經(jīng)營，財富國際廣場委托信義房屋招商，持有 經(jīng)營。前者售后返租，委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營；后者尚未銷售。 租賃情況 ：萬達(dá)商業(yè)廣場和百聯(lián)又一城基本都為 滿租 ，充分體現(xiàn)了專業(yè)商業(yè)經(jīng)營者的招商和經(jīng)營管理能力；九隆坊和財富國際廣場都在 06年底 07年初開始招商，招商率約為 30%和 50%。 銷售情況 ：九隆坊 2020年 11月開始銷售至 2020年 7月 23日，總商業(yè)面積 ㎡售出 18633㎡，銷售率為 %。而小面積鋪位（ 100萬元總價以內(nèi)）的客戶主要是楊浦區(qū)本地人，而 100200萬元總價鋪位的客戶主要來源于江蘇、浙江。銷售型辦公物業(yè)銷售均價 為20200~30000 元 / ㎡ ，租賃型辦 公物業(yè)租金在 元 / ㎡ /天。該區(qū)域市場長期發(fā)展不均衡，在“城市副中心”和“知識楊浦”的規(guī)劃作用下，五角場板塊的遠(yuǎn)景被放大，加上區(qū)域內(nèi)原有辦公樓較少且不成氣候，樓宇經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，致使五角場區(qū)域內(nèi)的辦公類產(chǎn)品與真正意義上的 CBD 區(qū)域尚存在一定的差距。 三、 周邊項目售價情況 本項目周邊 510公里范圍 內(nèi)主要在售地產(chǎn)項目情況簡介如下表： 序號 項目名稱 地址 單價（萬元 /平方米） 地產(chǎn)類型 1 建發(fā)瓏庭 楊浦淞滬路殷高東路 38000 住宅 2 保輝香景園 楊浦國曉路 668 弄 40000 住宅 3 潤地華庭 淞滬路殷行路 38900 住宅 4 尚浦領(lǐng)世 江灣城路 88 弄 42020 住宅 5 東方藍(lán)海國際廣場 楊浦黃興路國順東路 28000 寫字樓 6 同濟(jì)逸仙大廈 逸仙路 25 號 30000 寫字樓 7 創(chuàng)智天地 大學(xué)路 國定路 30000 寫字樓 8 三湘未來海岸 新江灣城淞滬路、民府路 口 35000 商鋪 9 五角豐達(dá) 政益路 8 號 40000 商鋪 君庭項目可行性研究報告 19 第四章 項目建設(shè)方案 一、 建設(shè)項目概況 項目建設(shè)背景 本項目位于 新江灣城 ， 周邊居住區(qū)人口密集，亟待疏解；同時周邊大學(xué)教育功能的發(fā)展，也需要有拓展空間。由于原為軍用機(jī)場，長久以來作為一塊相對獨立和封閉的用地，對地區(qū)交通通道形成一定程度的阻隔，新江灣城開發(fā)將有助于打通區(qū)域性交通通道，使地區(qū)道路系統(tǒng)更加完善。 根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵 M M3 線和輕軌 L5 線將從新江灣城地區(qū)通過，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。周邊市政配套設(shè)施系統(tǒng)的發(fā)展也為新江灣城的居住開發(fā)提供有力支持。 原機(jī)場用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。 新江灣城地區(qū)應(yīng)開發(fā)建設(shè)為上海中心城的花園城區(qū)，在充分利用周邊設(shè)施的基礎(chǔ)上，為地區(qū)功能發(fā)展提供拓展空間，并提升北部城區(qū)的環(huán)境與景觀形象。 基于以上特點上海君庭置業(yè)有限公司將在新江灣城 24 4地塊綜合項目上建成集中居住、辦公、商業(yè)為一體的綜合性社區(qū)，提高本社區(qū)及周邊社區(qū)的生活質(zhì)量。力求創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵有特色具有全方面人性化服務(wù)的綜合性花園式居住、辦公、購物的空間； ? 生態(tài)家園，親近綠色，留住自然，以綠色、自然為基調(diào)的生態(tài)社區(qū)是社區(qū)人員選擇居住、辦公、購物的理想場所； ? 尋找綜合性開發(fā)項目區(qū)別于一般商品房開發(fā)小區(qū)、辦公樓 的不同之處，引入各類商業(yè)配套，保證社區(qū)人員在生活中更加便捷； ? 新型的適應(yīng)未來需要的生活方式。 ? 多元文化共生與發(fā)展，創(chuàng)造具有特色的地方文化、景觀文化、社區(qū)文化等。