【正文】 生活動(dòng)中心、學(xué)生交流中心、大學(xué) 城信息中心等綜合多功能的新型居住社區(qū)。 五角場(chǎng)商圈概述 五角場(chǎng)地處楊浦區(qū)北部 ,傳統(tǒng)上是指由國(guó)定路、政立路、國(guó)和路圍成的約 3公里多的環(huán)島地區(qū) ,由邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、松滬路五條發(fā)散型主干道在此交匯而得名。 原機(jī)場(chǎng)用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場(chǎng)搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。 根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵 M M3線和輕軌 L5 線將從新江灣城地區(qū)通過(guò)，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。 醫(yī)療配套 長(zhǎng)海醫(yī)院，三等甲（位于長(zhǎng)海路，距離地塊約 公里） 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 東方肝膽外科醫(yī)院，三等甲（位于長(zhǎng)海路、長(zhǎng)海醫(yī)院旁） 同濟(jì)大學(xué)附屬肺科醫(yī)院，三級(jí)甲（位于政民路，約 公里） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 新江灣城周邊居住區(qū)人口密集，亟待疏解；同時(shí)周邊大學(xué)教育功能的發(fā)展，也需要有拓展空間。 此外，地塊也可享受到五角場(chǎng)城市副中心的配套。未 來(lái)這里的建筑毛密度為 ，居住用地平均容積率約為 。 這是由它獨(dú)特的資源決定的。 在規(guī)劃范圍內(nèi)，國(guó)江路東側(cè)約 1平方公里左右的用地規(guī)劃為大學(xué)校區(qū)，作為復(fù)旦大學(xué)的教學(xué)科研擴(kuò)展用地。 區(qū)域環(huán)境狀況 ■ 總體規(guī)劃： 在用地布局上，規(guī)劃范圍內(nèi)用地布局以水系和綠化為骨架。在楊浦區(qū)提出的 “ 知識(shí)楊浦 ” 戰(zhàn)略大背景下，新江灣城將扮演著重要角色。當(dāng)前的樓市發(fā)展也幾乎印 證了這一時(shí)代策略，小陸家嘴濱江線、老外灘、北外灘、世博濱江兩岸，及至黃浦江支流的蘇州河沿線區(qū)，都成為了上海樓市的佼佼者，而位于這條發(fā)展江軸北節(jié)點(diǎn)上的新江灣城，將承啟這一時(shí)代策略，繼續(xù)發(fā)展下去。到 2020 年，稅收超億元樓宇達(dá)到 10幢左右。 基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 以實(shí)現(xiàn)區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)、提升城區(qū)服務(wù)功能、提高城區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力為主線，以市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新性為引領(lǐng)，加快完善由市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)布局體系，加強(qiáng)市場(chǎng)流通功能塑造和貿(mào)易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，促進(jìn)新興業(yè)態(tài)、知名品牌、先進(jìn)理念和技術(shù)集聚。 堅(jiān)持繁榮繁華與便民利民原則。同時(shí)追求社會(huì)功能、城市文化等方面的內(nèi)在和諧，平衡區(qū)域生態(tài)、生活、生產(chǎn)綜合環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。堅(jiān)持創(chuàng)新步伐，著力提升商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加快確立以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主的可持續(xù)發(fā)展模式，促進(jìn)建立以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、商學(xué)研相結(jié)合的商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)創(chuàng)新體系。北接閘北電廠用地，緊鄰黃浦江。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 具備了交通、環(huán)境、文化要素的新江灣城，成為 眾多具有國(guó)際視野的世界頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追捧 設(shè)的首選之地理。新江灣城南部打造現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，加快高端商務(wù)樓宇建設(shè)，結(jié)合高星級(jí)酒店、劇院、時(shí)尚商業(yè)發(fā)展，與五角場(chǎng)功能區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。城區(qū)中規(guī)劃了江灣天地、 復(fù)旦大學(xué) 江灣校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識(shí)商務(wù)中心等 六大板塊 ，以及生態(tài)走廊、文化中心、 極限運(yùn)動(dòng) 中心等特色生活配套。 “ 知識(shí)楊浦 ” ，是楊浦區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的形 象定位，也是基礎(chǔ)教育均衡、優(yōu)質(zhì)發(fā)展的價(jià)值追求。 全區(qū)共劃分為定海路街道、大橋街道、平?jīng)雎方值?、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、長(zhǎng)白新村街道、五 角場(chǎng)街道和殷行街道、江灣新城街道和五角場(chǎng)鎮(zhèn)政府等 12個(gè)行政區(qū)域，現(xiàn)有常住人口 124 萬(wàn)。地塊東面的淞滬路殷高路有軌道交通 10號(hào)線（ M1）站點(diǎn)， 距離僅為 200 米 ；地塊南面的政立路規(guī)劃有軌道交通 17 號(hào)線（ L5）站點(diǎn)，距離 也僅 為 200 米；地塊西面的國(guó)江路規(guī)劃有軌道交通 18號(hào)線（ L9）站點(diǎn)，距離大概為 4公里；地塊北面的三門路國(guó)霞路規(guī)劃有大型公交樞紐換乘，與地鐵 10 號(hào)線 18 號(hào)線互補(bǔ)連通；此外，新江灣城內(nèi)日后還會(huì)通多路公交車，連接楊浦其他區(qū)域以及閘北、 虹口等外區(qū)域。主要是企業(yè)存貨中的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估造成的評(píng)估增值 ”，君庭置業(yè)股權(quán)及土地使用權(quán)整體評(píng)估價(jià)值為 萬(wàn)元、凈資產(chǎn) 萬(wàn)元。 三、基地概況 土地來(lái)源情況 上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)旗下子公司 于 2020 年 9 月通過(guò)上海 聯(lián)合 產(chǎn)權(quán) 交易所競(jìng)得上海君庭置業(yè)有限公司 60%股權(quán) ,隨后又線下受讓 35%和 5%股權(quán)，并以承擔(dān) 萬(wàn)元委托貸款及負(fù)債的方式，合計(jì)以 萬(wàn)元獲得君庭置業(yè) 100%股權(quán)及其名下新江灣城 24 4,合計(jì)四幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，并于 2020 年 9 月 20 日與上海市楊浦區(qū)房屋土地資源管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。集團(tuán)將成就“國(guó)際禧福、百年企業(yè)” 作為不懈奮斗的目標(biāo)，“十二五”期間，將加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng) 綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力 ，將禧福打造成“資本多元、三業(yè)并舉、管理現(xiàn)代、持續(xù)高效”的國(guó)內(nèi)影響力企業(yè)集團(tuán)。鳳凰城 ”、“禧福 二、項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位 為上海君庭置業(yè)有限公司，該公司是上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的子公司。 《上海新江灣城 24 4 地塊綜合項(xiàng)目 》 企業(yè)投資項(xiàng)目備案意見(jiàn)（楊發(fā)改備【 2020】38 號(hào)） 。 房地產(chǎn)現(xiàn)行財(cái)務(wù)、稅收制度。 上海市楊浦區(qū)重大工程建設(shè)指揮部辦公室關(guān)于上海新江灣城 24 4 地塊綜合項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)會(huì)議紀(jì)要。森林廣場(chǎng) ”、 “禧福 在開(kāi) 展投行業(yè)務(wù)的同時(shí)集團(tuán)正在積極謀劃進(jìn)軍商業(yè)銀行領(lǐng)域，目前入股某農(nóng)村 商業(yè) 銀行在即。 2020 年上海禧福實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)旗下子公司按照股權(quán)轉(zhuǎn)受讓的方式完成該項(xiàng)目的收購(gòu) ， 目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段（已完成場(chǎng)地平整和試樁）。 3） 經(jīng)上海大華資產(chǎn) 評(píng)估有限公司出具的《滬大華資評(píng)（ 2020）第 42 號(hào)》評(píng)估報(bào)告顯示：“流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估增值 元，增值率 %。 新江灣城板塊緊鄰上海四大城市副中心之一 五角場(chǎng)商業(yè)綜合區(qū)。行政區(qū)域劃分為 11 個(gè)街道、一個(gè)鎮(zhèn)。從工商業(yè)城市走向知識(shí)創(chuàng)業(yè)型城市，上海需要一個(gè)概念實(shí)體。 新江灣城地處上海中心城區(qū)東北部，總占地面積 平方公里，原系江灣機(jī)場(chǎng)的舊 址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài) “ 綠寶石 ” 。 新江灣城發(fā)展規(guī)劃： 新江灣 地區(qū)將堅(jiān)持高端發(fā)展原則，將“國(guó)際化、智能化、生態(tài)化”理念滲透到整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中。著力發(fā)展業(yè)態(tài)領(lǐng)先、安全便捷、個(gè)性多元、服務(wù)完善的基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)，營(yíng)造國(guó)際品質(zhì)的宜 居社區(qū)。 二、 產(chǎn)業(yè)政策 分析 作為 楊浦區(qū) 最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，楊浦區(qū)的北部，東鄰殷行社區(qū)。 楊浦區(qū)商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)發(fā)展原則： 堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)原則。從規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)、功能、設(shè)施以及配套服務(wù)等方面體現(xiàn)一切為人服務(wù)的根本宗旨，力求規(guī)劃編制和實(shí)施的人本化。充分關(guān)注產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和功能集聚發(fā)展，通過(guò)商業(yè)與商務(wù)相集聚，商業(yè)與文化、生態(tài)等相融合，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，進(jìn)一步提高地域總體吸納和輻射能力，促進(jìn)城市綜合資源的合理配置和有效發(fā)展。“十二五”期間，商務(wù)服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 18%以上，在 2020 年末達(dá)到 385 億元以上，力爭(zhēng)達(dá)到 400 億元（按 2020 年 億元計(jì)算，含商務(wù)服務(wù)、批發(fā)零售、住宿餐飲）。 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 圍繞形成以科教創(chuàng)新為特色、服務(wù)經(jīng)濟(jì)為核心的新型產(chǎn)業(yè)體系，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，以五大功能區(qū)建設(shè)為依托，以“智能、低碳、生態(tài)”的新型現(xiàn)代化商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，帶動(dòng)存量商務(wù)樓宇改造提升，進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)、優(yōu)化樓宇布局、完善配套服務(wù)，按照“兩個(gè)優(yōu)先”發(fā)展方針，重點(diǎn)引進(jìn)發(fā)展 科技金融、信息服務(wù)、專業(yè)服務(wù)及總部經(jīng)濟(jì)。自 2020 年之后，黃浦江兩岸的綜合開(kāi)發(fā)工程成為了上海又一大城市開(kāi)發(fā)啟動(dòng)戰(zhàn)略，上海進(jìn)入了 “ 黃浦江時(shí)代 ” 。 新江灣城正好位于高校林立的楊浦區(qū)內(nèi)，是楊浦區(qū)最主要的新建城區(qū)。值得關(guān)注的是，在寸土寸金的上海市區(qū)內(nèi)，已經(jīng)找不到第二塊像 平方公里的新江灣城這樣完整的可開(kāi)發(fā)土地了。在形態(tài)上，以水系網(wǎng)絡(luò)的分割形成有機(jī)的居住用地布局。被列入上海未來(lái) 4 大示范居住區(qū)。于是，在上海市區(qū)最后一塊純天然生態(tài)區(qū)的新江灣城，一反常規(guī)地先不做建設(shè)規(guī)劃，而是先進(jìn)行土地的生態(tài)格局研究，在景觀規(guī)劃、公建設(shè)施確定后再布置住宅，綠中插樓。 新江灣城的 F 街區(qū)規(guī)劃為大型的商業(yè)知識(shí)區(qū)，未來(lái)將會(huì)形成大量的商業(yè)設(shè)施，距離地塊約 公里。在高等學(xué)府方面，復(fù)旦大學(xué)新江灣城校區(qū)將于今年 9 月正式啟用。作為中心城不可或缺的組成部分，周邊基礎(chǔ)設(shè)施的良好發(fā)展為新江灣城地區(qū)的開(kāi)發(fā)提 供有力支撐。如現(xiàn)有閘北水廠擴(kuò)容保證供水，閘北電廠的改造改善周邊環(huán)境質(zhì)量等。同時(shí)，新江灣城地區(qū)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)為生態(tài)型、知識(shí)型的城市住區(qū)，充分吸收國(guó)際先進(jìn)理念，推陳出新，成為 21世紀(jì)上海城市居住區(qū)發(fā)展的新典范。該區(qū)域商務(wù)辦公建筑面積將達(dá) 。 ? 科技研發(fā)中心 ——— 將形成以軟件開(kāi)發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、出版等原創(chuàng)性科技企業(yè)為主的科技園區(qū)，構(gòu)筑科研機(jī)構(gòu)、大專院校、高科技企業(yè)技術(shù)研發(fā)基地。 五角場(chǎng)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)概況 本 項(xiàng)目區(qū)域 君庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 二、 區(qū)域業(yè)態(tài)概況 住宅物業(yè) 客戶特征：新江灣城板塊客戶以楊浦、虹口、寶山北三區(qū)客戶居多，地緣性強(qiáng)，一般為自主型的品質(zhì)改善型需求，因此置業(yè)面積較大，注重品質(zhì)和舒適度，對(duì)價(jià)格敏感度不高； 產(chǎn)品特征：因新江灣城板塊多為改善型需求 ，項(xiàng)目多為精裝大戶型產(chǎn)品和類別墅、別墅產(chǎn)品，總價(jià)門檻高； 未來(lái)展望：新江 灣城板塊目前已定性為中產(chǎn)階級(jí) /精英人士居住區(qū)域，以改善型需求為產(chǎn)品導(dǎo)向，目前因限購(gòu)沖擊和大量同類產(chǎn)品的上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，唯有做好品質(zhì)與細(xì)節(jié)才是企業(yè)制勝之道。前者售后返租，委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)；后者尚未銷售。 銷售情況 ：九隆坊 2020年 11月開(kāi)始銷售至 2020年 7月 23日，總商業(yè)面積 ㎡售出 18633㎡，銷售率為 %。銷售型辦公物業(yè)銷售均價(jià) 為20200~30000 元 / ㎡ ，租賃型辦 公物業(yè)租金在 元 / ㎡ /天。 三、 周邊項(xiàng)目售價(jià)情況 本項(xiàng)目周邊 510公里范圍 內(nèi)主要在售地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 單價(jià)（萬(wàn)元 /平方米） 地產(chǎn)類型 1 建發(fā)瓏庭 楊浦淞滬路殷高東路 38000 住宅 2 保輝香景園 楊浦國(guó)曉路 668 弄 40000 住宅 3 潤(rùn)地華庭 淞滬路殷行路 38900 住宅 4 尚浦領(lǐng)世 江灣城路 88 弄 42020 住宅 5 東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng) 楊浦黃興路國(guó)順東路 28000 寫(xiě)字樓 6 同濟(jì)逸仙大廈 逸仙路 25 號(hào) 30000 寫(xiě)字樓 7 創(chuàng)智天地 大學(xué)路 國(guó)定路 30000 寫(xiě)字樓 8 三湘未來(lái)海岸 新江灣城淞滬路、民府路 口 35000 商鋪 9 五角豐達(dá) 政益路 8 號(hào) 40000 商鋪