【正文】 表 1號(hào)樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 0 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總計(jì) 100 總計(jì)得分： 比較價(jià)格 =均價(jià)（ 1+合計(jì)得分） 表 2號(hào)樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 30 周邊景觀 15 0 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總 計(jì) 100 總計(jì)得分： 比較價(jià)格 =均價(jià)（ 1+合計(jì)得分） 表 3號(hào)樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 3 噪聲 20 2 建筑面積適宜程度 20 2 總計(jì) 100 總計(jì)得分： 比較價(jià)格 =均價(jià)（ 1+合計(jì)得分） 表 4號(hào)樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 噪聲 20 2 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 31 建筑面積適宜程度 20 2 總計(jì) 100 總計(jì)得分： 2 比較價(jià)格 =均價(jià)（ 1+合計(jì)得分） 表 5號(hào)樓。本項(xiàng)目的塔樓共有 7座，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查情況，在分析樓棟之間的差異。 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 29 V=（ ++） /3=（元 /㎡） 根據(jù)以上計(jì)算，可知估價(jià)對(duì)象在 2020 年 6 月 30 日的價(jià)格為 5200 元/㎡ 分棟均價(jià) 對(duì)不同的位置與組區(qū)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)整體素質(zhì)的分析，確定影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的主要因素。 已知該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以 2020 年 6月份為基準(zhǔn)價(jià)格指數(shù)（ 100）具體價(jià)格指數(shù)如下： 該類房地產(chǎn) 2020 年 7 月至 2020 年 12 月的價(jià)格指數(shù)：（環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 表 月份 9 10 11 12 價(jià)格指數(shù) 該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自 2020 年 1 月份以來，每月平均上漲 %。具體情況如下： 基本情況與項(xiàng)目修正情況 為評(píng)價(jià)普灣新區(qū) 楓丹麗舍在 2020 年 6月的正常的市場(chǎng)價(jià)格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例，估價(jià)對(duì)象與三宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)情況見表 。 本交易案例根據(jù)客觀性 、全面性、多途徑性和累積性，選擇與本交易案例在同一供需圈、用途相同、目的相同、正常交易和結(jié)構(gòu)相同的三宗案例。 年齡： 3555 歲 \主力在 3545 歲之間 職業(yè)：自由職業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、外地人居多 收入情況：年總收入在 50 萬元以上 喜好：旅行 \高爾夫 \休閑運(yùn)動(dòng) \收藏 \投資 現(xiàn)狀：事業(yè)基礎(chǔ)良好 \收入穩(wěn)定 \閑散資金較多 \享受型生活及壓力型生活雙重狀態(tài) 家庭背景：一家三口或家族式生活 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 25 5 項(xiàng)目定價(jià) 總體均價(jià) 本項(xiàng)目運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估中最重要 、 最常用的方法 ——市場(chǎng)比較法，對(duì)普灣新區(qū) 楓丹麗舍進(jìn)行均價(jià)的制定。 客源分析 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 24 自用型客源 年齡： 3045 歲 \主力在 3040 歲之間 職業(yè)：小型私營(yíng)業(yè)主、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、外來務(wù)工人員 收入情況：月總收入在 30005000 元為主力 生活方式：實(shí)用、適用、安逸 喜歡的品牌：對(duì)高品位的東西存在較大的消費(fèi)差異 ,注重實(shí)際 現(xiàn)狀：生活及工作環(huán)境相對(duì)一般 ,沒有太大的生存壓力 \希望舒適的生活環(huán)境。 開發(fā)商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :大連英邦物業(yè)管理 物業(yè)顧問公司 :大連英邦物業(yè)管理 建筑單位 :大 連萬祥建設(shè)集團(tuán) 代理商 :北京國(guó)邦地產(chǎn) 景觀設(shè)計(jì)單位 :大連風(fēng)云設(shè)計(jì)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :大連市建筑設(shè)計(jì)研究院 ,大連理工大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 整合推廣公司 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 按揭銀行 :中國(guó)工商銀行 ,中國(guó)建設(shè)銀行 ,交通銀行 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 23 圖 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來人口。 綜合商場(chǎng)：大百大樓，錦龍商廈，家家福購(gòu)物廣場(chǎng)只需十分鐘車程 幼稚園：光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。 項(xiàng)目配套： 中小學(xué)：三十八中（高中）、鐵西小學(xué)、職業(yè)高中、三十四中（初中）、光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。 周邊環(huán)境：西臨輕軌站，東靠安盛購(gòu)物廣場(chǎng)，南望麗嬌灣 海擯浴場(chǎng)，北倚大黑山風(fēng)景區(qū)。他們平時(shí)這樣休閑：旅游、讀書、聽音樂、看影碟、會(huì)朋友、體育健身；多數(shù)人已不是第一次置業(yè)，再次買房是為了提高生活的質(zhì)量；有比較固定的媒體接觸，如《三聯(lián)生活周刊》、互聯(lián)網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視等 消費(fèi)者問卷調(diào)查設(shè)計(jì) ？ 房交會(huì)期間 一個(gè)月內(nèi) 半年內(nèi) 一年內(nèi) 等等看情況 ？ 改善居住 結(jié)婚購(gòu)房 拆遷購(gòu)房 投資置業(yè) 其他 ，主要考慮哪些方面？ 房?jī)r(jià) 戶型 地理位置 社區(qū)環(huán)境 配套設(shè)施 ？ 普通住宅 高檔公寓 別墅 商鋪寫字樓 ： 3000 元以下 3000~3500 元 3501~4000 元 4001~5000元 5000 元以上 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 20 一居室 二居室（ 90 平米和以下） 三居室（ 90至 130 平米） 四居室及以上（ 130 平米以上） ，您覺得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排） 花園洋房 高層 小高層 多層 其他 、錯(cuò)層還是躍層、復(fù)式樓呢？ 平層 錯(cuò)層（房間內(nèi)大約有 1米以下的臺(tái)階） 躍層（每戶上下兩層，其中客廳上部中空設(shè)計(jì)） 復(fù)式樓（每戶上下兩層，但是客廳上部沒有中空設(shè)計(jì)） ？ 持續(xù)上漲 持續(xù)下跌 先漲再跌 先跌再漲 ？ 房交會(huì) 報(bào)紙 朋友介紹 電視 雜志 其它 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 21 4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目詳細(xì)資料 案 名： 楓丹麗舍 項(xiàng)目 售樓地址 ： 普蘭店市光明街 229 號(hào)（盛磷商廈 5 號(hào)門旁） 。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況分析 嵩森平安里： 10 個(gè)月銷售 70% 海灣壹號(hào)： 5 個(gè)月銷售 60% 富貴南山：一期已售完，二期 2個(gè)月銷售 20% 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 19 3 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 潛在目標(biāo)市場(chǎng) 把社區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、建筑、氣質(zhì)綜合起來考慮，億鋒現(xiàn)代城的目標(biāo)人群漸漸清晰地浮出水面 —— 中產(chǎn)階級(jí)，確切地說，大連開發(fā)區(qū)的 中高級(jí)白領(lǐng)。 海灣壹號(hào)項(xiàng)目起價(jià)為 4500 元 /平方米，最高價(jià)為 5700 元 /平方米，項(xiàng)目均價(jià)為 5000 元 /平米。 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 18 ? 富貴南山項(xiàng)目標(biāo)定位 : 高雅的消費(fèi)環(huán)境內(nèi)，以休閑、娛樂、餐飲和商務(wù)活動(dòng)為主要商業(yè)內(nèi)容的 —— 中央商務(wù)生活區(qū)。這一目標(biāo)人群的定位將對(duì)本案的銷售造成一定的影響，將會(huì)對(duì)本案小戶型的銷售造成沖擊。一期開盤是 1， 2， 4，10。車庫(kù)比例可達(dá)到 1： 1，每棟樓一樓都是車庫(kù)式設(shè)計(jì)， 2— 6地下設(shè)有地下車庫(kù)。 餐飲娛樂：玫瑰園酒店，發(fā) 國(guó)酒店 樓座展示：富貴南山由 5 棟小高層和 6棟多層組成，戶型從 86 平到180平之間。 購(gòu)物場(chǎng)所：體育場(chǎng)早市，旺客隆超市。 交通配套： 106 路 ， 107 路公交 。第二互感器廠對(duì)面。共 10 棟小高層 7 棟高層，一組團(tuán) 2020年 5月 20 日開盤，推出 10 棟樓 3 棟高層、 7棟小高層，戶型面積 52— 110平， 8 月加推 10小高層、 1416 層頂高層房源。區(qū)內(nèi)設(shè)有 “ 音樂、運(yùn)動(dòng)、休閑 ” 三大主題的海灣壹號(hào)主題會(huì)所。 其它：項(xiàng)目周邊醫(yī)療服務(wù)、銀行等配套設(shè)施一一俱全。 學(xué)校：小學(xué)中學(xué)以及部分高校即將遷入，五所大中專院校的相繼進(jìn)駐。 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 16 建筑面積 :13 萬㎡ 占地面積 :6萬㎡ 戶型信息 :一居 52 ㎡ 63 ㎡ 二居 85 ㎡ 110 ㎡ 三居 90㎡ 210 ㎡ 開盤時(shí)間 :2020 年 12 月 1 日 開發(fā)商 :大連萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 :遠(yuǎn)洋物業(yè)， 物業(yè)費(fèi)用 : 元 /平， 綠化率 :40%， 容積率 :， 暖氣 :市政供暖， 供水系統(tǒng) :市政供水， 土地年限 :70 配套設(shè)施： 公園：大坨山公園，海灣公園，高爾夫 球場(chǎng)。嵩森平安里 努力打造普蘭店市時(shí)尚、現(xiàn)代兼具的綜合性地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)新式年輕、活力的住宅理念，娛樂、休閑為一體的前衛(wèi)居住概念。地下停車場(chǎng)共 98 個(gè)車位，同時(shí)規(guī)劃了 9 個(gè)工具房，初步規(guī)劃 1— 3層為綜合商業(yè)區(qū)，臨街店鋪 22個(gè)，其面積在 30— 40 平方米。 生活：生活配套完備，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、同仁批發(fā)市場(chǎng)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，及距本項(xiàng)目步行十分鐘路程的雪苑商城。 金融：各大銀行在項(xiàng)目周邊均有分設(shè)，大連銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行以及農(nóng) 村信用社一應(yīng)俱全。醫(yī)療：普蘭店市中心醫(yī)院、老年病醫(yī)院等綜合、專業(yè)型醫(yī)院也在步行 15分鐘左右。 開發(fā)商 :大連嵩森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況 ? 嵩森平安里項(xiàng)目描述：項(xiàng)目位于普蘭店市西工橋與平安街交匯處 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 15 建筑面積 :40000 ㎡ 占地面積 :16000 ㎡， 開盤時(shí)間 :2020 年 09 月 1 日。生態(tài)景觀區(qū)打造壯麗的自然環(huán)境，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)塑造充滿活力的港灣，游覽觀光區(qū)結(jié)合城市核心功能體現(xiàn)城市的繁華景致。 ? 優(yōu)美人居環(huán)境 新區(qū)將打造三大景觀區(qū)域 規(guī)劃充分尊重現(xiàn)狀整體自然風(fēng)貌特征， 強(qiáng)化 “ 水、山、林、路 ” 四大要素，開拓濱海公共空間，豐富綠色開敞空間，維護(hù)海灣和其它支流水系的 “ 滲透 ” ，塑造 “ 山水連城、城擁山水 ” 的開敞型山水城市的特色 ,打造 “ 山水親和型都市 ” 。積極推進(jìn)行政中心、文化中心、會(huì)展中心、教育科研中心、體育中心、總部基地、職教基地七大專業(yè)中心的建設(shè)，完善片區(qū)公共設(shè)施配套，建設(shè)高起點(diǎn) 、高標(biāo)準(zhǔn)的 “ 文、體、醫(yī)、教、商 ” 配套服務(wù)設(shè)施。為加強(qiáng)海灣南北聯(lián)系，規(guī)劃除沈海高速和已開工建設(shè)的14 號(hào)橋外，擬新建聯(lián)系南北的跨海大橋 4 座及海上步行橋 2座。規(guī)劃 “ 一環(huán)、兩縱、三放射 ” 的快速路系統(tǒng)，滿足普灣新區(qū)內(nèi)部片區(qū)間交通聯(lián)系需求，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)與周邊重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)之間交通聯(lián)系。 ? 便捷交通網(wǎng)絡(luò)將建 4座跨海大橋 2座海上步行橋 構(gòu)建與普灣新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、 運(yùn)輸組織合理、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善、高效便捷和可持續(xù)發(fā)展的交通體系。形成以研發(fā)機(jī)構(gòu)、孵化為主的科研創(chuàng)新基地，以大學(xué)城、職教中心為主的人才培訓(xùn)基地，以行政辦公、商業(yè)文化為主的城市中心區(qū)，以總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以生活居住、休閑娛樂為主的生活宜居區(qū)和以新興產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 普灣新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 新區(qū)定位國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名新城區(qū) 普灣新區(qū)按照全域謀劃的總體要求和組團(tuán)式發(fā)展思路，編制了普灣新區(qū)城市總體規(guī)劃綱 要。完成商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售額 億元，增 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 13 長(zhǎng) %。主地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利用外資 354 億元，假日酒店、希爾頓、沃爾瑪?shù)葒?guó)際知名企業(yè)紛紛落戶大連， 8 年通過招商引資大連市共出讓土地千余幅，城市人居環(huán)境的改善，也使城市價(jià)值得以整體提升，建成區(qū)地價(jià)在 8 年里提高了 5倍，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用效能也日漸顯現(xiàn)，去年在全市 GDP 的增長(zhǎng)份額中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)份額就占 ％。在這些榮譽(yù)背后，大連市的房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)更是取得了令人矚目的成績(jī)。 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 “ 大連的房，東北人的家 ” ，大連優(yōu)美的人居環(huán)境在全國(guó)脫穎而出。她冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑。遼東半島指的就是這里。 ? 小結(jié) 大連東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原，是東北、內(nèi)蒙古連通華北、華東以及世界各地的海上門戶。轉(zhuǎn) 普灣新區(qū)楓丹麗舍項(xiàng)目 項(xiàng)目策劃報(bào)告 12 移性收入與同期相比增加了 %， 是在同期 %基礎(chǔ)上的反彈增長(zhǎng)。人均總收入為 4515 元，同比增長(zhǎng) 19%。 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)完成固定資產(chǎn)投資 1440 億元，增長(zhǎng) 30％。鄉(xiāng)村年末實(shí)有從業(yè)人員 萬人，其中第一產(chǎn)業(yè) 萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口 萬人，比重為 %。另外，還有 4 個(gè)國(guó)