【正文】 二〇〇四年六月十八日 。 四、建議 1． 由于該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和投資較大，為降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議由 云南東路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 和 深圳市鼎森投資發(fā)展有限公司 共同出資，成立項(xiàng)目公司開發(fā)該項(xiàng)目。 建議作為 定向開發(fā)的一區(qū)，在條件許可的情況下標(biāo)準(zhǔn)定位時(shí)盡可能提高檔次，以提高售價(jià)，從而增大 收益率，同時(shí)可以與二、三區(qū)相協(xié)調(diào)。 二、項(xiàng)目收益 項(xiàng)目總投資 億元，銷售總額 億元，預(yù)計(jì)利潤總額 8800 萬元，項(xiàng)目收益率為 %， 總體收益率水平一般，主要原因是有近一半商品房屬微利定向開發(fā)，而高檔商住小區(qū)（二區(qū)、三區(qū)）項(xiàng)目收益率達(dá)到 %， 達(dá)到行業(yè)收益率標(biāo)準(zhǔn)。 臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估 9000 ㎡。其中 畝為低密度聯(lián)排別墅，建設(shè)面積 37500 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 2～曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 34 3 層，建筑底層占地 12500 ㎡，建筑密度 30%，每戶按 160 ㎡考慮，大約 230 戶，容積率為 ；另 畝為多層花園洋房，建筑面積 58300 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 4～ 5 層，建筑底層占地 11660 ㎡，建筑密度 %，每戶按 130 ㎡考慮，大約 440 戶，容積率為 。 建議按三部分分區(qū)開發(fā)： 一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16 萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按 120 ㎡考慮，大約 1300戶。 定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可針對(duì)大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等單位的職工，采取定向開發(fā)建設(shè)方式，以“快速高效、低本微利”原則進(jìn)行開發(fā)，以創(chuàng)造良好的資金流降低風(fēng)險(xiǎn)。 高檔住宅小區(qū)面向大 型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等單位的收入較高的職工以及周邊地區(qū)個(gè)體、私營企業(yè)老板，滿足他們二次置業(yè)提升居住條件的要求，填補(bǔ)曲靖市高品位住宅的空缺。 擬建項(xiàng)目地塊位于曲靖市區(qū)中遠(yuǎn)期規(guī)劃的政治、商業(yè)、居住新區(qū) ，具備升值條件。 其它風(fēng)險(xiǎn)：如 工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件的風(fēng)險(xiǎn)，來自外協(xié)廠家（承建商）和交通運(yùn)輸、供電、供水和供汽等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件發(fā)生較大變化的外協(xié)條件風(fēng)險(xiǎn)等。 成本風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在建設(shè)材料價(jià)鉻上漲導(dǎo)致建設(shè)成本的增加。 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好、競爭對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動(dòng)力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 第八章、 資金計(jì)劃 整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金預(yù)估為 47115 萬元，其中一區(qū)工程為 19173 萬元，二、三區(qū)各為 13971 萬元，項(xiàng)目的啟動(dòng)資金包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)相關(guān)費(fèi)用和前期工程費(fèi)用，其中土地費(fèi)用較大，但可分期支付， 定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房資金回流較快， 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)初步預(yù)估工程的項(xiàng)目啟動(dòng)資金總 約 為 8500 萬元，一區(qū)的后期建設(shè)及二、三區(qū)的開發(fā)可通過銷售回款，來保證工程建設(shè)的資金 需求。 第七章、 開發(fā)計(jì)劃 擬建項(xiàng)目計(jì)劃分三區(qū)建設(shè)，其中一區(qū)工程建筑面積 16 萬平米，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間一年半，二區(qū)工程建筑面積 萬平米，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間一年 半 ，三區(qū)工程建筑面積 萬平米，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間一年 半 。 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 30 七、項(xiàng)目 成本匯總 各項(xiàng)平米費(fèi)用乘以面積后，匯總?cè)缦卤恚? 成 本 匯 總 表 階段 項(xiàng) 目 面 積 （萬平米） 土地成本 (萬元 ) 建設(shè)成本 (萬元 ) 銷售成本 (萬元 ) 公司管理費(fèi)(萬元 ) 銷售稅金 (萬元 ) 風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金(萬元 ) 費(fèi)用匯總 (萬元 ) 一區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計(jì) 二區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計(jì) 三區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計(jì) 合 計(jì) 經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目成本中各項(xiàng)費(fèi)用的分析及計(jì)算， 匯總后，得項(xiàng)目總成本為 萬元，其中一區(qū)為 19173 萬元，平米造價(jià)為 1198 元／㎡，二、三區(qū)各為 13971 萬元，平米造價(jià)為 1458 元／㎡。公司管理費(fèi)主要分為項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)包括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費(fèi)用；建設(shè)單位經(jīng) 費(fèi)包括：工作人員基本工資、補(bǔ)貼、福利、差旅交通費(fèi)、通訊費(fèi)等 由于曲靖的整個(gè)市場消費(fèi)水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費(fèi)也較昆明低，按建設(shè)成本的 2%考慮，如下表： 管 理 成 本 階段 項(xiàng) 目 建設(shè)成本 (元 /㎡ ) 管理成本 (元 /㎡ ) 備注 一 區(qū) 住 宅 商 鋪 二 區(qū) 住 宅 商 鋪 三 區(qū) 住 宅 商 鋪 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 29 五、項(xiàng)目 銷售稅金 項(xiàng)目的銷售稅金包括營業(yè)稅﹑城市建設(shè)費(fèi)附加﹑教育費(fèi)附加﹑印花稅﹑契稅 , 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同 , 稅率也不同 , 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額 5%, 城市建設(shè)費(fèi)附加為營業(yè)稅的 7%, 教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的 3%,印花稅為銷售額的 %,契稅為銷售額的 %,（由開發(fā)商代繳 ） 。銷售直接費(fèi)包括：媒體廣告費(fèi)、樣板房建造、裝修及家具飾品費(fèi)、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費(fèi)、銷售活動(dòng)費(fèi)、銷售合同購置費(fèi)、銷售面積的測量費(fèi)等；銷售管理費(fèi)包括：銷售人員的勞務(wù)費(fèi)及提成、銷售人員誤餐費(fèi)及交通費(fèi)、日常辦公費(fèi)及培訓(xùn)費(fèi)等。 建設(shè)成本包括土建工程費(fèi)用，安裝工程費(fèi)用，內(nèi)外裝修費(fèi)用，設(shè)備及配套費(fèi)用，室外工程費(fèi)用，工程建設(shè)其它相關(guān)費(fèi)用，綜合各項(xiàng)費(fèi)用如下表： 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 27 建 設(shè) 成 本 階段 項(xiàng) 目 土建費(fèi)用 (元／㎡ ) 安裝費(fèi)用 (元／㎡ ) 內(nèi)裝費(fèi)用 (元 /㎡ ) 外裝費(fèi)用 (元 /㎡ ) 設(shè)備及配套 (元 /㎡ ) 室外工程(元 /㎡ ) 其他相關(guān)費(fèi)用 (元 /㎡ ) 匯總 (元 /㎡ ) 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 570 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 備 注 含基礎(chǔ) ,主體結(jié)構(gòu) ,砌體 ,粉刷 ,防水 ,雙飛粉 含樓內(nèi)水電 含門窗 ,煙道 ,公共樓梯 ,走道裝修 含欄桿 ,外墻涂料 含供配電 ,給排水 ,智能 含道路 ,環(huán)境綠化 含設(shè)計(jì) ,勘察 ,招標(biāo) ,監(jiān)理 ,城市配套費(fèi)等 經(jīng)濟(jì)適用 房綜合建設(shè)成本按 885元 /㎡考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按 952元 /㎡ 考慮。 由于城市的歷史及地域因素，經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展?fàn)顩r明顯弱于昆明市，城市建設(shè)及住宅建設(shè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比昆明市略低。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下： 土地成本 (土地價(jià) 20 萬元 /畝 ) 階段 項(xiàng) 目 建筑面積 （㎡） 占地面積（㎡） 容積率 土地成本 (元 /㎡ ) 備 注 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 160000 100000 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 花園洋房 58300 41667 小計(jì) 95800 83333 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 花園洋房 58300 41667 小計(jì) 95800 83333 二、 建設(shè)成本 擬建項(xiàng)目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距 135 公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交 通便捷。 三、 項(xiàng)目建設(shè) 定位 項(xiàng)目分三 區(qū) 建設(shè)， 各 區(qū) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 階段 項(xiàng) 目 建筑面積 （㎡） 占地面積（㎡） 容積率 建筑密度（％） 戶數(shù) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 160000 100000 1300 120 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,七層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺(tái)或花園 花園洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺(tái)或花園 小計(jì) 95800 83333 670 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺(tái)或花園 花園 洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺(tái)或花園 小計(jì) 95800 83333 670 合 計(jì) 351600 266667 2640 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 25 第四章、 項(xiàng)目成本 項(xiàng)目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費(fèi)，項(xiàng)目的銷售稅金，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。 2) 規(guī)劃布局注意要點(diǎn)： ? 本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系 ? 項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目的關(guān)系 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 24 3. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo) 目前的聯(lián)排別墅一般采用 2—— 3 層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)或五房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個(gè)閣樓，這些無形當(dāng)中就增加了銷售面積，提高了利潤。 由于場地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價(jià)值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估 9000 ㎡，按每 區(qū) 各占 1/3 即 3000 ㎡考慮。聯(lián)排別墅建設(shè)面積 37500 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 2～3 層，建筑底層占地 12500 ㎡，建筑密度 30%，每戶按 160 ㎡考慮，大約 230 戶，容積率為 ；多層花 園洋房建筑面積 58300 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 4～ 5 層，建筑底層占地 11660㎡，建筑密度 %，每戶按 130 ㎡考慮，大約 440 戶，容積率為 ，二 區(qū) 總建筑面積為 95800 ㎡，綜合容積率為 ，總戶數(shù)約為 670 戶。 根據(jù)對(duì)曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況 及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求， 該地總面積為400 畝， 建議項(xiàng)目分三 區(qū) 建設(shè)： 一 區(qū) 為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16 萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按 120 ㎡考慮，大約 1300戶。 第三章、 項(xiàng)目 定位 一、 確定目標(biāo)客戶 就目前 曲靖 房地產(chǎn)市場來看，購買聯(lián)排別墅 及花園洋房 的消費(fèi)者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在 35— 50 歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住 宅 的舒適性。 4) 功能配套差換功能配套好型 這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤進(jìn)行二次置業(yè)。 3) 環(huán)境差換好環(huán)境型 這其中的消費(fèi)者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。 2) 舍近求遠(yuǎn)型 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 22 由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房價(jià)的差別，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，雖然 在城市邊緣區(qū)，但由