【正文】 二〇〇四年六月十八日 35。四、建議1． 由于該項目開發(fā)規(guī)模和投資較大，為降低項目開發(fā)風險，建議由云南東路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司和深圳市鼎森投資發(fā)展有限公司共同出資，成立項目公司開發(fā)該項目。建議作為定向開發(fā)的一區(qū)，在條件許可的情況下標準定位時盡可能提高檔次，以提高售價，從而增大收益率，同時可以與二、三區(qū)相協(xié)調(diào)。二、項目收益，預計利潤總額8800萬元，%，總體收益率水平一般，主要原因是有近一半商品房屬微利定向開發(fā)，而高檔商住小區(qū)（二區(qū)、三區(qū)）%，達到行業(yè)收益率標準。臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估9000㎡。建設(shè)面積37500㎡，框架結(jié)構(gòu)，2～3層，建筑底層占地12500㎡，建筑密度30%，每戶按160㎡考慮，大約230戶，；，建筑面積58300㎡，框架結(jié)構(gòu)，4～5層，建筑底層占地11660㎡，%，每戶按130㎡考慮，大約440戶。建議按三部分分區(qū)開發(fā)：一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟適用房，占地150畝，建筑面積16萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地22857㎡，%，每戶按120㎡考慮，大約1300戶。定向開發(fā)經(jīng)濟適用房可針對大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的職工，采取定向開發(fā)建設(shè)方式，以“快速高效、低本微利”原則進行開發(fā)，以創(chuàng)造良好的資金流降低風險。高檔住宅小區(qū)面向大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的收入較高的職工以及周邊地區(qū)個體、私營企業(yè)老板，滿足他們二次置業(yè)提升居住條件的要求，填補曲靖市高品位住宅的空缺。擬建項目地塊位于曲靖市區(qū)中遠期規(guī)劃的政治、商業(yè)、居住新區(qū)，具備升值條件。 其它風險：如工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件的風險，來自外協(xié)廠家（承建商）和交通運輸、供電、供水和供汽等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件發(fā)生較大變化的外協(xié)條件風險等。成本風險主要表現(xiàn)在建設(shè)材料價鉻上漲導致建設(shè)成本的增加。市場風險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。第八章、資金計劃整個項目的建設(shè)資金預估為47115萬元，其中一區(qū)工程為19173萬元，二、三區(qū)各為13971萬元，項目的啟動資金包括土地費用、前期建設(shè)相關(guān)費用和前期工程費用，其中土地費用較大，但可分期支付， 定向開發(fā)經(jīng)濟適用房資金回流較快，根據(jù)以往經(jīng)驗初步預估工程的項目啟動資金總約為8500萬元，一區(qū)的后期建設(shè)及二、三區(qū)的開發(fā)可通過銷售回款，來保證工程建設(shè)的資金需求。第七章、開發(fā)計劃擬建項目計劃分三區(qū)建設(shè)，其中一區(qū)工程建筑面積16萬平米，計劃建設(shè)時間一年半，計劃建設(shè)時間一年半，計劃建設(shè)時間一年半。七、項目成本匯總各項平米費用乘以面積后，匯總?cè)缦卤恚撼?本 匯 總 表階段項 目面 積 （萬平米）土地成本 (萬元)建設(shè)成本 (萬元)銷售成本 (萬元)公司管理費(萬元)銷售稅金 (萬元)風險準備金(萬元)費用匯總 (萬元)一區(qū)住 宅 商 鋪 小 計二區(qū)住 宅 商 鋪 小 計三區(qū)住 宅 商 鋪 小 計　合 計經(jīng)過對項目成本中各項費用的分析及計算， 匯總后，其中一區(qū)為19173萬元，平米造價為1198元／㎡，二、三區(qū)各為13971萬元，平米造價為1458元／㎡。公司管理費主要分為項目籌建開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費，項目籌建開辦費包括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用；建設(shè)單位經(jīng)費包括：工作人員基本工資、補貼、福利、差旅交通費、通訊費等由于曲靖的整個市場消費水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費也較昆明低，按建設(shè)成本的2%考慮，如下表：管 理 成 本階段項 目建設(shè)成本 (元/㎡)管理成本 (元/㎡)備注一區(qū)住 宅　商 鋪　二區(qū)住 宅　商 鋪　三區(qū)住 宅　商 鋪　五、項目銷售稅金項目的銷售稅金包括營業(yè)稅﹑城市建設(shè)費附加﹑教育費附加﹑印花稅﹑契稅, 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同, 稅率也不同, 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額5%, 城市建設(shè)費附加為營業(yè)稅的7%, 教育費附加為營業(yè)稅的3%,%,%,（由開發(fā)商代繳）。銷售直接費包括：媒體廣告費、樣板房建造、裝修及家具飾品費、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費、銷售活動費、銷售合同購置費、銷售面積的測量費等；銷售管理費包括：銷售人員的勞務(wù)費及提成、銷售人員誤餐費及交通費、日常辦公費及培訓費等。建設(shè)成本包括土建工程費用，安裝工程費用，內(nèi)外裝修費用，設(shè)備及配套費用，室外工程費用，工程建設(shè)其它相關(guān)費用，綜合各項費用如下表：建 設(shè) 成 本 階段項 目土建費用 (元／㎡)安裝費用 (元／㎡)內(nèi)裝費用 (元/㎡)外裝費用 (元/㎡)設(shè)備及配套(元/㎡)室外工程(元/㎡)其他相關(guān)費用(元/㎡)匯總 (元/㎡)一區(qū)經(jīng)濟適用房570 二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 花園洋房600 三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 花園洋房600 備 注含基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu),砌體,粉刷,防水,雙飛粉含樓內(nèi)水電含門窗,煙道,公共樓梯,走道裝修含欄桿,外墻涂料含供配電,給排水,智能含道路,環(huán)境綠化含設(shè)計,勘察,招標,監(jiān)理,城市配套費等　經(jīng)濟適用房綜合建設(shè)成本按885元/㎡考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按952元/㎡ 考慮。由于城市的歷史及地域因素，經(jīng)濟文化的發(fā)展狀況明顯弱于昆明市，城市建設(shè)及住宅建設(shè)的建設(shè)標準比昆明市略低。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下：土地成本 (土地價20萬元/畝)階段項 目建筑面積 （㎡）占地面積（㎡）容積率土地成本 (元/㎡)備 注一區(qū)經(jīng)濟適用房160000 100000 　二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 　花園洋房58300 41667 　小計95800 83333 　三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 　花園洋房58300 41667 　小計95800 83333 　二、建設(shè)成本擬建項目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交通便捷。三、項目建設(shè)定位項目分三區(qū)建設(shè)，各區(qū)經(jīng)濟指標如下：經(jīng) 濟 指 標階段項 目建筑面積 （㎡）占地面積（㎡）容積率建筑密度（％）戶數(shù)建設(shè)標準一區(qū)經(jīng)濟適用房160000 100000 1300 120㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),七層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 230 160㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),二~三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園花園洋房58300 41667 440 130㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),五~六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園小計95800 83333 670 　三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 230 160㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),二~三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園花園洋房58300 41667 440 130㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),五~六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園小計95800 83333 670 　　　合 計351600 266667 2640 　第四章、項目成本項目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費，項目的銷售稅金，項目的風險準備金。2) 規(guī)劃布局注意要點：l 本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系l 項目與同區(qū)域內(nèi)可類比項目的關(guān)系3. 針對目標客戶群的戶型指標目前的聯(lián)排別墅一般采用2——3層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺或五房二廳二衛(wèi)帶露臺，坡屋頂?shù)慕ㄖ?