【正文】 本項目產品組合為： 大型 歷史 主題 文化公園 大型主題 景觀式娛樂商業(yè)廣場 ?？谖幕?風情旅游商業(yè)步行街區(qū)、 省內專業(yè)市場、 泛旅游娛樂會所 高級健康養(yǎng)生療養(yǎng)設施 中高檔商務辦公 樓 +五星級白金酒店 +中高級商貿酒店 +經濟快捷型假日酒店 高品質緊湊型商務公寓 各層次各階層的度假養(yǎng)老養(yǎng)生公寓 、 城市大宅 。 “人文生態(tài)” 則是以海南本地歷史文化為主題，旅游商業(yè)居住社區(qū)內體現(xiàn)濃郁的本地文化風情和深度挖掘的深厚歷史文化享受，建立以海南開放式、兼容性和丘海剛正 廉明 品質的文化精神為基礎的溝 49 通、交往，商務交往、家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的共同文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。 生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化 教育 體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，商務旅游度假居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎上的商務旅游度假居住活動，自然是一種極致的享受， 凸現(xiàn)項目 獨具海南生態(tài)與 歷史 文化特色的高品質房地產產品特點，上升為?？诔鞘兄行?高 品質的旅游文 教 社區(qū)和城市綜合體。 項目文化特色與環(huán)境特色： 項目 文化 特色： 體現(xiàn) 海南 本地的旅游文化特色 —— 韋執(zhí)誼、丁謂、李剛、趙鼎、蘇東坡 等濱涯城（濱海涯城 ）九公、丘浚海瑞 黃道婆等 瓊瑤名人歷史文化和海上絲綢之路的海洋歷史文化風情、火山口 48 森林地貌文化風情、海底村莊歷史文化風情演藝、農墾商貿歷史文化、熱帶風情的旅游風光特產等。 總體 定位： 濱涯國際 （ 旅游 HOPSCA） 歡樂養(yǎng)生新城。 六、 濱廉濱涯村舊城改造 項目 建設內容、規(guī)模 （初步） 項目總體開發(fā)思路與定位： 濱廉濱涯村舊城改造項目正處于?？诔鞘腥丝诿芗瘏^(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞， 處于交通樞紐，交通四通八達， 于農墾區(qū)、海秀區(qū)、國貿區(qū)及 金盤區(qū) \秀英區(qū)等城市人口密集區(qū) (周邊人口超過 30萬人 )包圍，是進入火山口旅游區(qū)、西海岸行政中心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經通道， 近鄰省際汽車總站和海南旅游輕軌海口分站， 處在 城市中心主干道和城市旅游通道的交匯口，處在?？谲嚵魑锪?及 旅游交通的樞紐位置。 但由于海南的醫(yī)療康復條件和診治水平、醫(yī)療保健養(yǎng)生硬軟件設施配套及醫(yī)療保險等多方面的制約因素沒有得到根本解決，嚴重阻礙了海南及?？诮】弹燄B(yǎng) 養(yǎng)生 養(yǎng)老度假居住消費市場的大發(fā)展。目前我國北方及中部大部分地區(qū)污染嚴重，自然環(huán)境惡化，唯有 海南島未受污染侵蝕，這里長年陽光明媚，空氣清新，氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，自然資源極為豐富，是全國著名的長壽島。 隨著 中產階層和高收入高消費階層的不斷擴大，健康療養(yǎng)、保健醫(yī)療消費市場及其為基礎的健康療養(yǎng)養(yǎng)老市場將會迅速提高。再加上現(xiàn)代 45 都市的生活環(huán)境嚴重受污染，這批富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常 高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設施，更注重旅游區(qū)的文化體驗和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。而與此相對應的是，我們在養(yǎng)老產業(yè)經濟方面卻發(fā)展緩慢， 目前中國養(yǎng)老床位在 250萬張左右，而實際的需求可能在 500萬張左右，兩者間相差很大。據國家有關部門統(tǒng)計，我國目前已有 60歲以上的老人，占到總人口數的 %， 按照國際通行的計算標準，我國已邁入“老齡化”國家的行業(yè)。 ?？卺槍鴥韧獾?健康療養(yǎng)養(yǎng)生 養(yǎng)老 市場前景好。房地產業(yè)初具規(guī)模，形成一定的專業(yè)開發(fā)能力和外銷能力。其次，人文寬松，社會開放，形成移民社會氛圍且地廣人稀，有發(fā)展空間。海南省內，為休閑度假異地而居，在第一居所之外購買度假居所有較大的需求與市場空間。東亞的日韓經濟發(fā)達，與海南氣候差距大、生態(tài)環(huán)境互補性強，是海南發(fā)展度假居住業(yè)的主要國外目標市場。由于海口房地產價格與內地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內外 居民“第二次置業(yè)”，其市場潛力仍很大。海南的空氣、水源、環(huán)境，既無嚴寒又無酷暑的氣候最適合老人避寒，小孩避暑，家庭的頂梁柱累了有個地方度假，海口最適合商務商貿加度假。 島外 “第二次置業(yè)”和旅游度假居住市場旺盛，潛力巨大。針對剛參加工作不久和白領階層、單身和簡單家庭推銷的小戶型已發(fā)展了 45 年，解決了一大部分市場，這類人經過多年的經濟積累和生活改善，都需要更換居住環(huán)境和空間，從小換大，從差換好。 ?？诟纳?型 居住市場潛力大 海南經過 20 年的特區(qū)經濟開放建設， 特別是 20xx 年后的 6年快速發(fā)展， 經濟發(fā)展水平不斷提高，居 民生活水平不 斷 改善，?？谑凶鳛楹Ｄ鲜鞘?、政治經濟 商貿 文化中心和特區(qū)的經濟前沿，居民經商投資機會 多 ，城市居民經濟生活水平一直是處于前列，中產階層不斷涌現(xiàn)，人數不斷增加，比例不斷擴大，其由于經濟收入提高、職位提升，社會地位改變，與此相適應，對生活質量、生活品位就要求越來越提高，居住環(huán)境需要改善，居住空間需要擴大，對居住的功能要求越來越多，不僅是為了簡單的一個窩，為了交女友和結婚成家的一個新居，還需要擴大家庭結構，小孩長大和孝敬雙方父母，都要考慮房間居住，還需要在家接待合作火伴和友人，等等，都需要擴大 和改善 居 住空間。到目前為止， 1998年至今，我國城鎮(zhèn)人口的商品住宅累計新增消費 43 億 ㎡ ，考慮到中國 6 億的城鎮(zhèn)人口規(guī)模，并按照國家提出的城鎮(zhèn)人口住宅建筑面積發(fā)展目標（人均 30 ㎡ ）來估算 ，未來 商品住宅的總需求量在 180 億 ㎡ ，目前 43 億 ㎡ 的面積僅滿足了商品住宅總需求量的 24%， 可見， 作為 42 使用品的房地產在未來仍有強勁的剛性需求 。 國民住房市場需求依然旺盛 自 1998 年住房改革以來，我國房地產市場經歷了十年的高速發(fā)展，整體市場規(guī)模加速擴大，房價與銷售量雙雙迅速竄飛，國民置業(yè)的剛性需求和流動性過剩帶來的彈性需求是關鍵驅動因素。 它的 各種功能在不同時間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動組織有序，而且相互補充，提高了自身的運營效率 。 五、濱廉濱涯村舊城改造項目市場分析 濱廉濱涯村舊城改造作為 城市交通中心 的 旅游 文化 綜合體 城市運營項目，作 為舊城 改造 區(qū) 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、商業(yè)娛樂、文化教育與健康醫(yī)療等設施 全 配套的高品質國際大社區(qū)典范項目，由于 內在 功能的復合性、集群性和資源的共享性 ：商務辦公、居住、商業(yè)、文化娛樂 、健康養(yǎng)生 消費、完善的交通出行系統(tǒng)，形成 旅游城市 綜合體功能的多 41 樣性 和 互補性， 其市場 涵括 旅游與城市商業(yè)、商貿商務、文化娛樂、健康養(yǎng)生市場，城市周邊人口的 普通居住 （包括舊城居民安置） 和改善性居住、島內商務商貿居住及島外商務居住、健康 度假居住 、養(yǎng)老療養(yǎng)居住等綜合性 目標 市場開發(fā)。 濱廉濱涯村舊城改造 旅游 文化 綜合體項目 城市化運營是羅牛 40 山地產板塊品牌經營和迅速實現(xiàn)地產板塊戰(zhàn)略轉移、做大做強教育與房 地產產業(yè)的 重大選擇 。 省會海口市作為海南省的中心經貿商務城市及旅游必經通道，旅游在十多年來已得到很大發(fā)展，但由于?？谑屑捌渲苓厖^(qū)域，自然景觀旅游資源較三亞等地缺少，已建景點景區(qū)不具特色，對游客沒有較強的吸引力，中心城市的旅游功能和地位沒有體現(xiàn)和突出，游客在?？诘耐Ａ魰r間短，消費力極低，因此， 在城市交通中心區(qū)大力開發(fā)以本地文化特色的歷史文化公園、城市休閑樂園、健康娛樂會所 與“ 風情 旅游 街 特色購物” 等旅游為引擎 的大型 城市綜合體運營 項目，對 促進 ?？诘摹岸际新糜巍?發(fā)展和娛樂之都、品位之城的建設 很有必要。 相對國內其他地區(qū)而言，海南旅游消費高，旅游購物消費強而潛力大，但海南由于旅游商品開發(fā)目前仍停留在原始開發(fā)層次，旅游購物被旅行社導游控制，宰客現(xiàn)象嚴重，使得海南旅游購物總消費水平極低，在旅游總消費中的比例在 10%左右，離國內國際旅游城市的旅游購物消費占據 3050%的差距大。 隨著海南旅游市場的迅猛發(fā)展，?？诼糜稳舜芜h超過城市本地人口，旅游人氣遠 超過居民商業(yè)人氣，交通中心和人口密集區(qū)的 商業(yè)發(fā)展 要 依靠省會城市旅游必經之道和中心地位，借助國內外游客的旅游消費提升其規(guī)模化商業(yè)品牌，集聚商業(yè)人氣，支撐商業(yè)經營效益。在完善城市功能、改善城市居住環(huán)境、保護 歷史文化、自然生態(tài)等各類目標協(xié)同下，同時達到兩項效益追求：一是追求經濟效益最大化，最大限度挖掘土地利用價值提升房地產附加值，使羅牛山錦地的物業(yè)價值同比具有更高的價值認同；二是追求社會效益的最大化，促進社區(qū)內居住與旅游、文化教育、娛樂、健康等產業(yè) 之間的良性互動和有機結合，創(chuàng)造區(qū)內生活和工作的高效率與高品質，為社區(qū)居民帶來生活和工作上的多樣性和便利性，形成人與自然，人與人和諧的生態(tài)社區(qū)氛圍。第三，旅游城市的旅游產業(yè)經營， 更 應追求城市旅游本身吸引力的建設，發(fā)展綜合性旅游產業(yè)構架。第一，在滿足本地居民生活和經濟產業(yè)的同時，必須發(fā)展旅游交通、集散、接 待服務、游憩、旅游購 物、夜間娛樂等旅游目的地綜合配套功能。在現(xiàn)在階段，乃至以后，我國的房地產商的任務，不僅僅是房地產開 發(fā)，更重要的是把房地產開發(fā)、 舊城改造、城市建設和城市經營的大主題結合起來 ，主動 跳出房地產開發(fā)房地產，以城市運營這一思維模式 來進行大規(guī)模的舊城改造， 發(fā)展房地產業(yè)，實現(xiàn)房地產業(yè)的跳躍式發(fā)展。一方面，這是我國城市化發(fā)展的需要，另一方面， 也是我國房地產業(yè)的歷史使命。 舊城改造是城市運營的發(fā)展 必 要。HOPSCA 不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更體現(xiàn)出 HOPSCA 業(yè)態(tài)的科學性及聯(lián)動性。一個 “ 資源共生、聚合增值 ” 的全新地產模式 。 HOPSCA 是一個強大的磁場，融匯城市各種資源 ；她也是個 開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源 ；她 更是個核心，影響甚至能帶動整個城市發(fā)展 。 一個成功的 HOPSCA 項目的開發(fā)及運營，會 帶來巨大的社 會價值，為開發(fā)商帶來巨大的品牌價值 ，隨著城市的不斷發(fā)展，其 物業(yè)自身也具有升值潛力 。這種開發(fā)建設需要建設 全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展 。 HOPSCA 具備的個性特征，能夠體現(xiàn)城市的特色， 能夠代表城市的形 象 ，在功能上具有多樣性， 具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現(xiàn)城市土地集約經營效益 ；同時在規(guī)劃設計上 利用先進的高科技手段 ，達到生態(tài)、節(jié)能、安全，可以 實現(xiàn)快捷信息交流 。作為 城市功能集中體現(xiàn)的 HOPSCA，對區(qū)域經濟具有推動性、對城市中心具有強化作用 。在其內部，由于 各類功能要素空間組合的差異， 大型 HOPSCA 可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分 。 由若干關系十分密切、性質不同的物業(yè)在一定地域范圍集聚而成的 HOPSCA，絕不是人為臆造出來的，恰恰是當代城市社會經濟相互交融、有機聯(lián)系的必然結果。城市發(fā)展到今天， 需要一個城市的精神引領、一個資源共生、聚合增值的地產模式，將生活資源融入其中 。即使居住再好，也不會受到居民的青睞，因為生 活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們日常生活需要。 城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，同時它們之間又是相互依存、相互補充的。 城市綜合體在城市化過程中起著 營造城市新的商務、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的 旅游文化 綜合體 和 居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場 ；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力， 打造城市 24 小時不夜城 等方面起著重要作用。 四是 解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法， 同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。商業(yè)零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務，以滿足人們的多樣化選擇，并 形成熱鬧繁榮的街區(qū)，能夠充分滿足各類階層的消費需求 。 商務辦公操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向 ， 一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 ?？谧鳛闉I海旅游城市和中國最具魅力的第二居住地更應強化旅游度假和文化娛樂商業(yè)的配套功能。 2） 都市綜合體多應大規(guī)模的舊城改造而產生。 ? 城市功能聚集中心： 規(guī)劃從城市功能、布局、產業(yè)結構上進行調整， 使舊城機能得以完善，強調區(qū)域的綜合功能 。 1）、舊城改造與都市綜合體的共性特征： 地價、租金提升 /交通高度發(fā)達 /城市功能聚集 /城市更新 升級 ? 地價與租金提升： 經濟利益的再分配的驅使，舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化 。濱 廉濱涯村是龍華區(qū)用地面積最大的 33 舊改工程，羅牛山作為本地的上市龍頭企業(yè)，有責任和實力承擔其作為交通中心區(qū)域的舊城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居環(huán)境的重要任務。龍華區(qū)成立了以區(qū)長為指揮長，區(qū)委常委、副區(qū)長為前線指揮長的區(qū)重點項目指揮部。龍華區(qū)共有 34 個舊城區(qū)（城中村），其中，博義片區(qū)、大同里片區(qū)、南航西里片區(qū)等舊城區(qū) 20 個，丁村、秀英村、坡巷村、濱涯濱廉村等城中村 14 個。城市的快速擴張，使該區(qū)成為?？诘湫偷某侵写澹瑓^(qū)域功能不健全、設施不