【正文】 二〇〇四年六月十八日 。 四、建議 1． 由于該項目開發(fā)規(guī)模和投資較大，為降低項目開發(fā)風(fēng)險，建議由 云南東路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司和 深圳市鼎森投資發(fā)展有限公司共同出資，成立項目公司開發(fā)該項目。 建議作為 定向開發(fā)的一區(qū)，在條件許可的情況下標(biāo)準(zhǔn)定位時盡可能提高檔次，以提高售價，從而增大 收益率，同時可以與二、三區(qū)相協(xié)調(diào)。 二、項目收益 項目總投資 億元，銷售總額 億元，預(yù)計利潤總額 8800 萬元，項目收益率為 %，總體收益率水平一般，主要原因是有近一半商品房屬微利定向開發(fā)，而高檔商住小區(qū)（二區(qū)、三區(qū)）項目收益率達(dá)到 %，達(dá)到行業(yè)收益率標(biāo)準(zhǔn)。 臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估 9000 ㎡。其中 畝為低密度聯(lián)排別墅，建設(shè)面積37500 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 2～ 3 層，建筑底層 占地 12500 ㎡，建筑密度 30%，每戶按 160 ㎡考慮，大約 230 戶，容積率為 ；另 畝為多層花園洋房，建筑面積 58300 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 4～ 5 層，建筑底層占地 11660 ㎡，建筑密度 %，每戶按 130 ㎡考慮，大約 440戶，容積率為 。 建議按三部分分區(qū)開發(fā)： 一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按120 ㎡考慮，大約 1300 戶。 定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可針對大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的職工，采取定向開發(fā)建設(shè)方式，以“快速高效、低本微利”原則進(jìn)行開發(fā)，以創(chuàng)造良好 的資金流降低風(fēng)險。 高檔住宅小區(qū)面向大型廠礦及工商、稅務(wù)、銀行、保險等單位的收入較高的職工以及周邊地區(qū)個體、私營企業(yè)老板，滿足他們二次置業(yè)提升居住條件的要求，填補曲靖市高品位住宅的空缺。 擬建項目地塊位于曲靖市區(qū)中遠(yuǎn)期規(guī)劃的政治、商業(yè)、居住新區(qū) ，具備升值條件。 其它風(fēng)險：如工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件的風(fēng)險，來自外協(xié)廠家（承建商）和交通運輸、供電、供水和供汽等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件發(fā)生較大變化的外協(xié)條件風(fēng)險等。 成本風(fēng)險主要表現(xiàn)在建設(shè)材料價鉻上漲導(dǎo)致建設(shè)成本的增加。 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。 第八章、資金計劃 整個項目的建設(shè)資金預(yù)估為 47115 萬元，其中一區(qū)工程為 19173 萬元，二、三區(qū)各為 13971 萬元，項目的啟動資金包括土地費用、前期建設(shè)相關(guān)費用和前期工程費用，其中土地費用較大，但可分期支付， 定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房資金回流較快， 根據(jù)以往經(jīng)驗 初步預(yù)估工程的項目啟動資金總 約 為8500萬元，一區(qū)的 后期建設(shè)及二、三區(qū)的開發(fā)可通過銷售回款，來保證工程建設(shè)的資金需求。 第七章、 開發(fā)計劃 擬建項目計劃分三區(qū)建設(shè)，其中一區(qū)工程建筑面積 16 萬平米，計劃建設(shè)時間一年半，二區(qū)工程建筑面積 萬平米，計劃建設(shè)時間一年 半 ，三區(qū)工程建筑面積 萬平米，計劃建設(shè)時間一年 半 。 七、 項目成本匯總 各項平米費用乘以面積后，匯總?cè)缦卤恚? 成 本 匯 總 表 階段 項 目 面 積 （萬平米） 土地成本 (萬元 ) 建設(shè)成本 (萬元 ) 銷售成本 (萬元 ) 公司管理費 (萬元 ) 銷售稅金 (萬元 ) 風(fēng)險準(zhǔn)備金 (萬元 ) 費用匯總 (萬元 ) 一區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計 二區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計 三區(qū) 住 宅 商 鋪 小 計 合 計 經(jīng)過對項目成本中各項費用的分析及計算， 匯總后，得項目總成本為 萬元，其中一區(qū)為 19173 萬元，平米造價為 1198 元／㎡，二、三區(qū)各為 13971 萬元，平米造價為 1458 元／㎡。公司管理費主要分為項目籌建開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費，項目籌建開辦費包 括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用；建設(shè)單位經(jīng)費包括：工作人員基本工資、補貼、福利、差旅交通費、通訊費等 由于曲靖的整個市場消費水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費也較昆明低，按建設(shè)成本的 2%考慮，如下表： 管 理 成 本 階段 項 目 建設(shè)成本 (元 /㎡ ) 管理成本 (元 /㎡ ) 備注 一區(qū) 住 宅 商 鋪 二區(qū) 住 宅 商 鋪 三區(qū) 住 宅 商 鋪 五、項目銷售稅金 項目的銷售稅金包括營業(yè)稅﹑城市建設(shè)費附加﹑教育費附加﹑印花稅﹑契稅 , 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同 , 稅率也不同 , 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額 5%, 城市建設(shè)費附加為營業(yè)稅的 7%, 教育費附加為營業(yè)稅的 3%,印花稅為銷售額的 %,契稅為銷售額的 %,（由開發(fā)商代繳）。銷售直接費包括：媒體廣告費、樣板房建造、裝修及家具飾品費、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費、銷售活動費、銷售合同購置費、銷售面積的測量費等；銷售管理費包括：銷售人員的勞務(wù)費及提成、銷售人員誤餐費及交通費、日常辦公費及培訓(xùn)費等。 建設(shè)成本包括土建工程費用，安裝工程費用，內(nèi)外裝修費用，設(shè)備及配套費用，室外工程費用，工程建設(shè)其它相關(guān)費用，綜合各項費用如下表： 建 設(shè) 成 本 階段 項 目 土建費用 (元／㎡ ) 安裝費用 (元／㎡ ) 內(nèi)裝費用 (元 /㎡ ) 外裝費用 (元 /㎡ ) 設(shè)備及配套 (元/㎡ ) 室外工程 (元 /㎡ ) 其他相關(guān)費用(元 /㎡ ) 匯總 (元 /㎡ ) 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 570 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 備 注 含基礎(chǔ) ,主體結(jié)構(gòu) ,砌體 ,粉刷 ,防水 ,雙飛粉 含樓內(nèi)水電 含門窗 ,煙道 ,公共樓梯 ,走道裝修 含欄桿 ,外墻涂料 含供配電 ,給排水 ,智能 含道路 ,環(huán)境綠化 含設(shè)計 ,勘察 ,招標(biāo) ,監(jiān)理 ,城市配套費等 經(jīng)濟(jì)適用房綜合建設(shè)成本按 885元 /㎡考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按952 元 /㎡ 考慮。 由于城市的歷史及地域因素，經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展?fàn)顩r明顯弱于昆明市，城市建設(shè)及住宅建設(shè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比昆明市略低。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下： 土地成本 (土地價 20萬元 /畝 ) 階段 項 目 建筑面積 （㎡） 占地面積（㎡） 容積率 土地成本 (元 /㎡ ) 備 注 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 160000 100000 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 花園洋房 58300 41667 小計 95800 83333 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 花園洋房 58300 41667 小計 95800 83333 二、建設(shè)成本 擬建項目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距 135 公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連 ，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交通便捷。 三、 項目建設(shè) 定位 項目分三 區(qū) 建設(shè)， 各 區(qū) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 階段 項 目 建筑面積 （㎡） 占地面積（㎡） 容積率 建筑密度（％） 戶數(shù) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 一區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 160000 100000 1300 120 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,七層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 花園洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 小計 95800 83333 670 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三 層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 花園洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 小計 95800 83333 670 合 計 351600 266667 2640 第四章、 項目成本 項目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費，項目的銷售稅金，項目的風(fēng)險準(zhǔn)備金。 2) 規(guī)劃布局注意要點： ? 本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系 ? 項目與同區(qū)域內(nèi)可類比項目的關(guān)系 3. 針對目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo) 目前的聯(lián)排別墅一般采用 2—— 3 層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺或五房二廳二衛(wèi)帶露臺，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個閣樓，這些無形當(dāng)中就增加了銷售面積，提高了利潤。 由于場地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估 9000 ㎡，按每 區(qū) 各占 1/3 即 3000 ㎡考慮。聯(lián)排別墅建設(shè)面積 37500 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 2～ 3 層，建筑底層占地 12500 ㎡，建筑密度 30%，每戶按 160 ㎡考慮，大約 230 戶，容積率為 ；多層花園洋房建筑面積58300 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 4～ 5 層，建筑底層占地 11660 ㎡，建筑密度 %，每戶按 130㎡考慮，大約 440 戶，容積率為 ，二 區(qū) 總建筑面積為 95800㎡，綜合容積率為 ，總戶數(shù)約為 670 戶。 根據(jù)對曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求， 該地總面積為 400畝， 建議項目分三 區(qū) 建設(shè)： 一 區(qū) 為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按