【正文】 綜合各方面因素后，本項目取折現(xiàn)率為 %。風(fēng)險折現(xiàn)率，考慮被評無形資產(chǎn)對企業(yè)未來收益的貢獻(xiàn)存在有市場風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險等不確定性因素，據(jù)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》的 提示，風(fēng)險報酬率一般為 3％到 5％。 AAA 商 務(wù)酒店建設(shè)項目商業(yè)計劃書 4 表 6 項目損益預(yù)測表 項目名稱： AAA商務(wù)酒店建設(shè)經(jīng)營項目 單位：人民幣萬元 序號 項目／年份 合計 建設(shè)期 正常經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 經(jīng)營年度 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2 一 經(jīng)營收入 35, 1, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3 二 經(jīng)營稅金及附加 1, 4 三 總成本費用 16, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 5 四 其他營業(yè)利潤 6 五 營業(yè)利潤（一－二－三＋四） 17, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 7 六 營業(yè)外收支凈額 8 七 利潤總額（五＋六） 17, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 9 八 彌補(bǔ)以前年度虧損 10 九 應(yīng)納稅所得額 17, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 11 十所得稅 4, 12 十 一 稅后利潤 12, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 13 十 二 盈余公積金 14 十 三 未分配利潤 12, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 15 十 四 可還款利潤 3, 1, 1, 16 十 五 、凈現(xiàn)金流量 4, 11, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 17 十 六 、凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 1, 11, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 預(yù)測期限按 10 年計算； 企業(yè)所得稅根據(jù)按 25%計算 ,營業(yè)稅按 5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按 5%、教育費附加按 3%計算； 折現(xiàn)率一般根據(jù)無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率選取。 經(jīng)過上述測算分析 ,本項目在達(dá)到規(guī)劃指標(biāo)并正常經(jīng)營的條件下 ,具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社 會效益 ,對投資者可達(dá)到一定的投資回報 ，特申請項目立項 。 項目進(jìn)入正常經(jīng)營 年度 ,年經(jīng)營收入達(dá)到 萬元 ，年營業(yè)稅金及附加達(dá)到 ，年利潤總額可達(dá) 1,，年所得稅為 萬元，年稅后利潤為 1, 萬元。綜合各方面因素后，本項目取折現(xiàn)率為 %。風(fēng)險折現(xiàn)率，考慮被評無形資產(chǎn)對企業(yè)未來收益的貢獻(xiàn)存在有市場風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險等不確定性因素，據(jù)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》的提示，風(fēng)險報酬率一般為 3％到 5％。 折現(xiàn)率一般根據(jù)無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率選取。我們本著穩(wěn)健原則取為 5％。無風(fēng)險折現(xiàn)率，選用中國人民銀行規(guī)定的自 2020年 7月 6日起調(diào)整的銀行一年定期存款年利率 ％。 項目 10年（ 20202022 年）預(yù)期凈現(xiàn)金流量為 4, 萬元 ,收益折現(xiàn)值為 1,。 本著謹(jǐn)慎性原則，測算時未計算其他可能享有的其他稅收優(yōu)惠。 （ 5）管理費用包括其他管理費和費用攤銷：其他管理費用比率為 經(jīng)營總 收入的 8%，按 /年計算， 土 地 征地 及 土地開發(fā) 費用按 296 萬元 /年攤銷計算。固定資產(chǎn)貸款利息按中國人民銀行 2020年 7月 6日公布的 35年期貸款利率 %計算。 固定資產(chǎn)維修費用按固定資產(chǎn)（房屋建筑物和設(shè)施設(shè)備）的 %計算 /年。 （ 3）固定資產(chǎn)折舊及 維修費 ： 固定資產(chǎn)折舊采用直線法，按各類固定資產(chǎn)原值和確定的各類固定資產(chǎn)折舊年限扣除殘值。 其中職工社保按工資總額 20%計繳，職工個人繳費另計； 福利費按工資總額 14%計； 工傷保險按工資總額 %計； 職工失業(yè)保險按工資總額 1%計； 職工醫(yī)療保險按工資總額 6%計； 工會經(jīng)費及職工教育經(jīng)費按工資總額 %計。水電煤動力消耗 按客房收入和二樓餐廳、茶坊 KTV酒吧、三樓會議廳及多功能廳轉(zhuǎn)租收入 %計算， /年 （ 2） 職工 工資及福利計算：該項目需用工 100人，其中服務(wù)員 94人，管理 人員 6 人。 【項目主要財務(wù)指標(biāo)預(yù)測】 成本估算 根據(jù)《企業(yè)會計制度》按達(dá)到規(guī)劃經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)計年總經(jīng)營成本費用，年經(jīng)營總成本為 萬元。 （ 5） 停車場對外停車年收入 萬元 。 AAA 商 務(wù)酒店建設(shè)項目商業(yè)計劃書 17 第三章 項目預(yù)計經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 測算 【 基 礎(chǔ)數(shù)據(jù) 】 經(jīng)營收入：年總經(jīng)營收入 萬元 （ 1）住宿旅游接待能力 項目建成后可接待旅客 640 人 /天 , 年接待旅客能力 214400人 /年； （ 2）主營客房住宿收入：按入住率 80%計算，平均房價 240 元 /標(biāo)準(zhǔn)間 ,年客房收入 萬元 。 因此，從以上情況來分析，我國 賓館 旅游行業(yè)前景看好，行業(yè)市場成長潛力十分巨大，產(chǎn)業(yè)升級速度加快，并且未來 5到 10年內(nèi)將是爆發(fā)式增長階段。我國人均 GDP目前已經(jīng)達(dá)到 3000 美元，這是世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段，而我國才剛剛實現(xiàn)每年人均出游一次的目標(biāo)，世界上發(fā) 達(dá)國家如美、日、韓人均出游均在 7 次以上。在這種情況下，我國要發(fā)展旅游業(yè)及相關(guān)設(shè)施的龐大需求與資金短缺的現(xiàn)實形成尖銳的矛盾。 積極引進(jìn)外資和先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，以完善與旅游服務(wù)相關(guān)聯(lián)的各項配套設(shè)施，象西方發(fā)達(dá)國家，為吸引游客發(fā)展旅游業(yè)，努力使凡與旅游服務(wù)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，包括賓館飯店、景點設(shè)施、娛樂、交通、購物等配套設(shè)施都做到盡善盡美和富有特色。第一步于國外信譽(yù)好、經(jīng)營實力強(qiáng)并富有招徠能力的旅行社興辦合資旅行社，利用它們的渠道網(wǎng)絡(luò)，廣徠客戶，只有客源擴(kuò)大了，才能提高經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而使與旅游相關(guān)的各行各AAA 商 務(wù)酒店建設(shè)項目商業(yè)計劃書 16 業(yè)得益。為了增加客源，應(yīng)擴(kuò)大開放度，引進(jìn)和激勵競爭機(jī)制。然而，旅游業(yè)能否高度發(fā)展，關(guān)鍵在于“客源”，它是開發(fā)整個旅游業(yè)的龍頭，只有客源充沛，龍頭高高昂起，則其他與旅游服務(wù)相關(guān)的各行各業(yè)，作為龍身龍尾，才會隨之起舞。對景點建設(shè)，除國家指定的度假區(qū)外，外資不能插足，因而景點內(nèi)設(shè)施落后，其中突出的是衛(wèi)生條件差。改革開放十幾年來，由于我國對上述旅游服務(wù)設(shè)施僅有少量直接投資，而在利用外資方面，因有的項目開放，有的不開放，以致服務(wù)設(shè)施不配套。雖然我國旅游資源十分豐富，名山大川和歷史文化名城較多，但由于過去幾十年的閉關(guān)鎖國，加上國家財政困難，對旅游業(yè)長期缺AAA 商 務(wù)酒店建設(shè)項目商業(yè)計劃書 15 乏投資，以致我國的旅游業(yè)設(shè)施落后，近十多年來，由于改革開放政策的不斷深入，經(jīng)過努力追趕，有了令人矚目的發(fā)展，但由于種種條件的限制，與發(fā)達(dá)國家相比，仍有很大差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)國際競爭和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 。旅游者停留時間較短，一般在 天 天“一日游”也占有很大比重。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主。 從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點多集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，知名度較高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙 滬 、廣東等地，象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點由于交通不便相對處于溫冷點。據(jù)統(tǒng)計，在旅游消費結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá) 85%，游覽購物僅占 15%。 從旅游消費方式和旅游消費結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。主要表現(xiàn)在： 從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費額逐步提高。 旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析 自改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。 據(jù)《 2020中國旅游市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》預(yù)測： 2020年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重 8%， 2020 年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重 11%。全年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 億人次，增長 ％；國內(nèi)旅游收入 萬億元，增長 ％；入境旅游人數(shù) 億人次，下降 ％；入境過夜旅游人數(shù) 5088 萬人次，下降 ％；旅游外匯收入 397億美元，下降 ％；，旅游總收入 ，增長 ％。其中，西部地區(qū)企業(yè)經(jīng)營狀況要好于中部地區(qū)和東部地區(qū)；城市和城市周邊景區(qū)比長線旅游景區(qū)經(jīng)營形勢要好；成熟的頂級景區(qū)的經(jīng)營狀況比無資源優(yōu)勢的一般景區(qū)要好。旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的大幅度增長，直接帶動了旅游投資的快速增長，各地旅游投資出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的繁榮景象，為旅游業(yè)發(fā)展 注入了新的活力?！?2020中國旅游市場趨勢觀