【正文】 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 34 表 15 成本測算表 1 建設(shè)投資 4518 9373 9436 233272 管理費用 194 259 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 53143 財務(wù)費用 1052 921 789 658 526 395 263 132 47364 銷售費用 97 130 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 26575 運營成本 1620 2160 2700 2700 2700 2700 2700 2700 2700 27。 控制客房收入、餐飲收入及娛樂收入占總收入的比例為 5∶ 3∶ 2，據(jù)此來測算餐飲收入與娛樂收入。 表 10 建設(shè)期利息表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額（萬元） (7) 建設(shè)期利息 貸款總額 % (8)不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用為除去土地和安置費用的總和費用的 3%計算。 表 9 管理費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額萬元） HXJR 酒店商業(yè)計劃書 31 (6) 管理費用 前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施費 2% (7)建設(shè)期利息 建設(shè)期利息為建設(shè)期間應(yīng)計貸款利息。 表 7 基礎(chǔ)設(shè)施費 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 供水工程 建筑面積 15 75 2 總評供配電及照明工程 建筑面積 140 700 3 排污 建筑面積 15 75 4 燃氣工程 建筑面積 30 150 5 合 計 1000 (5)開發(fā)規(guī)費 表 8 開發(fā)規(guī)費 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 城市配套建設(shè)費（交 25%） 建筑面積 190 2 人防費（交一半） 建筑面積 30 3 規(guī)劃許可執(zhí)照費 建筑面積 4 房產(chǎn)測繪費 建筑面積 1 5 施工圖審查 施工圖設(shè)計費 10% 6 招投標服務(wù)費 建安工程費 % 7 工程監(jiān)理費 建筑面積 8 8 散裝水泥費 建筑面積 1 9 其他 不可預(yù)見稅費 建筑面積 10 10 合 計 (6)管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。通常粗略估算采用單位指標估算法。 表 5 前期工程費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃 估算投資額 % 2 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 2% 3 地質(zhì)勘察費 總建筑面積 1 4 可行性研究費 估算投資額分檔收費 % 5 施工 前場地準備費 土地面積 10 6 環(huán)評費 建安工程費 % 7 合 計 (3)建安工程費 建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程），設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備安裝），電梯購置安裝費，智能設(shè)備購置安裝費等。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 29 表 4 工程土地費用表 （一）土地費用 金額（萬） 土地費用 450 (2)前期工程費用 計算方法為計費基礎(chǔ) *費率。 土地交易契稅計稅價為拍 賣價款。HXJR 酒店商業(yè)計劃書 28 第六部分：項目投資估算 1 項目基本數(shù)據(jù) 表 3 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 項目 面積（平米） （一）土地面積 10000（約合 15畝） （二）建筑面積 50000 （三）停車位（ 80個） （四）容積率 （五）綠化率 ≥ 30% 2 計費方法依據(jù)說明 本項目的投資成本費用 估算依據(jù)： ①重慶市物價局公布的經(jīng)營性收費中有關(guān)園林、建設(shè)、招標等收費標準 ②重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件 ③貸款利率 =貸款基準利率 +浮動利率 中國人民銀行最新調(diào)整的五年以上貸款基準利率 %，上浮 15%，最終利率為%。 酒店協(xié)會和旅游協(xié)會。以組織會議為主的代理機構(gòu)和銷售組織，不但策劃、組織會議、會 展，而且把交通、住宿、旅游、娛樂等有機地融為一體。許多航空公司、鐵路列車、輪船公司、長途汽車公司除了向客人提供交通運輸服務(wù)外，還普遍以中間商的身份向客人介紹酒店和代酒店接受訂房。作為專門為酒店推銷并接受客人預(yù)訂的中間商，熟悉市場情況并與主要客源市場聯(lián)系密切，具備完善的推銷系統(tǒng)，擁有經(jīng)驗豐富的推銷人員。旅游零售商向旅客提供咨詢服務(wù)、導游、交通工具安排和吃、住、游。旅游機構(gòu)是中國酒店企業(yè)爭奪得最激烈的分銷渠道，分為旅游批發(fā)商和旅游零售商。主要是那些酒店管理水平很高、酒店品牌張力很強的酒店，在全球、全國、全省設(shè)立特許經(jīng)營權(quán)，為取得特許經(jīng)營權(quán)的酒店提供預(yù)訂系統(tǒng)服務(wù)。主要為本集團中的成員提供服務(wù)，也為其他酒店提供預(yù)定服務(wù)。通常表現(xiàn)為公司企業(yè)，作為代理人，同時為許多酒店提供預(yù)定服務(wù)。酒店設(shè)立網(wǎng)站，銷售部門開展網(wǎng)絡(luò)推 銷與預(yù)訂。酒店銷售部門通過電話直接銷售酒店服務(wù)。酒店派出銷售人員直接銷售酒店服務(wù)。在酒店前廳總服務(wù)臺接待住店客人、在餐廳接待就餐顧客、在康樂中心接待休閑客人等，是酒店最原始的銷售渠道和銷售方式，亦是現(xiàn)代酒店HXJR 酒店商業(yè)計劃書 27 不可忽視的銷售渠道。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的整合營銷使酒店可以集中優(yōu)勢資源，通過整合營銷傳播吸引潛在顧客，利用網(wǎng)絡(luò)開展深度營銷以提升顧客體驗 ） ? 公關(guān)促銷（公關(guān)人員的職責是保持與客戶的聯(lián)系，聽取客人的意見，加深與客戶的感情 ，關(guān)心營銷人員同客戶之間的關(guān)系是否融洽。 強大的會議功能滿足各類會議的需要。 考慮到客人的需要，賓館將客房退房時間延長至中午兩點，入住客人訂票免收訂票費，不定期的推出房價倒減活動，通過這些我們贏得了客戶的贊同，鞏固了老客戶并通過老客戶開發(fā)出很多新客戶。并通過客人的口碑效應(yīng)開發(fā)更多的潛在客戶，這需要營銷部，前廳部制定出一整套完善的客戶維護體系。老客戶是酒店生存的基石，而顧客回頭率也是衡量一家酒店營銷的重要標尺。 目的：利用新項目鞏固了市場，擴大了市場占有率 （ 3）服務(wù)理念 ? 新服務(wù)構(gòu)建新環(huán)境 ? 新環(huán)境帶來新體驗 ? 新體驗就是新生活 推廣理念 ? 高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價比與高增值 ? 設(shè)計、引領(lǐng)并實現(xiàn)一種山川文化生活方式 ? 打造全國一流集度假、休閑、會務(wù)為一體的國際型酒店 推廣計劃 當前最重要的是盡快建立本酒店的知名度，使本酒店為眾多消費者知曉。 ②新項目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨立培訓、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊 (供應(yīng)酒水、燒烤 ) 、陽光泳池、情人島?？蛻粜畔⒎治鲋饕獜囊韵聨追矫孢M行： (1)客戶概況分析，包括客戶層次、風險、愛好、習慣等；(2)客戶忠誠度分析，主要指客戶對酒店各項服務(wù)產(chǎn)品的認同度和購買熱情； (3)客戶利潤分析，主要指客戶消費不同產(chǎn)品的邊緣利潤、總利潤額、凈利潤等； (4)客戶未來分析，包括客戶數(shù)量、類別、潛在消費能力等未來發(fā)展趨勢、爭取客戶的手段、HXJR 酒店商業(yè)計劃書 25 方法等； (5)客戶促銷分析，包括廣告、宣傳、情感溝通計劃等。 第三，客戶信息分析檔案。 第二，酒店有意識收集的顧客消費個性化檔案。單位客戶檔案主要有雙方協(xié)議簽訂時所提供的單位名稱、性質(zhì)、經(jīng)營內(nèi)容、地址、負責人姓名、聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、主要消費需求、認定的房價、消費折扣率、付款方式等信息。真正做到人性化、情感化） ? 特色住宿 （每層客房及各個房間都各具特色） ? 服務(wù)精細化：團隊和散客分區(qū)服務(wù) ? 建立客史檔案 客史檔案應(yīng)該包含以下三個方面的基本內(nèi)容： 第一，客戶的常規(guī)檔案。 產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供會務(wù)、餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。 產(chǎn)品定位為高檔的以會務(wù)為主要核心競爭力的國際型酒店。 (4)投資方的創(chuàng)業(yè)熱情，良好的市場推廣意識，保證了創(chuàng)新能力和服務(wù)水平。 (2)擁有大的、方便的停車場地，對有車一族較有吸引力。許多還沒有得到開發(fā)、經(jīng)濟迅速發(fā)展的主 城區(qū)等可供利用的土地資源日趨緊張，主城區(qū)用地結(jié)果必須延伸和發(fā)展，而一品的區(qū)位優(yōu)勢將使一品的土地不斷增值。 市場定價策略 ? 高價開盤，頂級入市 ,唯我獨尊 ? 頂級的價格、頂級的配置 ? 尊貴生活，從此開始 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 23 競爭優(yōu)勢 宏觀方面： ? 地理位置：一品位于巴南區(qū)內(nèi)，處于巴南區(qū)的西南方向，屬于都市經(jīng)濟發(fā)達圈中的主城區(qū)和外圍都市圈的結(jié)合點，交通和區(qū)位優(yōu)勢都不錯。 （ 2）散客：渝內(nèi)外高檔消費的商務(wù)、公務(wù)散客。 2 推廣策略 市場策略 目標市場 參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市及國外的來渝度假旅游的人員。將超五星級的服務(wù)與獨特的自然資源相結(jié)合，建立起適度超前的可復制項目投資營運模式 。 （ 3）酒店的經(jīng)營需要大量的原材料供應(yīng)商，將為周邊地區(qū)餐飲業(yè)的上游開創(chuàng)一定的市場，加上本酒店聯(lián)同其他項目結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，都將為當?shù)剞r(nóng)村勞動力提供就業(yè)崗位，使他們從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)中來，拓寬了他們的就業(yè)門路，增加其經(jīng)濟收入。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 21 2 區(qū)域效應(yīng)分析 （ 1）作為度假村內(nèi)唯一的五星級酒店，融餐飲、住宿、會務(wù)、娛樂于一體，本酒店將提升海峽兩岸度假村的吸納賓客能力和整體功能，推動整個度假村的持續(xù)發(fā)展，有利于整個項目打造成重慶的城市名片，給一品地區(qū)和巴南區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)。因此，本酒店的運營必須與度假村內(nèi)其他項目結(jié)成合作聯(lián)盟，形成產(chǎn)業(yè)互動。 而“會議旅游”模式的開發(fā)將為酒店積聚大量人氣，帶來穩(wěn)定客流和豐厚效益。 商業(yè)模式 圖 8 商業(yè)模式圖 本酒店定位為五星級商務(wù)會所，將打造巴南區(qū)乃至全市最重要的會議中心，以現(xiàn)代化的會議硬件設(shè)施和最完整的配套服務(wù)為特色以吸引客流，為各類商務(wù)人士、政府、企業(yè)組織和旅 游個人團體提供會務(wù)、商務(wù)活動和餐飲、住宿、娛樂等服務(wù)。 （ 4）打造文化品牌 為打造酒店文化品牌，酒店經(jīng)營中將積極組織開展各類會展、論壇活動，并聯(lián)合度假村內(nèi)其他項目共同運作各種宗親集會、歷史紀念活動等文化交流活動，提升酒店的檔次和社會影響力。 （ 2）延伸會議服務(wù)范疇，推行“會議旅游” 酒店以高檔會議中心資源為基礎(chǔ)，會議服務(wù)范疇將擴展到餐飲、住宿、娛樂以及旅游等各個方面；利用其所在區(qū)域得天獨厚的旅游資源，推行“會議旅游”模式，即通過 接待大型會議 并 提供參觀游覽服務(wù) ，以此打造本酒店服務(wù)的一大特色，并帶動度假村的發(fā)展。為了酒店的長遠發(fā)展，在開發(fā)時加入幾大理念： （ 1） 酒店同旅游資源的整合 本酒店的目標客戶群以高端人士為主，追求自然與休閑是他們的消費的導向。 總之，任何一個項目都會有它的優(yōu)劣勢，最主要的就是充分挖掘自己的優(yōu)勢，整合和利用周邊資源和機會供自己利用，盡量減小劣勢，變威脅為動力，從自己的核心競爭點出出發(fā)，牢記我們的宗旨，一切向之靠齊， 打造成為“城市休閑點，商務(wù)生活圈”。 ? 進行產(chǎn)業(yè)互動 利用周邊齊全的配套， 酒店將與航空俱樂部、國際摩托車俱樂部、寶島康體中心、高爾夫俱樂部等項目結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，滿足顧客多樣化的旅游消費需求的同時，也將與其他項目形成產(chǎn)業(yè)互動效應(yīng)；尤其是“會議旅游”模式的推行將為整個度假村積聚大量人氣，帶來穩(wěn)定 客流和豐厚效益。但是目前還有待政府和 各個企業(yè)等進一步開發(fā)來積聚人氣。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 18 項目劣勢 ? 受旅游的時節(jié)性影響 由于酒店位于巴南區(qū)一品中心區(qū)的海峽度假村，雖然就是的核心競爭力是以會 務(wù)為主，主要面臨的客戶是商務(wù)人士等時尚人群，可是由于所處的位置屬于度假村，畢竟有相當一部分客戶是屬于旅游、度假的，而這種旅游度假又有著相當強的時節(jié)性的限制。共享”的金典平臺。 海峽假日酒店是集會所于一體的五星級國際型酒店，其內(nèi) 部有：會所客房 250套，總建筑面積 5 萬平方米，功能完備，無論是休閑娛樂為主的 KTV、酒吧、棋牌室、電子競技中心，還是商務(wù)聚會為主的會議室、餐廳；無論是日常生活為主的推拿房、沐足房、美發(fā)中心，還是時尚運動為主的桌球館、恒溫泳池、乒乓球館、網(wǎng)球館??功能配套保證一應(yīng)俱全 ? 獨有的會務(wù)場所和特色的服務(wù) 酒店的會務(wù)業(yè)務(wù)是其核心競爭力，辦成集商務(wù)談判和休閑娛樂的高級場所，打造成為重慶市高級商務(wù)會所品牌，成為商務(wù)人士、企業(yè)主、高檔時尚人群的“人脈有刺激動感的航空俱樂部和摩托體驗中心、為健康加油的寶島康體中心、高檔休閑運動項目定點高爾夫球場；同時也讓你在此享受的黃金沙灘、生態(tài)體驗園等應(yīng)有盡有。周邊有良好的自然景 觀和人文設(shè)施，無疑會吸引更多的客戶。其中海峽兩岸度假村集居住、旅游、休閑、餐飲、娛樂于一體的一流別墅性周邊度假村，距巴南區(qū)政府所在地魚洞 17 公里，東與跳石、安瀾