【正文】 （二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑 劑。 隨著時(shí)代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個(gè)更富有文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。管理處要安排保安員對施工現(xiàn)場每天三次以上的巡視，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。 （七）高空墜物控制 周邊工程的高空墜物可能危及行人及車輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)保護(hù)。管理處的水電工要每日至少一次對后續(xù)施工現(xiàn)場周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。如暫時(shí)要從大樓拉接臨時(shí)電，一定要進(jìn)行分隔多重保護(hù)，并安裝電度計(jì)量裝置。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。后續(xù)工程的此類施工，要求施工單位在作業(yè)時(shí)注意風(fēng)向，一般在無風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時(shí)允許作業(yè)。 （三）有害氣體的控制 各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類收尾工程，要求作業(yè)時(shí)間盡量選定在周五 20： 00 至周六 20： 00 之間，在作業(yè)期間不允許開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。像混凝土攪拌機(jī)等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建造簡易磚房并盡可能遠(yuǎn)離辦公大樓予以隔離。在 7： 30— 18： 00這段時(shí)間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。在施工結(jié)束后，管理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進(jìn)行賠償。任何收尾工程必須首先征得市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的同意，并在管理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。 CPM 在以往管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品保護(hù)、污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。 三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施 周邊施工現(xiàn)場對辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響， 必須加以嚴(yán)格的控制。 （四） 施工組織管理和現(xiàn)場質(zhì)量控制 現(xiàn)場施工管理方在施工管理中，往往更注重工程速度方面的問題，物業(yè)管理公司前期介入施工組織管理，不但可以增加施工管理方的管理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進(jìn)度，并避免施工質(zhì)量隱患。設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往是由于設(shè)備自身先天的原因。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。若物業(yè)管理單位能 提供有價(jià)值的建議，可避免設(shè)計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的浪費(fèi)。初期設(shè)計(jì)過程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。 （一） 建筑設(shè)計(jì)方案 CPM 經(jīng)過多年的物業(yè)管理實(shí)踐，在深圳中航集團(tuán)的許多物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī) 劃中，提出過許多極具價(jià)值的建議，為深圳中航集團(tuán)節(jié)省了大量的人力、物力及資金。 二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入 按招標(biāo)文件的說明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。 （ 5） 建立儲(chǔ)備倉庫 在 4 月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉庫的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求 4月中旬倉庫正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。提出尚需采購的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。在 3 月底開始小型工具 及其它用品裝備的選型、訂貨工作。在辦公及居住場所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場正式掛牌辦公。 ② 前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見本標(biāo)書第三章《培訓(xùn)計(jì)劃》。 面試、審核、入職 管理處共有人員 110人按計(jì)劃人員全部到位。在第二次招聘時(shí)，可以預(yù)招第三批人員。 培訓(xùn) 上崗 第二期 — 行政 2 人 、出納 1 人、物管 4 人、技工 10 人、保安員 6 人。 面試、審核、入職 管理處共有人員 12人。在遷入完成后，管理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合，包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的電、空調(diào)及采暖、通訊等正常；確認(rèn)公共區(qū)域電梯、照明、洗手間、停車場、標(biāo)識(shí)等正常。 公眾文件的確立 為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 審閱，在修改后整理成冊轉(zhuǎn)請市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。 清潔開荒 在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。 （ 3） 針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄備案；屬于暫時(shí)須返修的問題，列出清單報(bào)請機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。 （ 2） 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) （ 1） 在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）。 （ 2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。 （ 3） 驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公 室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。 資料交接 （ 1） 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。 （ 5） 電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。 （ 3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。 現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目： （ 1） 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能 檢查。 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。 工作內(nèi)容： 1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》 根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》 2．行政人事方面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、 調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。 管理要點(diǎn)：在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。 （三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理 施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，經(jīng)過物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（約為 — ）。管理處在配合室外綠化、停車場、道路及園林小品的現(xiàn)場施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。 室內(nèi)二次裝修的管理 辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查 ，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。 參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分別參與大樓的供配電 、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場管理工作。另外，重點(diǎn) 抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的消防預(yù)防工作。 CPM 在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)工程管理方。管理處每周就現(xiàn)場管理及施工的情況，以書面報(bào)告的形式分別上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在 的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。在 CPM 進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與 CPM 即應(yīng)明確在現(xiàn)場施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。 工作方式：選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地 參與現(xiàn)場的施工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。 以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于 5 月 1 日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算 表 管理費(fèi)支出測算表 表 前期費(fèi)用收支測算表 表 固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第 10 天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始介入前期管理。費(fèi)用控制采用管理處各部門 “ 內(nèi)部購糧本 ” 方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全 要素、全過程中。 三、管理處控制成本主要措施 （一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。一個(gè)管理處人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。 （二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。 第五章 指標(biāo)的承諾及其措施 CPM 按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物 [2020]008 號(hào)《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》，針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合 CPM 的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則，按照《 全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn) 》及《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施： 第六章 管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 根據(jù)長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測算， CPM 對本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣 元 /平方米 ?月，全年合計(jì) 4， 468， 元。 （ 8） 綜合部每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 （ 6） 管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。 （ 4） 采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表 等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。 圖 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 檔案資料管理要求： （ 1） 綜合部設(shè)檔案管理員； （ 2） 檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。 （ 4） 所有資料檔案實(shí)行 “ 雙檔 “ （電腦檔案、文本檔案）管理。 （ 1） 采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料； （ 2） 將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全 國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。 長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國際化、 多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。 CPM 積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整