【正文】 準(zhǔn)確定為人民幣 元 /平方米 ?月，全年合計(jì) 4， 468， 元。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全 要素、全過(guò)程中。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來(lái)協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。另外，重點(diǎn) 抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。管理處在配合室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。 工作內(nèi)容： 1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》 根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》 2．行政人事方面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、 調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。 （ 3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。 （ 2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同（保修協(xié)議也可）等。 清潔開(kāi)荒 在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。 面試、審核、入職 管理處共有人員 12人。 ② 前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見(jiàn)本標(biāo)書(shū)第三章《培訓(xùn)計(jì)劃》。 （ 5） 建立儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù) 在 4 月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求 4月中旬倉(cāng)庫(kù)正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。若物業(yè)管理單位能 提供有價(jià)值的建議，可避免設(shè)計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的浪費(fèi)。 三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施 周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響， 必須加以嚴(yán)格的控制。在 7： 30— 18： 00這段時(shí)間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。 （二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑 劑。 （七）高空墜物控制 周邊工程的高空墜物可能危及行人及車(chē)輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對(duì)施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)保護(hù)。后續(xù)工程的此類施工，要求施工單位在作業(yè)時(shí)注意風(fēng)向，一般在無(wú)風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時(shí)允許作業(yè)。在施工結(jié)束后，管理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進(jìn)行賠償。 （四） 施工組織管理和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制 現(xiàn)場(chǎng)施工管理方在施工管理中，往往更注重工程速度方面的問(wèn)題，物業(yè)管理公司前期介入施工組織管理，不但可以增加施工管理方的管理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進(jìn)度，并避免施工質(zhì)量隱患。初期設(shè)計(jì)過(guò)程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。提出尚需采購(gòu)的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。 面試、審核、入職 管理處共有人員 110人按計(jì)劃人員全部到位。在遷入完成后，管理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢意見(jiàn)后跟進(jìn)改善服務(wù)。 （ 3） 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄備案；屬于暫時(shí)須返修的問(wèn)題，列出清單報(bào)請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。 （ 3） 驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公 室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目： （ 1） 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等；消防門(mén)、通道、樓梯等。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問(wèn)題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。 室內(nèi)二次裝修的管理 辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查 ，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。 CPM 在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)工程管理方。在 CPM 進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與 CPM 即應(yīng)明確在現(xiàn)場(chǎng)施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開(kāi)展。 以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于 5 月 1 日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 三、管理處控制成本主要措施 （一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。 （ 8） 綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 （ 4） 所有資料檔案實(shí)行 “ 雙檔 “ （電腦檔案、文本檔案）管理。 CPM 積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。 堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開(kāi)招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤(pán)活人力資源。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。 優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地 予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。 2. 管理培訓(xùn)（針 對(duì)各級(jí)骨干）：?jiǎn)T工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善。 3. 會(huì)計(jì)：大專以上文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱，三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn) 。曾任航空部株州南方航空動(dòng)力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師。 （一）項(xiàng)目管理骨干介紹 1． CPM 副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男， 40 歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié) 商解決。 ? 堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì)。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 2． 管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見(jiàn)是最重要的溝通渠道。 （ 3） 重視后續(xù)工程控制 ，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和管理檔次。 （一）組織機(jī)構(gòu) 1. 在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會(huì)有利于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。 措施七：物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) CPM 在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。 我們對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)確定為人民 幣 元 /平方米 ?月。經(jīng)營(yíng)健身房、網(wǎng)吧、西餐廳、商務(wù)中心等，正是 CPM 的拿手好戲。 CPM 將派熟練技工到現(xiàn)場(chǎng)支援，幫助施工單位整改，主動(dòng)介入，積極參與，為業(yè)主和機(jī)關(guān)辦公單位排憂解難。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛(ài)護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和管制，特別是對(duì)二期工程劃定區(qū)域，嚴(yán)格控制。 措施二：樹(shù)立開(kāi)放、高效、親和的整體形象 機(jī)關(guān)新大院樓宇雄偉、地域?qū)拸V，充滿現(xiàn)代氣息，是一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。在正式接管后，公司副總經(jīng)理仍然全面負(fù)責(zé)項(xiàng) 目策劃，根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。 CPM 在 [中航苑 ]投資經(jīng)營(yíng)有 [深圳二十一世紀(jì)演藝中心 ]（深圳娛樂(lè)行業(yè)名牌）、 [中航健身會(huì) ]（全國(guó)健身行業(yè)第一品牌）、 [唐人食街 ]（特色大眾飲食公司）和 [中航汽車(chē)美容中心 ]等。 CPM 目前擁有高級(jí)工程師五名，中級(jí)職稱技 術(shù)人員四十余名以及近百名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。 （三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾 1． 自接管理之日起，三年內(nèi)使機(jī)關(guān)新大院成為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹(shù)立政府辦公 物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。 重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù) 機(jī)關(guān)新大院包括辦公樓、新聞中心、會(huì)展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會(huì)務(wù)服務(wù)、餐廳管理、招待所管理、網(wǎng)吧、健身、汽車(chē)美容服務(wù)等，這些要求對(duì)物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。 深圳市中航物業(yè)管理有限公司 （ CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡(jiǎn)稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射，以綜合性寫(xiě)字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配 電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。 專業(yè)保障 展示 CPM“ 敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 ISO9000 質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理 軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)新大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。 （二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 CPM 積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。 CPM 積累了深圳 [中航苑 ]（ 40 萬(wàn)平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理管理主業(yè)外，還經(jīng)營(yíng)苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂(lè)、汽車(chē)美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。CPM 高度重視機(jī)關(guān)新大院項(xiàng) 目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳 9 名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。 CPM 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國(guó)航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。首先，在原有大綠化廣場(chǎng)基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物 布置，使大廈本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。 3． 大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書(shū)、沙龍聚會(huì)等多功能為一體。 CPM 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。接管機(jī)關(guān)新大院后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果?，F(xiàn)代政府物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛(ài)崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。 我們的管理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制四部分構(gòu)成。 （ 2） 整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。 （三）信息系統(tǒng) 圖 信息反饋及處理流程圖 1． 堅(jiān)持管理處正、副主任每季安排專門(mén)的用戶 專訪，每月隨機(jī)走訪單位不少于十家，收集用戶要求、意見(jiàn)、建議或投訴。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。 ? 管理