【正文】 廣元市 天 和 物業(yè) 服務(wù)公司 二 0 一 0 年 十一 月 一十二 日 。 小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。 運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每 25 天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。 管理處應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。 對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等； 綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí) 要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。 病蟲害防治規(guī)范 綠化工應(yīng)根 據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括： A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃； B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃； C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。 草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。 通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般 春夏季 3 個(gè)月剪一次，秋冬季 4 個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。 當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。 對(duì)花應(yīng)每年施肥 34 次，肥料由綠 化工定。 室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每 1 至 2天淋水一次。 （ 3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。 1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每?jī)蓚€(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 1公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。 1樓道墻 面、天花板及一樓前后陽臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次，確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。 1梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。 噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。 公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。 清運(yùn)垃圾每天至少 2 次，上、下午至少各一次； 墻門每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。 散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。 工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時(shí)，必須立即報(bào)告管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。 物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤，影響系統(tǒng)的正常操作。為確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行，特制訂本制度，內(nèi)容如下： 工作人員操作對(duì)講系統(tǒng)，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作。工作人員應(yīng)該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識(shí)。 每周至少進(jìn)行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時(shí)處理。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌 握、了解用電情況，電量變化。 每二小時(shí)進(jìn)行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理并做好書面記錄，同時(shí)向有關(guān)部門匯報(bào)。 進(jìn)出低壓變配電間，隨手關(guān)門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動(dòng)物，造成不必要的電氣事故。 嚴(yán)格執(zhí)行 “ 二票三制 ” 規(guī)定，防止違章操作和 錯(cuò)誤操作，以確保人身安全及設(shè)備安全。 搞好設(shè)備使用場(chǎng)所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場(chǎng)地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象。 正常檢查電器線 路，防止端線松動(dòng)造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應(yīng)立即停車，查明原因。 設(shè)備操作需要專人負(fù)責(zé)，禁止非有關(guān)人員隨意進(jìn)入機(jī)房，操作人員須熟悉設(shè)備、電器及機(jī)械性能，熟悉管線布局，能解決日常一般性故障。 根據(jù)具體情況確定大修時(shí)間。 電梯進(jìn)行定期檢修試車時(shí)，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛 “ 檢修停用 ” 、 “ 不許合閘 ” 、 “ 正在修理，不可開動(dòng) ” 等警告牌。 每季對(duì)其一般重要機(jī)械和電氣裝置進(jìn)行比較細(xì)致的檢查、調(diào)整和修正。 第四章 工程維修類制度 電梯維護(hù)保養(yǎng)制度 每天電梯運(yùn)行前應(yīng)對(duì)電梯作準(zhǔn)備性試車，并對(duì)轎廂內(nèi)的所有裝置和機(jī)房?jī)?nèi)的機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行巡邏檢查，并及時(shí)做好調(diào)整、修理、清潔、潤滑工作。 嚴(yán)禁在車庫管理房?jī)?nèi)，打撲克、下棋等，留宿無關(guān)人員及違規(guī)違法活動(dòng)。 嚴(yán)禁在車庫周邊停放車輛，亂放亂堆雜什物品，沖洗車輛，保持環(huán)境整潔。 車庫禁約 嚴(yán)禁進(jìn)入車庫內(nèi)人員攜帶易爆易燃物品與吸煙，注重安全，人人有責(zé)。 禁止超過停車場(chǎng)限高規(guī)定的車輛，以及漏油、漏水等病車進(jìn)入停車場(chǎng)。 進(jìn)場(chǎng)車輛和司機(jī)要保持場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止在場(chǎng)內(nèi)丟垃圾與放置廢物，禁止在場(chǎng)內(nèi)吸煙。車管員沒有幫助司機(jī)保管物品的義務(wù)。 進(jìn)入停車場(chǎng)的司機(jī)，須按進(jìn)出場(chǎng)各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。 進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛須具備一切有效證件，包括行駛證或待辦理證明、保險(xiǎn)單等。 第三章 車輛 管理制度 停車場(chǎng)的管理規(guī)定 停車場(chǎng)車管員必須 24 小時(shí)值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)。消防泵隨時(shí)可投入工作。 定期檢查、校對(duì)各只消防栓和消防接合器的閥門蓋，保持閥門蓋的靈活。 落實(shí)專人負(fù)責(zé)各儀器、儀表及機(jī)房的操作和使用。 每季度對(duì)個(gè)系統(tǒng)中的閥門、探頭、噴淋等進(jìn)行一次檢查，確保其良好的工作性能。 消防設(shè)備管理制度 對(duì)消防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、 110 報(bào)警系統(tǒng)、電梯報(bào)警以及其他消防、安全設(shè)備，每月進(jìn)行一次維護(hù) 保養(yǎng)，使運(yùn)行設(shè)備正常工作、備用設(shè)備隨時(shí)投入運(yùn)行。 第二章 消防管理制度 消防安全檢查制度 為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度： 每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查； 檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、保安隊(duì)長(zhǎng)參與； 檢查項(xiàng)目： ① 各部門配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效； ② 房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定； ③ 設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。 停電停水的處理程序 ① 接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主； ② 未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電 停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作； ③ 保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。 斗毆等暴力事件的處理程序 ① 處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵； ② 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說 明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令； ③ 保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)； ④ 斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償； ⑤ 如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理； ⑥ 事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救； ⑦ 如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡?，隨時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向 盜竊等破 壞事件的處理程序 ① 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令； ② 保安隊(duì)長(zhǎng)接報(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查； ③ 事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償； ④ 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（ 5 戶以上）；、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等小區(qū)主要設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等； 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向主任報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消 防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理； 參與事件處理的管理員（保安隊(duì)長(zhǎng)）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于 12 小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交主任，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過； 重大事件報(bào)告表簽名后上報(bào)，事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)； 參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后 24 小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)主任，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 1交班保安員若發(fā)現(xiàn)接班員無故不簽名接班或拖延接班時(shí)間，交班保安員可以提出抗議，并報(bào)告保安隊(duì) 長(zhǎng)，保安隊(duì)長(zhǎng)根據(jù)情況對(duì)接班員 按處罰條款進(jìn)行處罰。 接班員因故沒有及時(shí)接班，交班保安員不得下班并且擅離崗位。如果報(bào)告處理后不接班，以無故和借故不上班論處。 所有事情交接清楚后，交接后必須分別在登記表上記錄清楚真實(shí)的上下班時(shí)間并簽名，然后交班保安員方可離開崗位下