【正文】 。可以以公司的商業(yè)物業(yè)入股合作組建新的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司或者通過(guò)資產(chǎn)置換的方式參股其它商業(yè)項(xiàng)目。 ? 對(duì)公司的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)作； 由于社區(qū)商業(yè)物業(yè)能夠獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，被認(rèn)為是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。對(duì)于升值潛力較小、風(fēng)險(xiǎn)較大的商業(yè)物業(yè)可以采取出售的方式處理。 ? 對(duì)公司擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，可以自營(yíng)或者出租、出售等； 公司持有的商業(yè)物業(yè)可以采取自己經(jīng)營(yíng)的方式，如房地產(chǎn)中介等公司以后可能會(huì)涉足的領(lǐng)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體業(yè)務(wù)范圍可以包括以下幾個(gè)方面： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。組建獨(dú)立的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，一方面可以充分發(fā)揮專業(yè)分工的優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)立法人的形式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化；另一方面，目前各項(xiàng)目公司為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃銷售額更傾向于出售社區(qū)商業(yè)，往往可能導(dǎo)致公司資產(chǎn)流失，由獨(dú)立的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)作可以避免這種現(xiàn)象。 操作思路 通過(guò)前文對(duì)社區(qū)商業(yè)的分析，結(jié)合我司的資源條件，建議我司按照如下思路操作商業(yè)房地產(chǎn)： 組建獨(dú)立的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，將公司現(xiàn)有的所有商業(yè)物業(yè) 以及日后住宅項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)注入該公司，由該公司專門負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理。 四、我司社區(qū)商業(yè)的可操作思路 公司資源條件分析 目前，我司社區(qū)商業(yè)資源非常豐富，多個(gè)項(xiàng)目都有社區(qū)商業(yè)正在開發(fā)或待開發(fā)，但這 些社區(qū)商業(yè)比較分散，往往都是作為住宅底商的形式出現(xiàn)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體檔次較低，通常只是作為純粹的住宅小區(qū)的生活配套設(shè)施出現(xiàn)，其商業(yè)價(jià)值沒有被完全發(fā)掘出來(lái)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對(duì)是不亞于位于城市中心購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)正在得以顯現(xiàn)。 只租不售 任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進(jìn)來(lái)，引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。 6）經(jīng)營(yíng)模式 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升房 地產(chǎn)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應(yīng)的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，先租后售或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。當(dāng)然，這樣做需要考慮不同業(yè)態(tài)的商業(yè)特點(diǎn)，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無(wú)需重復(fù)，而美容美發(fā)、餐飲則可根據(jù)檔次、特色為居民提供多種選擇。 在招商的過(guò)程中，明確招商策略：招商目標(biāo)是為增加公司收入還是為小區(qū)做配套服務(wù)？其二就是招商節(jié)奏，不同位置、不同品牌、不同業(yè)態(tài)之間的組合，確立主力商店，開業(yè)時(shí)間上都應(yīng)有要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5）招商管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如休閑座椅、花盆、雕塑小品等?？梢栽谏虡I(yè)街入口處做一個(gè)大的指示牌，清晰地標(biāo)注商鋪位置，各家店招在形式上沒有限制，但位置嚴(yán)格設(shè)定。 店面招牌的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一性。在公共照明上，往往不注重前期的設(shè)計(jì)。 室外公共 照明。做商業(yè)規(guī)劃之前要先設(shè)定業(yè)態(tài)分布，這樣確定開間就可能比較合理。如果周邊配套少，很多服務(wù)功能還要靠自己完成，就要把它做成服務(wù)內(nèi)容相對(duì)齊全的商業(yè)街，滿足社區(qū)居民日常需要的同時(shí)，還盡可能兼顧區(qū)域服務(wù)。 其次，明確定位，特別要強(qiáng)調(diào)與周邊配套的關(guān)系。首先要考慮商業(yè)街人流和車流和停車位。還有就是在過(guò)節(jié)時(shí)有一些裝飾和氣氛烘托，讓人感覺商業(yè)是活動(dòng)的，與人們的生活密切相關(guān)且充滿情趣，如各式花瓶、鮮花在商業(yè)街都是必不可少的。裝修自然是店鋪根據(jù)需要自行選擇，在不干預(yù)商家的前提下，開發(fā)商應(yīng)對(duì)裝修保留審定權(quán)。如綠化、雕塑、座椅，豐富空間，讓人流連忘返。讓人愿意進(jìn)來(lái)，感受現(xiàn)代氣息或情調(diào)。不同社區(qū)可根據(jù)距離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠(yuǎn)近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)狀況以及社區(qū)居民消費(fèi)層次等因素有 所差異。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3）規(guī)劃定位 在社區(qū)商業(yè)中，與居民日常生活關(guān)系最密切的首先是餐飲、其次是超市、洗衣店、美容美發(fā)、藥店、音像、鮮花等。從服務(wù)范圍說(shuō)，最好是在居民步行不超過(guò) 500米的距離內(nèi)，如果超過(guò)這個(gè)距離，人就 會(huì)覺得比較遠(yuǎn)，走起來(lái)比較累。但在初始階段，內(nèi)置的商業(yè)街往往人氣不旺。 對(duì)于分期開發(fā)的樓盤，集中商業(yè)應(yīng)該設(shè)置在項(xiàng)目那個(gè)區(qū)位是個(gè)比較復(fù)雜的問題。 在國(guó)外，社區(qū)商業(yè)往往采用內(nèi)街式集中商業(yè)布局，如上海新天地。分散式商業(yè)往往是沿街線型展開，商業(yè)街主要分布在步行線和交通線上。 如果地處繁華街巷，商業(yè)分布往往沿街展開，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業(yè)街的一部分。建筑規(guī)模超過(guò) 60萬(wàn)平米的項(xiàng)目中，商業(yè)建筑總面積 15000 平方米左右。 社區(qū)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)建議 從社區(qū)商業(yè)自身特性出發(fā)，借鑒國(guó)內(nèi)成功的社區(qū)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)注意以下環(huán)節(jié)： 1）社區(qū)商業(yè)規(guī)模 社區(qū)規(guī)模和位置很大程度上決定著商業(yè)量的配置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我國(guó)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)選址、集中布置的方向發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”和“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不齊全。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。從這個(gè)角度說(shuō)，集中規(guī)劃統(tǒng)一管理的社區(qū)商業(yè)，將成為服務(wù)社區(qū)的標(biāo)志性功能區(qū)。萬(wàn)科在實(shí)踐中意識(shí)到，社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)對(duì)小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無(wú)法