香江商業(yè)項目經(jīng)營思路整合(doc32)-經(jīng)營管理(參考版)
2024-08-18 15:21本頁面
【正文】 無論最后的結(jié)果如何，我們想再一次的對貴公司說：非常感謝?。?！ 。衷心地希望能夠在今后的日子里，能夠和貴公司攜手共進。作為一個專業(yè)的傳播公司，我們可以為客戶做的，已經(jīng)超出了一般意義上的產(chǎn)品包裝的服務(wù)功能。 企業(yè) ()大量管理資料下載 E、 賣得快、利潤高、口碑好，就是品牌。 C、 開發(fā)商：準確的市場定位，實打?qū)嵉钠焚|(zhì)保證。 行情差時，抗競爭能力強，降價就能消盤 品 牌怎么做？ 關(guān)鍵在于對 “品牌 ”是什么的認識 我們簡單地認為不動產(chǎn)的品牌至少是： A、 廣告：是約定，倡議客戶可以更好地生活，而不是簡單地包裝產(chǎn)品的優(yōu)、缺點。 企業(yè) ()大量管理資料下載 C 市場競爭突然巨變，追加廣告比降低好。結(jié)果投錯投多了可以說 “品牌投入 ”，而當銷量達 30％ 60％的時候，出現(xiàn)問題，開發(fā)商只好被迫投入。報紙廣告?zhèn)鞑ナ钱斍敖灰椎闹饕绞? 但 A 如果，人際促銷集團消費，戶外廣告能解決就應(yīng)該大力投入 B 如果，精品樓書、網(wǎng)上發(fā)布、房展會能解決就應(yīng)該大力投入 C 如果，優(yōu)秀創(chuàng)意、客戶滾動、公共關(guān)系活動和輿論能解決的問題，就應(yīng)該投入取件費用 該過程的測不準原理 動態(tài)成本 時下靜態(tài)廣告 +現(xiàn)場展示核算確保在 1％ 2％ 之間。 我們認為營銷的過程不是廣告加銷售人員，是對項目的深刻理解和駕馭 ,進而準確的傳播。 快速銷售，至少可以實現(xiàn)競爭風險的大幅降低，利潤的安全返回。 快速銷售，意味著財務(wù)成本、管理費用大幅度降低，降低就是利潤。在銷售工作成功了；招商工作完成了；宣傳工作鋪開了；核心品牌作用發(fā)揮了；消費者認可了等情況下也不松懈，這樣的物業(yè)真正的精品物業(yè)。我們把項目的整體比作一個金字塔，在最下面的是開發(fā)商，企業(yè) ()大量管理資料下載 他所承擔的是所有的風險，在中間的是投資客和經(jīng)營者，他們?yōu)榭蛻羲?wù)，開發(fā)商扶持 ，市場決定命運，最上面的當然是消費者，他們是所有環(huán)節(jié)最后的裁定者。 銷控策略 在總體價格不變的基礎(chǔ)上，利用不同時期供貨差異的虛擬動感造成感觀上的價格上漲，形成市場追漲勢，通過提高企業(yè) ()大量管理資料下載 地理位置好，離核心品牌店近的物業(yè) 價格，擠壓相對價格較低的物業(yè)，拉動快速銷售。 在價格確立除應(yīng)考慮靜態(tài)的性價比外，還應(yīng)考慮動態(tài)的銷售執(zhí)行，價格體系是銷售策略的一部分，充分利用動態(tài)價格表現(xiàn)形式，保障銷售過程均好性清盤，所以動態(tài)價格體系制定應(yīng)結(jié)合階段性市場反饋情況。 四 銷售策略建議 （ 1） 定價價格體系會直接影響項目資金回收情況和公司的利潤率，是所有前期工作的最終表現(xiàn)形式，建議定價方式如下： A、 固定收益回收，按照鄭州現(xiàn)有市場情況和經(jīng)驗，物業(yè)的回報值設(shè)定到 8％ 10％，比較合理，因此，按照租金水平的 120 倍左右的水平設(shè)定價格較為理想。餐飲、娛樂和購物、休閑等業(yè)態(tài)都需要引進領(lǐng)航店。這種做企業(yè) ()大量管理資料下載 法的原則是以在小范圍內(nèi)損失短期租金差價為代價，為整條步行街的價格行情做試探測試。 三 招商策略建議 租金水平設(shè)定 在招商過程中，經(jīng)營者考慮的諸多因素里面，租金的水平高低會直接影響到招商的結(jié)果，因為要在 無其他競爭對手和參照物的情況下設(shè)定一個相對合理的價格。 自有品牌的建立，作為項目的開發(fā)商、自有物業(yè)的保留可以帶領(lǐng)整個項目的持續(xù)發(fā)展，對一些感召力強、同時利潤率較高的品牌直接植入。 第 3 模塊中 返租工作正式啟動、保證步行街的品質(zhì)和完整。但是，可能會出現(xiàn)消費方面不均衡的情況。 ② 相對位置招商策略，交叉型，按照步行街的特征有計劃地安排業(yè)態(tài)，使各種形態(tài)的商業(yè)能夠融合到一起，從而形成一個有機的整體。在推廣、執(zhí)行上有如下可供選擇的方案： 企業(yè) ()大量管理資料下載 ① 按照絕對意義上的地理位置進行高密度招商策略。在對待大客戶購買的策略下，建議：針對性的渠道銷售方式對市場媒體宣傳。 ③通過供求關(guān)系調(diào)整價格。建議：①在大客戶購買意向已基本敲定情況下，向外發(fā)布消息，刺激市場，調(diào)整價格一次。同時新聞發(fā)布和品牌豎立增加砝碼，有利于項目推進。 ④ 利好消息傳出。 ② 大品牌的移入。 b、戶外廣告 大眾認知的機會多、純粹的企業(yè)品牌推廣，通過對品牌的認識過程，堅定大眾對企業(yè)產(chǎn)品的信心和保障。培育一個完整的市場。同時配合經(jīng)營者宣傳和造勢，把對品牌的期望值推向最高峰，建立以客戶經(jīng)營為第一目的的生產(chǎn)形式，以經(jīng)營客戶為主，配合客戶進行品牌優(yōu)勢宣傳、降低成本。大客戶談判工作正式啟動，（包括投資類大客戶和經(jīng)營類大客戶） C 板塊 銷售工作重點轉(zhuǎn)移或暫停，加快步行街招商工作，面向全市、甚至于全省、全國開始招商，自有品牌的建立、宣傳工作開始強化，提高經(jīng)營 者和供應(yīng)商的投資信心，提升大眾消費者對項目的期望值。先從整體上形象開始宣傳，建立客戶自信心，排除市民對鄭東新區(qū)自信心不足的心理因素，配合市政府對整個鄭東新區(qū)項目的前期宣傳豎立 “ 步行街 ”是鄭東新區(qū)甚至鄭州地區(qū) “第一商業(yè)高地 ”的形象。品牌是基于各種有
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