【正文】 (二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。H、特別要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)預(yù)防措施。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。I、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作情況。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進(jìn)行清理。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。②計劃養(yǎng)護(hù)A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘，按約定時間修復(fù)。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設(shè)有24小時報修熱線。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng)，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補(bǔ)。H、定期檢查疏通下水管道，修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補(bǔ)。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個重要方面。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細(xì)計劃。（9）消防系統(tǒng)作為XX小區(qū)的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能（試驗(yàn)時應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（四）電梯系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴(kuò)大。（6）每季度對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報告，防止二次供水污染。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的XX小區(qū)具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細(xì)計劃。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時，建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保XX小區(qū)照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（二）供配電系統(tǒng)高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。 設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度》、《員工考核細(xì)則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。（四）接管驗(yàn)收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）用地批準(zhǔn)文件（3）建筑執(zhí)照技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測報告（5）工程合同（6）開、竣工報告（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車庫圖紙及車輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。（二）同時派出員工隊(duì)伍，對設(shè)備實(shí)施接收管理，及時建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡?！?設(shè)備管理方案一、工作職責(zé)主要負(fù)責(zé)XX小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保XX小區(qū)設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。必須通過有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。根據(jù)XX小區(qū)的消防實(shí)際情況和消防安全要求，我司將把XX小區(qū)的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：⑴ 建立三級防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實(shí)XX小區(qū)重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；⑶ 加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對XX小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷ 加強(qiáng)防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸ 建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。注重消防管理，維護(hù)消防安全 一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來抓。⑸ 在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》向公安機(jī)關(guān)報告。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為XX小區(qū)的業(yè)主營造一個安全、舒適、文明、寧靜的生活環(huán)境。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。根據(jù)XX小區(qū)的特點(diǎn)，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好XX小區(qū)的安全防范管理工作：⑴ 堅持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時對XX小區(qū)各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入XX小區(qū)，預(yù)防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕XX小區(qū)內(nèi)的一切推銷活動。建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常管理運(yùn)作的實(shí)際情況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責(zé)規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度》、《應(yīng)急工作規(guī)程》、《停車場管理規(guī)程》、《火警應(yīng)急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、管理規(guī)范化。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《江蘇省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請成立自建保安組織。因此我司介入管理后，將以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的標(biāo)準(zhǔn)來管理保安隊(duì)伍，出色完成XX小區(qū)的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合XX小區(qū)的保安管理模式。規(guī)范XX小區(qū)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標(biāo)識清晰、管理完善。保障消防安全 堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)XX小區(qū)的消防安全。完善保安管理制度 以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合XX小區(qū)正常運(yùn)作需求的保安管理制度。實(shí)行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。雨季、臺風(fēng)季節(jié)加強(qiáng)檢查。雨季、臺風(fēng)期間，及時巡查。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)完好雨水井、污水井?dāng)?shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%＞98%保證措施化糞池每半年清理一次。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)100%=100%保 證措 施有章必循，有法必依。嚴(yán)格按照業(yè)主公約辦事，樹立管理處權(quán)威。按消防設(shè)施的不同功能，進(jìn)行分類，分別計算完好率。對各類消防設(shè)施，指定專人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。對業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。（九）管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)管理人員培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%保證措施建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。（八）道路、車場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積100%≥98%保 證措 施制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計劃，定期巡視和維護(hù)。管理員每日對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由主任主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。（六）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%承諾指標(biāo)＞95%測定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住總戶數(shù)100%＞95%保證措施實(shí)行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。要求保安員盡快熟悉XX小區(qū)用戶業(yè)主的人、車情況。實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤%承諾指標(biāo)≤%測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)100%≤‰保證措施提供24小時保安服務(wù)。每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。99%承諾指標(biāo)179。每月5日前由管理員對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時要求管理員到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。 經(jīng)協(xié)商采取代為出租等方式盤活長期空置住宅。對住宅用