【正文】 。為確保工程按計(jì)劃進(jìn)行，建議建設(shè)單位在可研論證之后，投資計(jì)劃下達(dá)之前，抓緊 時(shí)間進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)資金的籌措，以及滾動(dòng)開發(fā)經(jīng)營方案，以保證項(xiàng)目按期完工。 存在問題 建設(shè)資金問題 項(xiàng)目總投資 50800萬元，建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌和銀行貸款解決。 建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金有一定缺口，如果資金落實(shí)不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè) 工期過長(zhǎng)，必將增加項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而加大項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。只要設(shè)計(jì)合理，保本銷售，銷售方面應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜合分析，項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 投資利潤率 投資利稅率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資 % % % 451 自有資金 % 38% 1933 從上表可以看出，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。 最低售價(jià) =房屋單位造價(jià) （ 1+營業(yè)稅金及附加） =50800/30(1+%) =1786元 /m2 正常情況下平均銷售價(jià)格 =（ 150018+220010+50002） /30 =1967元 /m2 最低銷售量 =1786/1967=90% 顯然該項(xiàng)目有一定的盈利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目銷售價(jià)格較為適中，預(yù)計(jì)價(jià)格影響不大，重點(diǎn)應(yīng)注意戶型設(shè)計(jì)，注意控制建設(shè)成本，以盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。 敏感性分析 該項(xiàng)目分別就銷售收入，投資因素的變化，對(duì)利潤總額和內(nèi)部收益率進(jìn)行了敏感性分析，具體分析情況見下表。 C、項(xiàng)目全部投資后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 451 萬元，自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 38%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1933萬元，說明本項(xiàng)目有盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 2 總成本費(fèi)用 50800 15000 20200 15800 3 銷售稅金及附加 3245 1623 1298 324 4 利潤總額 4955 15000 7877 6502 5576 5 所得稅 1635 1635 6 稅后利潤 3320 15000 7877 6502 3941 7 盈余公積金 332 332 8 可分配利潤 2988 2988 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% =4955/50800100% =% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資 100% =（ 4955+3245） /50800100% =% 自有資金利潤率 =利潤總額 /自有資金 100% =4955/10000100% =% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金 流量表 單位：萬元 序號(hào) 內(nèi)容 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 15000 21623 17098 1959 開發(fā)建設(shè)投資 50800 15000 20200 15800 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 15000 7877 6502 3941 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 15000 7123 621 3320 計(jì)算指標(biāo)（稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） =451萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期： 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020年 2020年 2020年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 銷售收入 59000 29500 23600 5900 其他收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 5000 24623 21098 4959 自有資金 10000 5000 5000 預(yù)售收入再投入 30800 15000 15800 貸款本金償還 10000 4000 3000 3000 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 5000 3877 3502 941 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 38% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1933萬元 投資回收期： 動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析 A、本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)投資為 50800萬元，詳見投資估算表。 項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見上表。 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2020年開始預(yù)售，至 2020年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 40%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為 59000萬元。 本次有關(guān)投資效益分析，高層住宅按 1500元 /平方米，別墅按 2200元 /平方米，商業(yè)門面按5000元 /平方米估算。 B、項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)門面價(jià)格約 50006000元 /平方米左右。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資 額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計(jì)從 2020年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全部銷售完畢。 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)《湖南省招標(biāo)公告發(fā)布和中標(biāo)候選人公示暫行辦法》（湘計(jì)招 [2020]186號(hào)）規(guī)定，招標(biāo)公告和中標(biāo)候選人公示信息須在《湖南省招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)》（網(wǎng)址： ）和《湖南日?qǐng)?bào)》或《湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)》上發(fā)布。 招標(biāo)組織形式 對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理 、大型設(shè)備采購等各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)擬采用委托招標(biāo)形式。 （ 3）其余資金 30800萬元從預(yù)售款中解決。 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資額為 50800萬元，其具體資金籌措方式如下： （ 1）開發(fā)公司自籌 10000萬元。 其他費(fèi)用根據(jù)常德市相關(guān)政策計(jì)列。 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用并列。 安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。 項(xiàng)目總投資為 50800萬元，詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 （ 4） 2020年 1月交付使用。總工期定為三年。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證住宅區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商 的信譽(yù)。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用高質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 節(jié)能 充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 綠化 根據(jù)地形將所有空坪全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá) 30%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅園區(qū)為綠化住宅園區(qū)的目標(biāo)，單靠園林綠化是不夠的。 D、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。 B、實(shí)行雨水、污水分流排放，污水經(jīng)過管網(wǎng)輸送到市污水凈化中心處理后達(dá)標(biāo)排放。 項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 考慮到本項(xiàng)目是以住宅為主的園林式住宅小區(qū)，既要消除生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造污染。具體消防工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)經(jīng)消防管理部門審定，方可從事施工。同時(shí)，所有電器、室內(nèi)裝飾、煤氣裝置都應(yīng)符合消防有關(guān)規(guī)定要求。 消防用水的水量和水壓必須達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。排水管網(wǎng)坡度應(yīng)滿足使用要求。供水指標(biāo)按給水工程規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓用水不少于 10L/S，室外消火栓用水不少于 30L/S，生活用水每人每天不少于 300升。 給排水工程 該工程給 水系統(tǒng)從市城市給水管網(wǎng)引入，工程預(yù)計(jì)日最大給水量為 2020噸，分地塊從臨近城市道路給水管網(wǎng)中采用 DN150DN250給水管接入。 弱電工程 本工程電視接收系統(tǒng)采用有線電視閉路接收系統(tǒng)，由市廣播電視臺(tái)網(wǎng)絡(luò)中心提供信號(hào)源，有關(guān)線路護(hù)管和插座等在房屋施工時(shí)同時(shí)預(yù)埋。 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求合理，力求安全可靠，操作簡(jiǎn)單，