【正文】 （三） 鑒于該項目社會效益 較好 ， 在此建議相關(guān)部門給予批準(zhǔn)建設(shè)，使其早日進(jìn)入下一階段的建設(shè)工作 。 二、建議 （一） 在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護(hù)要求。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 51 第十 五 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 本項目是 江北區(qū)實施民心工程的 建設(shè)項目， 廉租房建設(shè)目的是 解決低收入家庭住房困 難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會的需要 ，項目建設(shè)是必須的。 三、社會風(fēng)險分析 本項目不僅符合當(dāng)?shù)?低收入家庭 的住房需求，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會的建設(shè)，不會產(chǎn)生、激化社會矛盾?？梢?，當(dāng)?shù)卣蛷V大人民群眾都對本項目有肯定、積極支持的態(tài)度。從地方政府來看，本項目對社會的安定起到積極的作用，社會效益明顯。 本項目是 江北區(qū)實施民心工程的 建設(shè)項目，本項目的實施能夠改善 低收入家庭的住宿條件 ，保證人民安居樂業(yè)和社會安定， 對 全面建設(shè)小康社會等具有較大的促進(jìn)作用 。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 43 三 、評價結(jié)論 從財務(wù)評價的角度來看，本項目的建設(shè)是不可行的；但從 社會效益 角度分析， 廉租房 建設(shè)目 的是 解決低收入家庭住房困難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會的需要 ，項目建設(shè)是必須的。 二、 盈利能力分析 從動態(tài)盈利能力來看，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率 為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈 現(xiàn)值為 萬元小于零 ， 項目 無法收回投資。 項目的計算 期為 50 年， 運營費用 每年 按 % 上調(diào)（ 上調(diào)系數(shù)以 最近幾年我國平均通貨膨脹率 %為 參照 ）。工作人員的 總 工資福利費為 42 萬元 /年。 該項目建成后將需要工作人員 35 人，平均工資 及福利 為 萬 /年 各年具體租金收入見表 131 租金收入和運營費用表 。 （ 2）物業(yè)管理費收入 按照《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本 項目的實際情況，重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 42 該項目的物業(yè)管理費為 元 /平方米。 （ 四 ） 運營期收支確定 項目運營收入測算 （ 1）租金收入 按照《廉租住房保障辦法》和相關(guān)規(guī)定，重慶市廉租房的最高租金不得超過 元 /平方米 。 （ 三 ）資金來源 建設(shè)所需資金主要來自中央財政補貼 和市財政部門補貼。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 39 表 121 山水麗群二期投資估算表 序號 項目分類 費用金額（萬元） 單方造價（元 /㎡） 備注 前 期 費 用 1 征地費 2 土地手續(xù)費 3 設(shè)計及圖審費 工程設(shè)計勘察收費標(biāo)準(zhǔn) 2020 修訂本 4 地勘費 渝建委物價局 593 號文 (170 元 /米 ) 5 城市配套費 公建部分 (渝府發(fā)【 2020】 136 號 ) 6 招標(biāo)代理費 渝價格發(fā)【 2020】 1980 號文 7 編標(biāo)底、審標(biāo)底、審決算 渝價格發(fā)【 2020】 49 號文 8 防雷審查、白蟻、規(guī)劃辦證 9 質(zhì)檢費、放線 10 監(jiān)理費 發(fā)改價格【 2020】 670 號文 11 策劃、環(huán)評報告、地質(zhì)災(zāi)害、 水土保持等 12 房屋面積測算費 13 小計 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè) 及配 套費 14 小區(qū)供水 15 小區(qū)供電 16 天燃?xì)? 2800 元 /戶 +外管 17 智能化 18 電梯工程 19 發(fā)電機(jī)設(shè)備、中控室 20 廣電系統(tǒng) 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 40 21 屋頂水箱及水泵 22 小計 土地整治及綠 化 23 生化池 24 平基土石方及擋土墻 25 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程 26 小計 建安費用 27 消防工程 28 塑鋼窗、防火、防盜門 29 建筑安裝工程費 30 小計 金融及管理費 31 管理費用 按 5%計算 32 建設(shè)期相關(guān) 稅金 依照稅法相關(guān)規(guī)定按 %計算 33 小計 預(yù)備費 34 基本預(yù)備費 基本預(yù)備費按 5%計算 合計 35 建筑成本合計 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 41 第十 三 章 財務(wù)評價 一、 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 （ 一 ）計算期的確定 本項目 的運營期為 50 年。 九、 總成本費用匯總 該項目總投資為 萬元。 七、金融及管理費用 指項目開發(fā)期 間的管理費用、財務(wù)費用及稅金，根據(jù)重慶市相關(guān)費率，按照項目的建設(shè)規(guī)模估算得金融及管理費用為 萬元。 本工程建安費 用按高層標(biāo)準(zhǔn)計算，其中土建工程、消防工程、電氣工程、給排水工程 按建筑平方米造價計算。 建筑安裝工程費用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾費用等。按照工程量估重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行性研究報告 37 算得土地整治及綠化費為 410 萬元。參考相關(guān)規(guī)定和原有的相關(guān)工程實例，估算出基礎(chǔ)設(shè)施費用為： 1180 萬元。 三、 前期 工程 費用 前期費用是指項目建設(shè)前期所發(fā)生的征地費、土地手續(xù)費、設(shè)計及圖審地勘費、招投標(biāo)、標(biāo)底編制、審計等費、防雷審查、白蟻、規(guī)劃辦證、監(jiān)理費、質(zhì)檢費、放線、策劃、環(huán)評報告、地質(zhì)災(zāi)害、水 土保持和房屋面積測算費等，根據(jù)重慶市相關(guān)分率，按照項目實際發(fā)生量計算得項目開發(fā)前期費用為 萬元。 ? 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 ? 重慶市建委 2020 年頒發(fā)的《重慶工程造價信息》。 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]98 號文頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程費用定額》。 二、投資估算依據(jù) ? 建設(shè)部建標(biāo) [1996]628 號文件《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》 ? 建設(shè)部建質(zhì) [2020]16 號文件《市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]68 號文頒發(fā)的《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》。可 提供廉租住房 704 套 。 總建筑面積為 。參加投標(biāo)的施工隊伍不宜少于 5 家，參加投標(biāo)的勘察設(shè)計、監(jiān)理單位不宜少于 3 家。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告 及其他需公告的信息，至少在一家有資格的媒體上公開發(fā)布。其中，施工單位招標(biāo)按國家招標(biāo)法規(guī)定采用公開招標(biāo)形式，勘察、設(shè)計、監(jiān)理單位采用邀請招標(biāo)形式。 二、項目招投標(biāo) （一）招標(biāo)范圍 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》，國家計委第 3 號令以及重慶市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本工程擬進(jìn)行招標(biāo)。 五、電氣安全 防雷、接地： 本項目 為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS 制。 三、結(jié)構(gòu) 根據(jù)地質(zhì)鉆探報告顯示該場地適宜建筑。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行性研究報告 32 第 十 章 防災(zāi)減災(zāi) 一、總圖 建筑地處 重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社 ，地勢較高，無洪水浸蝕的可能，基地周邊也無帶安全隱患的加油氣站等。 在室外設(shè)置水泵 接合器與報警閥前的噴淋管網(wǎng)連接。 在變電 所 接 1 只／ 50M2的標(biāo)準(zhǔn)配置 MTZ5 型 CO2滅火器 。 六、化學(xué)消防 柴油發(fā)電機(jī)房的儲油間采用七氟丙烷滅火系統(tǒng) 。 五、室內(nèi)消防給水 本工程各建筑均全方位設(shè)置室內(nèi)消火栓進(jìn)行保護(hù) ， 按最不利消火栓的靜壓不超過 100 米的原則系統(tǒng)豎向分區(qū)，系統(tǒng)由設(shè)于地下車庫的消防水池，消防水泵房的室內(nèi)消火栓加壓泵及屋頂?shù)南浪浣M成，初期由屋頂消防水箱供給，火災(zāi)時通過室內(nèi)消火栓內(nèi)的消防按鈕啟動室內(nèi)消火栓加壓泵向系統(tǒng)供水，各建筑各層均設(shè)置室內(nèi)消火栓 ， 消火栓的布置保證同層任何部位有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)。 小區(qū)進(jìn)水管由東面市政給水管（管徑為 DN150 mm）上接入，管徑為 DN100mm。 防火構(gòu)造：建筑梁板均采用鋼筋梁板，防火墻采用 240 厚粘土磚墻，豎向管井隔層做分隔，管道井上的門采用丙級防火門，開向消防前室的門均為乙級防火門。 安全疏散：每 棟樓 設(shè)一座疏散樓梯通至屋頂，樓梯可以自然通風(fēng)采光。 二 、總圖消防 小區(qū) 應(yīng)設(shè)置 5 米寬消防車道與城市道路相接，消防車可通至每棟建筑，消防車道的設(shè)置及每棟建筑的撲救面長度均符合規(guī)范要求 ，建筑物之間的防火間距大于或等于規(guī)范的要求，可使小區(qū)建筑在火災(zāi)發(fā)生時能得到快速方便的撲救。 （二）選用低能耗的電氣設(shè)備。公共照明開關(guān)盡量采用自斷電延時開關(guān)。 （四）廚房、沐浴、盥洗的節(jié)水 廚房的洗滌盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龍頭若采用充氣水嘴，可節(jié) 水且不減小水柱的直徑，同時盡量選用節(jié)能型衛(wèi)生器具。 （三）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時也減少供水能耗。 三、給排水節(jié)能 根據(jù)我國現(xiàn)行供水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要有重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行 性研究報告 28 以下幾個途徑： （一）盡可能利用太陽能用作住宅熱水加熱。 同時，塑鋼窗隔音效果顯著，塑鋼門窗的隔聲性能為 30dB 以上，而鋁合金門窗的隔聲性能為 19dB。東西向不開窗，南北向窗墻面積比不超過 。夏季外墻內(nèi)表面最高溫度小于 34℃ 。 （ 3）建筑四周綠地環(huán)繞，花園簇?fù)恚阑h(huán)境，并削弱夏 季太陽輻射對建筑的熱作用，從而減少空調(diào)能耗。環(huán)境、小區(qū)、室內(nèi)大中小三種氣流相輔相成，確保室內(nèi)外空氣新鮮，并強(qiáng)化夏季夜間自然通風(fēng)，組織良好的穿堂風(fēng)，利用室外冷風(fēng)降溫，涼爽舒適。各個房間盡量間間通風(fēng)采光，開窗方位既照顧朝向又考慮采光通風(fēng)，避免太陽直射。盡量爭取較多房間有較好的朝向，并有利于開窗和組織好自然通風(fēng)。 本項目綠化帶主要設(shè)置在兩 棟 住宅的中間，形成一個條型帶狀綠化。 四、綠化 綠化是達(dá)到自然凈化的根本措施，加強(qiáng)建設(shè)不僅是為了美觀，更重要的是為了凈化空氣，減少城市噪聲污染，綠化形成點 —線 —面的綠化體系：各功能區(qū)有自己獨立的集中綠化；盡量為創(chuàng)建立體綠化提供最大 的可能，由喬木形成的綠化體系較之平面綠化體系更能美化環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量。 （三）工程施工過程中的環(huán)保措施，重點針對施工的噪聲、污水排放、建筑棄渣等幾個方面采取相關(guān)措施，防止對環(huán)境造成污染。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行 性研究報告 25 三、環(huán)境保護(hù) （一）嚴(yán)格執(zhí)行重慶市建筑施工管理有關(guān)法規(guī)。實施總量控制，堅持 “預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理 ”的原則，對本次設(shè)計產(chǎn)生的各種污染物進(jìn)行治理，保證達(dá)標(biāo)排放。分配、分支器、線路放大器采用鐵盒明敷于樓。向系統(tǒng)輸出口饋送的信號采用分支、分配方式。線路傳輸分配設(shè)備以 75 歐阻抗互相配接。信號由市有線電視網(wǎng)引來。弱電通道引至各樓層用戶箱，套鋼管埋地敷設(shè)。電視與電信共用機(jī)房。 本工程數(shù)據(jù)接城市寬帶網(wǎng)，住宅每戶設(shè) 1 個信息插孔。 （三）電話與 寬帶 網(wǎng) 絡(luò) 本工程電話均按直通市話設(shè)計。 埋地敷設(shè)的鋼管須采用環(huán)氧煤瀝青防腐漆將加強(qiáng)級防腐處理。 管道穿越公路干道時設(shè)置套管保護(hù)。每戶設(shè)一煤氣總切斷閥，以及煤氣灶前、熱水器前的分切斷閥，閥門采用絲扣重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行 性研究報告 22 連接。 戶內(nèi)管道采用鍍鋅鋼管。小區(qū)天然氣管道管徑為 D50*11。 （二）天然氣 天然氣設(shè)施由閥門井、中壓管道、調(diào)壓設(shè)備、庭院管道、戶內(nèi)管道組成。 其它滅火裝置：商鋪設(shè)置 MF4（ ABC）干粉滅火器。 消防給水系統(tǒng)： 住宅區(qū) 室外設(shè)置外消火栓； 公建 樓內(nèi)每層均設(shè)置室內(nèi)消火栓 ， 樓外設(shè)置消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓連通。 住宅區(qū)部重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行 性研究報告 21 分 室內(nèi) 不 設(shè)置消火栓 ；在每 棟 樓室 外設(shè)置 消火栓 ， 室外消防用水為Q=25L/S，使用時間 2 小時。 （ 2）消防水源：消防水源同生活水源為城市自來水。 （六）消防給水 設(shè)計依據(jù)： （ 1）國家現(xiàn)行規(guī)范： 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 版 《 自動噴水 滅火 系統(tǒng)設(shè)計 規(guī)范》（ GB500842020） 2020 版 （ 2）有關(guān)部門對本方案的審查意見書； （ 3） 重慶大學(xué) 建筑設(shè)計 研究 院提供的設(shè)計圖。 雨水量計算 采用重慶市暴雨強(qiáng)度公式，重現(xiàn)期 P=3 年。 空調(diào)冷凝水采用有組織排水。 室內(nèi)污水、洗滌水采用合流制排出，污水經(jīng)生活污水處理裝置處理后排入市政污水管。 管材 居民區(qū)室內(nèi)、外給水管均采用內(nèi)筋嵌入式塑鋼管或 PPR 管。 用水