【導(dǎo)讀】重慶市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二期項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 二 ）銷售稅金及附加的確定 該項(xiàng)目為廉租房 建設(shè)項(xiàng)目 ，按照 重慶市 《廉租住房保障辦法》 的相關(guān)規(guī)定， 運(yùn)營期 免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和 教 育費(fèi)附加。 （ 三 ）資金來源 建設(shè)所需資金主要來自中央財(cái)政補(bǔ)貼 和市財(cái)政部門補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼辦法由中央財(cái)政按 300元 / m2補(bǔ)貼，市財(cái)政部門按 400元 / m2補(bǔ)貼，其余部分由不低于土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10％的比例提取的資金和地方財(cái)政補(bǔ)貼構(gòu)成。 （ 四 ） 運(yùn)營期收支確定 項(xiàng)目運(yùn)營收入測算 （ 1）租金收入 按照《廉租住房保障辦法》和相關(guān)規(guī)定，重慶市廉租房的最高租金不得超過 元 /平方米 。 結(jié)合江北區(qū)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目 的租金定為 元 /平方米。 （ 2）物業(yè)管理費(fèi)收入 按照《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本 項(xiàng)目的實(shí)際情況，重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 42 該項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)為 元 /平方米。 項(xiàng)目的計(jì)算 期為 50 年，租金按 每年上漲 %（ 上調(diào)系數(shù)以最近幾年我國平均工資 漲幅 %為參照 ） 計(jì)算 。 各年具體租金收入見表 131 租金收入和運(yùn)營費(fèi)用表 。 項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用測算 該項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)和管理 人員工資福利費(fèi)。 該項(xiàng)目建成后將需要工作人員 35 人，平均工資 及福利 為 萬 /年 人。工作人員的 總 工資福利費(fèi)為 42 萬元 /年。 根據(jù)類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)估算出該項(xiàng)目的年維修費(fèi)用為 10 萬元，該項(xiàng)目的總的運(yùn)營費(fèi)用為： 52 萬元 /年。 項(xiàng)目的計(jì)算 期為 50 年， 運(yùn)營費(fèi)用 每年 按 % 上調(diào)（ 上調(diào)系數(shù)以 最近幾年我國平均通貨膨脹率 %為 參照 ）。 各年具體 運(yùn)營費(fèi)用支出 見表 131 租金收入和運(yùn)營費(fèi)用表 。 二、 盈利能力分析 從動態(tài)盈利能力來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值為 萬元小于零 ， 項(xiàng)目 無法收回投資。 項(xiàng)目 在 運(yùn)營期 內(nèi)，各 年租金收入 在 支付維修費(fèi)用 和管理人員工資 后并有微利， 可以實(shí)現(xiàn)維護(hù)管理的收支平衡， 不需要政府追加 后續(xù)投資。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 43 三 、評價(jià)結(jié)論 從財(cái)務(wù)評價(jià)的角度來看，本項(xiàng)目的建設(shè)是不可行的；但從 社會效益 角度分析， 廉租房 建設(shè)目 的是 解決低收入家庭住房困難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會的需要 ，項(xiàng)目建設(shè)是必須的。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 44 表 131 租金收入 與 運(yùn)營費(fèi)用表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計(jì) 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 租金收入 住宅 2 運(yùn)營費(fèi)用 3 租金收入凈額 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 45 表 133 資金籌措 與 使用計(jì)劃表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 2020 年 2020 年 3 1 2 3 4 1 2 1 總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 46 表 134 損益表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計(jì) 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 凈租金收入 2 總投資 3 建設(shè)投資 4 利潤總額 5 累計(jì)利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤 9 累計(jì)未分配利潤 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 47 表 135 資金來源 與 運(yùn)用表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計(jì) 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 資金來源 資本金 租金收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 運(yùn)營費(fèi)用 盈余公積金 所得稅 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 48 表 136 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計(jì) 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 現(xiàn)金流入 租金收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 銷售費(fèi)用 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 累計(jì)稅后凈現(xiàn)值 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 49 表 137 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計(jì) 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 現(xiàn)金流入 租金收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 銷售稅金及附加 銷售費(fèi)用 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 50 第十 四 章 社會評價(jià) 一、社會 影響 評價(jià) 該項(xiàng)目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項(xiàng)目的建設(shè)資金 主要 通過 財(cái)政撥款解決。 本項(xiàng)目是 江北區(qū)實(shí)施民心工程的 建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的實(shí)施能夠改善 低收入家庭的住宿條件 ，保證人民安居樂業(yè)和社會安定， 對 全面建設(shè)小康社會等具有較大的促進(jìn)作用 。 二、互適性分析 從直接受益者來看，本項(xiàng)目的 建設(shè)， 可 提高 低收入家庭的 生活水平和質(zhì)量。從地方政府來看，本項(xiàng)目對社會的安定起到積極的作用，社會效益明顯。從長遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目的實(shí)施 對構(gòu)建和諧社會 起積極的推動作用?？梢?，當(dāng)?shù)卣蛷V大人民群眾都對本項(xiàng)目有肯定、積極支持的態(tài)度。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境適應(yīng)良好。 三、社會風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)?低收入家庭 的住房需求，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會的建設(shè)，不會產(chǎn)生、激化社會矛盾。不存在社會風(fēng)險(xiǎn)。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 51 第十 五 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 本項(xiàng)目是 江北區(qū)實(shí)施民心工程的 建設(shè)項(xiàng)目， 廉租房建設(shè)目的是 解決低收入家庭住房困 難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會的需要 ，項(xiàng)目建設(shè)是必須的。 項(xiàng)目建設(shè) 符合 江 北區(qū) 城市建設(shè)規(guī)劃的 要求 ， 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電氣 、道路、通訊等 市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)是可行的 。 二、建議 （一） 在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護(hù)要求。 （二） 在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，把項(xiàng)目建成形象工程。 （三） 鑒于該項(xiàng)目社會效益 較好 ， 在此建議相關(guān)部門給予批準(zhǔn)建設(shè)，使其早日進(jìn)入下一階段的建設(shè)工作 。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 52 附表 附表 1 山水麗群二期工程量指標(biāo)分析 建筑面積 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積 鋼材 砼（預(yù)制、預(yù)拌） 砌體 水泥 塑鋼窗 （㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m2） 攤銷（ m2/㎡） 1 車庫 2574 120 2 A棟 16462 3 B棟 16509 4 合計(jì) 35545 9891 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 53 附表 2