【正文】 錯(cuò)層： 戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致 ，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。 躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。這類(lèi)住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率（ 3%），故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 （二）與住宅有關(guān)的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。 我們把各種金融機(jī)構(gòu)中專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以及住宅銀行，叫 做房地產(chǎn)金融企業(yè)。尤其是近兩年，隨著國(guó)民的整體素質(zhì)的提高，人們對(duì)物業(yè)公司的管理水平要求也在逐步提高，人們已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的重要性。 3． 物業(yè)管理企業(yè) 什么是物業(yè)管理：就是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的房地產(chǎn)管理模式。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序 1．經(jīng)營(yíng)的主要階段 1) 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建 2) 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批 3) 土地使用權(quán)的取得 4) 征地與拆遷 5) 工程建設(shè)與管理 6) 房地產(chǎn)的租售管理 7) 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類(lèi)型 共分四大類(lèi)： 1． 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè) 這類(lèi)企業(yè)是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，可行性研究以及其他前期工作和項(xiàng) 目工程建設(shè)，在一個(gè)特定的地點(diǎn)和預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過(guò)銷(xiāo)售回收投資取得利潤(rùn)。 我國(guó)城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入了溫飽型向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，對(duì)居住條件的改善非常迫切。住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的主流。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的。房屋是建筑在土地上的，由此，決定房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的，房地產(chǎn)在位置上的固定性，使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。 2) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系： 兩者之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。 ★ 房地產(chǎn)中介服務(wù)：包括信息、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等?？梢钥闯?，這個(gè)行業(yè)里包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)服務(wù)，調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)組織。 3) 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類(lèi)型。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)。 2. 違反公司規(guī)定的將給予一定經(jīng)濟(jì)處罰 ? 第一次違規(guī)給予人民幣 50 元處罰 ? 累計(jì)三次違規(guī)將扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金。 3. 自工服配備起 6 個(gè)月內(nèi)離職員工，須交納工服總費(fèi)用的 70％，工服歸個(gè)人所有。 （二） 工服配備明細(xì) （三） 配備、管理方式 1. 各現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理在規(guī)定工服配備時(shí)間遞交申請(qǐng)，銷(xiāo)售管理部負(fù)責(zé)審核、報(bào)批。 三、 工服管理規(guī)定 （一） 配備方式及時(shí)間 1. 配備時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月。 三、需求申請(qǐng)單、共享資源簽收確認(rèn)單及共享信息反饋單 見(jiàn)附件 四、本制度自公布之日起執(zhí)行 附件 客戶(hù)資源需求申請(qǐng)單 申請(qǐng)日期： 使用部門(mén) 使用人 內(nèi)容 信息量 部門(mén)主管 銷(xiāo)管部經(jīng) 理 公司領(lǐng)導(dǎo) 批注： 簽 收 確 認(rèn) 單 序號(hào) 日期 內(nèi)容 數(shù)據(jù)量 最終批準(zhǔn)人 移交人 接收人 反饋時(shí)間 備注 客戶(hù)信息反饋單 接收項(xiàng)目名稱(chēng)： 客戶(hù)來(lái)源項(xiàng)目名稱(chēng)： 接收日期： 反饋日期： 序號(hào) 客戶(hù)名稱(chēng) 聯(lián)系方式 反饋情況 備注 客戶(hù)類(lèi)型 聯(lián)系方式 （只填變更 聯(lián)系地址 （只填變更） 其它信息變更 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 制表人： 備注： 客戶(hù)類(lèi)型： A ：項(xiàng)目有效客戶(hù)； B ：項(xiàng)目無(wú)效客戶(hù)，信息條正確； C ：項(xiàng)目無(wú)效客戶(hù)，信息條無(wú)效； D ：項(xiàng)目無(wú)效客戶(hù)，信息條變更。 ? 共享公司信息資源的部門(mén)需定期（每周一次）將共享資源的跟蹤情況分類(lèi)以 EXCEL形式反饋給銷(xiāo)售管理部；項(xiàng)目有效客戶(hù)直接按項(xiàng)目新客戶(hù)錄入系統(tǒng)。 二、具體規(guī) 定 有客戶(hù)信息需求部門(mén)需填公司客戶(hù)資源需求申請(qǐng)單，經(jīng)各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)簽字遞交銷(xiāo)售管理部，銷(xiāo)售管理部審核所需資源的種類(lèi)并確定數(shù)據(jù)量數(shù)，根據(jù)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批權(quán)限提交領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)后由銷(xiāo)售管理部下發(fā)，接收部門(mén)簽字。 （五） 執(zhí)行日期 在售項(xiàng)目從即日起執(zhí)行，新項(xiàng)目從正式入場(chǎng)開(kāi)始執(zhí)行。 5) 項(xiàng)目結(jié)案根據(jù)公司規(guī)定將整理資料銷(xiāo)售管理部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 2) 檔案分類(lèi)各級(jí)名稱(chēng)經(jīng)確定后，應(yīng)編制 “ 檔案分類(lèi)編號(hào)表 ” ，即將所有分類(lèi)各級(jí)名稱(chēng)及其代表數(shù)字編號(hào)，用一定順序依次排列，以便查閱。 （ 2）領(lǐng)用物品及負(fù)責(zé)項(xiàng)目的應(yīng)收款項(xiàng)等。 若現(xiàn)場(chǎng)員工因特殊情況未辦理離職手續(xù)即離開(kāi)公司，現(xiàn)場(chǎng)客服應(yīng)在確知該員工離職當(dāng)日內(nèi)通知銷(xiāo)管部和行政部知曉，并在兩日內(nèi)補(bǔ)填《離職確認(rèn)單》交銷(xiāo)管部報(bào)行政部。 員工被扣罰及應(yīng)賠償公司部分，在公司結(jié)清員工薪資及其他收入時(shí)直接從中扣除。 8. 核準(zhǔn)后報(bào)人事部經(jīng)理批 準(zhǔn)（若主管以上及員工離職，需報(bào)主管付總最后批準(zhǔn)），離職程序完成，員工可正式離職。 5. 其次，員工需將《離職確認(rèn)單》中列明的接收事項(xiàng)交相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 二、 離職具體程序 1. 員工的辭職申請(qǐng)、部門(mén)提交的《勸退通知單》被批準(zhǔn)或經(jīng)公司決定被開(kāi)除的員工，由人事部負(fù)責(zé)通知現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理及客服，由客服負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)員工離職手續(xù)的辦理。 （ 4）經(jīng)主管副總或總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可辦理離職手續(xù)。 辭職申請(qǐng)時(shí)間： （ 1）試用期兩周內(nèi)：當(dāng)天提出申請(qǐng)，當(dāng)天辦理交接手續(xù)即可離職； （ 2）試用期兩周后：提前三天提出申請(qǐng)； （ 3）試用期結(jié)束后：普通員工提前兩周申請(qǐng)，部門(mén)主管級(jí)以上員工提前一個(gè)月申請(qǐng)。 9）作假證明： 如發(fā)現(xiàn)考勤作假行為或交假醫(yī)院證明行為，視情節(jié)輕重給予罰款直至解除勞動(dòng)合同。 5）產(chǎn)假 符合公司產(chǎn)假標(biāo)準(zhǔn)的員工，產(chǎn)假 期間發(fā)放基本工資。如有弄虛作假者，除了 由公司追回所發(fā)病假工資外，還將被解除勞動(dòng)關(guān)系。 2）病假（執(zhí)醫(yī)院合法休假證明）： 病假工資的扣除累計(jì)計(jì)算，第一至三天，每天扣除全部工資日值的 30％；第四至六天，每天扣除 全部工資日值的 50％；第七至十天，每天扣除全部工資日值的 70％。 公假： 三天以?xún)?nèi)（含）由部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；三天以上由負(fù)責(zé)人報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 ? 請(qǐng)假種類(lèi)可分為事假、病假、公假、調(diào)休等。 ? 請(qǐng)假期滿(mǎn)，如遇特殊情況仍不能上班的，必須及時(shí)向直接領(lǐng)導(dǎo)和行政部報(bào)告。請(qǐng)假時(shí)間三天之內(nèi)，員工層由部門(mén)經(jīng)理和行政部批準(zhǔn)，管理層由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；請(qǐng)假時(shí)間在三天及以上的，先報(bào)部門(mén)經(jīng)理和行政部批準(zhǔn)，再報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 ? 打卡記錄應(yīng)與《外出登記表》及《請(qǐng)假單》相對(duì)應(yīng)。 ? 工作時(shí)間實(shí)行不定期查崗制度，員工在工作時(shí)間內(nèi)因公外出，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后到部門(mén)秘書(shū)處登記，銷(xiāo)售體人員到客服處登記，《外出登記表》月末匯總到行政部；因私外出應(yīng)填寫(xiě)《請(qǐng)假單》，員工層由部門(mén)經(jīng)理簽署意見(jiàn)，管理人員由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽署意見(jiàn)，獲得批準(zhǔn)后交行政部，方可離開(kāi)工作崗位；若查崗時(shí)，發(fā)現(xiàn)員工外出無(wú)任何記錄，視為曠工。 二、適用范圍 適用于公司全體員工 三、實(shí)施內(nèi)容 工作時(shí)間（各銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)實(shí)際情況可自行安排，并報(bào)行政部、銷(xiāo)管部備案） 考勤管理 ? 公司本部員工上、下班需在 入門(mén)處打卡。 部門(mén)消耗比較多的辦公用品及清潔用品，由各部門(mén)秘書(shū)（現(xiàn)場(chǎng)為客服）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行申請(qǐng)。 c) 部門(mén)共用消耗品，是指每個(gè)部門(mén)共同使用，由部門(mén)管理，不發(fā)放給個(gè)人的辦公用品，但如果部門(mén)人數(shù)偏多，視具體情況可每 23 人發(fā)放一套。 （七） 其他 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行 行政部有對(duì)本制度有最終解釋權(quán) 辦公用品、清潔用品管理制度 （一）目的 為了 加強(qiáng)和規(guī)范對(duì) 其 采購(gòu)、發(fā)放、領(lǐng)用、回收等環(huán)節(jié)的管理， 合理使用 公司開(kāi)支， 現(xiàn)制定本制度。 行政部使用部門(mén)每年核對(duì)一次固定資產(chǎn)臺(tái)帳。如有損壞，應(yīng)照價(jià)賠償。 （ 2）若固定資產(chǎn)丟失，視具體情況按原價(jià)進(jìn)行賠償或按折舊后的價(jià)值賠償。 （ 5）使用：各部門(mén)都要建立起固定資產(chǎn)管理崗位責(zé)任制，做到責(zé)權(quán)分明；各使用部門(mén)或個(gè)人在固定資產(chǎn)的管理、使用、保管、維護(hù)等工作上對(duì)行政部負(fù)責(zé)，必須建立固定資產(chǎn)臺(tái)帳，接受行政部管理和財(cái)務(wù)部門(mén)指導(dǎo)。 固定資產(chǎn)的驗(yàn)收、入庫(kù)、出庫(kù)、使用 （ 1）驗(yàn)收：固定資產(chǎn)購(gòu)入后，應(yīng)組織購(gòu)置人員、使用人員、使用部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、 財(cái)務(wù)部門(mén)和固定資產(chǎn)管理人員共同參加驗(yàn)收，其中購(gòu)入單價(jià)在 1萬(wàn)元以上的，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)參加驗(yàn)收，并簽注驗(yàn)收意見(jiàn)。 （ 2）固定資產(chǎn)的采購(gòu)程序： a) 各使用部門(mén)根據(jù)需要詳細(xì)物品的規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地、參考價(jià)格、使用日期等報(bào)行政部進(jìn)行核實(shí)。 （二）固定資產(chǎn)管理原則 公司固定資產(chǎn)管理實(shí)行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，層層負(fù)責(zé)，合理調(diào)配，誰(shuí)使用、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)損壞、誰(shuí)賠償”的原則，做到人各有責(zé)、物各有帳、帳帳相符、帳物相符； 行政部是公司固定資產(chǎn)的管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全公司范圍內(nèi)固定資產(chǎn)采購(gòu)、供應(yīng)、調(diào)配、報(bào)廢、清查、記帳等工作； 財(cái)務(wù)部是公司固定資產(chǎn)管理的綜合反映和監(jiān)督部門(mén)； 建立全公司固定資產(chǎn)各使用部門(mén)相應(yīng)的崗位責(zé)任制，簽訂崗位責(zé)任 書(shū)（見(jiàn)附頁(yè)）做到責(zé)權(quán)分明，層層負(fù)責(zé)； 固定資產(chǎn)的管理工作應(yīng)貫徹勤儉精神，應(yīng)修舊利廢，做到少花錢(qián)多辦事，物盡其用，減少閑置、浪費(fèi)和損壞，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的作用； 固定資產(chǎn)管理人員調(diào)動(dòng)時(shí)，必須辦理交接手續(xù)。 二、 對(duì)帳流程 客服與甲方財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)，每月確定固定對(duì)帳時(shí)間和對(duì)帳方式； 公司與甲方確定代理費(fèi)結(jié)算時(shí)間。不做輪空處理指：接待完該客戶(hù)后無(wú)論是否應(yīng)排在輪值業(yè)務(wù)員位置，均排在輪值業(yè)務(wù)員位置，之后按原順序接待。 ? 銷(xiāo)售人員在暫時(shí)不接待客戶(hù)時(shí)，應(yīng)明確輪值業(yè)務(wù)員，輪值業(yè)務(wù)員應(yīng)做好準(zhǔn) 備，保證客戶(hù)到訪(fǎng)時(shí)能立即主動(dòng)地接待客戶(hù)。 ? 如一個(gè)客戶(hù)接待時(shí)間較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)員已排過(guò)一個(gè)輪回，不做輪空處理；如因客戶(hù)太多，實(shí)在分不清輪客戶(hù)的順序，則重新排序來(lái)接待客戶(hù)。 ? 老客戶(hù)帶來(lái)人員 家人 (父母、子女、兄弟、姐妹、夫妻等 )、朋友、同事(老板、同公司人員、業(yè)務(wù)來(lái)往關(guān)系等 )一齊來(lái)訪(fǎng)，如老 客戶(hù)屬預(yù)約客戶(hù)，則其帶來(lái)人員歸屬預(yù)約業(yè)務(wù)員；如老客戶(hù)不屬預(yù)約客戶(hù)，則該帶來(lái)人員歸屬輪值業(yè)務(wù)員。如客戶(hù)屬第一次來(lái)訪(fǎng)，業(yè)務(wù)員應(yīng)在接待過(guò)程中選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)問(wèn)清客戶(hù)有關(guān)來(lái)訪(fǎng)登記表中的內(nèi)容。 9. 入住手續(xù) 注意： ? 按揭到帳后業(yè)務(wù)員通知客戶(hù)辦理入住手續(xù)； ? 客戶(hù)入住需準(zhǔn)備的材料和費(fèi)用明確告與客戶(hù)； ? 業(yè)務(wù)員有義務(wù)引導(dǎo)客戶(hù)辦 理入住手續(xù)。 5. 內(nèi)認(rèn)房房管理 ? 一定與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)可售房號(hào)。 ? 業(yè)務(wù)員在接待過(guò)程中不得向客戶(hù)作 超出承諾范圍的許諾，違者一切后果自行承擔(dān)。 ? 接待談判過(guò)程中，業(yè)務(wù)員務(wù)必面帶微笑、熱情、有親和力、坦誠(chéng)；嚴(yán)禁翹腿、抖腿、手指轉(zhuǎn)筆等動(dòng)作。 ? 對(duì)于第一次來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，業(yè)務(wù)員務(wù)必首先帶領(lǐng)客戶(hù)參觀小區(qū)模型，詳盡介紹小區(qū)環(huán)境位置、規(guī)劃、配套等。接待首語(yǔ)是“你好，歡迎參觀！請(qǐng)問(wèn)您是來(lái)看房的嗎？”并詢(xún)問(wèn)對(duì)方是否打過(guò)電話(huà)或來(lái)訪(fǎng)，以及接待過(guò)的業(yè)務(wù)員。 ? 若屬找人電話(huà)，應(yīng)回答：“請(qǐng)稍等”再行轉(zhuǎn)接，若找人不在，則應(yīng)客氣地請(qǐng)對(duì)方留言或電話(huà)號(hào)碼，以便回電。 2. 電話(huà)接待管理 ? 電話(huà)在響鈴 3次之內(nèi)必須被接聽(tīng) ? 銷(xiāo)售人員嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)接電順序接聽(tīng)咨詢(xún)電話(huà)，如是有效客戶(hù)需及時(shí)、認(rèn)真、如實(shí)填寫(xiě)接聽(tīng)電話(huà)記錄表； ? 銷(xiāo)售代表接聽(tīng)電話(huà)時(shí)，應(yīng)注意通話(huà)禮貌，拿起聽(tīng)筒先自報(bào)案名并問(wèn)候，“您好， 項(xiàng)目，歡迎咨詢(xún)”。工作時(shí)間禁止做炒股等與工作無(wú)關(guān)的事； ? 嚴(yán)禁營(yíng)私舞弊，為個(gè)人謀取利益，破壞正常的銷(xiāo)售秩序。 ? 打架斗毆，造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失，造成不良影響者予以辭退。 ? 多次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)批評(píng)教育仍無(wú)法改正者。 ? 嚴(yán)禁銷(xiāo)售人員做私單，協(xié)助客戶(hù)炒房，從中謀取經(jīng)濟(jì)利益者予以辭退。 （二） 嚴(yán)重違紀(jì)處理 ? 嚴(yán)禁利用價(jià)格、房號(hào)及其他不正當(dāng)手段搶客戶(hù)，有損公司聲譽(yù)者予以辭退。 下月銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售重點(diǎn)。 ? 一般性例會(huì)時(shí)間必須控制在 1 個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。 ? 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員上班時(shí)間內(nèi)未經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理許可不得擅自離開(kāi)工作崗位。 ? 銷(xiāo)售人員如