【正文】 “ 一種現(xiàn)代化管理手段” 是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 代理、代辦服務(wù)：代購飛機(jī)、車船票，代租車輛，代訂報(bào)刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù) 五、對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)管理 的整體設(shè)想和策劃 提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的管理手段。 綠化管理集中為對(duì)大廈的環(huán)境綠化實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及日常護(hù)理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 45 16 綠化完好率 95% 99% 劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)。 6 停車場完好率 95% 99% 7 大廈內(nèi)治安案 件發(fā)生率 1?以下 0 建立閉路監(jiān)控、報(bào)警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。我們將通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 44 任，爭取在接管民寧園商業(yè) 物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。 7） 檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。 檔案資料管理要求 1） 采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。 12=16667元 /月 16667 元 /月 14% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 35 十三 公用水電費(fèi) 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì) 建筑面積單位面積費(fèi)用平均值 6000 =4800元 /月 4800 元 /月 6% 合 計(jì) 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 36 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理 工作提供指引和服務(wù)。 12=500元 /月 500 元 /月 4? 十二 折舊費(fèi) 按 10年折舊計(jì) 原值247。月水單價(jià) /噸綠地面積 300=315元 /月 315元 /月 2% (4) 大堂、辦公擺花 按年支出租費(fèi) 5000元 /年計(jì) 金額 /年247。12+5 2 10 30=390元 /月 640元 /月 2? (2) 消殺費(fèi) 每月消殺 3次 ,每次為 500元 消殺次數(shù)單價(jià) 3 500=1500元 /月 1500元 /月 1% (3) 清理化糞池 每月估計(jì) 100元， 100元 /月 100元 /月 (4) 清潔用料 按目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平衡 800元 /月 800元 /月 800元 /月 3? (5) 垃圾清運(yùn)費(fèi) 設(shè) 5個(gè)垃圾桶，每月每桶 150元清運(yùn)費(fèi)計(jì)算 垃圾桶數(shù)每桶清費(fèi)單價(jià) 5 150=750元 /月 750元 /月 3? 六 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化面積 10575平方米，大堂花卉擺設(shè) (1)+?? +（ 4） 971 元 /月 4% (1) 工具費(fèi) 常備易損小件工具，按每百平米綠化面積 5元估算 綠化面積247。（ 25 12）40%=5600元 /月 19600 元 /月 7% 五 清潔衛(wèi)生費(fèi) （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 34 (1) 工具費(fèi) 1） 垃圾站鐵桶， 330元 /個(gè)，共 5個(gè)，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200元 /個(gè)，每層樓二個(gè)，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2個(gè)， 40 元 /個(gè)，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2個(gè) /天， /個(gè) 材料費(fèi)用247。（ 5 12） =1000元 /月 其它設(shè)備總值247。 12=4167元 /月 4167元 /月 1% (4) 書報(bào)費(fèi) 管理處訂閱報(bào)刊雜志費(fèi)用 1800元 /年 年費(fèi)247。作訓(xùn)服 200元 /套 清潔及綠化人員制服 :150元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計(jì) :14000元 /年 每月攤制服費(fèi) : 14000247。工資超過 2021 元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為 1532 元 （深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足 2021元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為 1000元。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。 2） 車輛保管費(fèi)、車輛場地使用費(fèi)。 5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 27 1. 驗(yàn)收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收 后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。 3. 在實(shí)物驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 26 物業(yè)的驗(yàn)收 1. 在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計(jì)表之遺留問題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。 2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前 15 天 制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。 物業(yè)交付使用之日起 八 服務(wù)及完善配套 物業(yè)交付使用之日起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 24 驗(yàn)收與接管程序 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 物業(yè)交付使用之日起 四 智能化設(shè)施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護(hù)； 3． 系統(tǒng)完善。 2． 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)邊考察，理論與實(shí)踐相 結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 4. 最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。 ⑴ 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖 A 目標(biāo)計(jì)劃 D B 崗位應(yīng)用 組織安排 C 考核評(píng)估 1． 為了使培訓(xùn)有實(shí)效，確定目標(biāo)并擬定計(jì)劃。 實(shí)用溝通技能 內(nèi)、外部顧客溝通 品質(zhì)管理知識(shí) 全年 與品質(zhì)部 QC工作計(jì)劃結(jié)合 提高全員品質(zhì)意識(shí) 物業(yè)管理系列知識(shí) 全年 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí) 熟悉業(yè)務(wù)、了解相關(guān)知識(shí)、滿足崗位要求、提高工作質(zhì)量 物業(yè)管理相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)知識(shí)等 安全管理類 兩個(gè)月 管理人員體能訓(xùn)練 提高應(yīng)急能力和治安防范能力，增強(qiáng)體質(zhì)、掌握安全消防常識(shí) 安全、治安專業(yè)技能 設(shè)備管理系列知識(shí) 三個(gè)月 組織給排水、供配電、空調(diào)、電梯、泳池等類別系列研討及培訓(xùn) 提高設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)能力 綠化類知識(shí) 兩個(gè)月 綠化常識(shí) 提 高綠化操作技能和大廈綠化質(zhì)量 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 18 民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn) 企業(yè)的競爭是人才的競爭。 1） 培訓(xùn)對(duì)象： 入職培訓(xùn)：新入職員工 強(qiáng)化培訓(xùn)：擬轉(zhuǎn)正員工 在職（含升職）培訓(xùn)： 1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員； 2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員； 3） 各 專業(yè)人員：培訓(xùn)負(fù)責(zé)人 /入職引導(dǎo)人 /文員 /采購員 /倉管員 /設(shè)備責(zé)任人等； 4） 員工班長：保安班長、保結(jié)班長等。由于積分制強(qiáng) 調(diào)業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)內(nèi)容必須通過 試講確認(rèn)后，方能給以相應(yīng)的積分，這將有利于提高業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)質(zhì)量和效果，培養(yǎng) 及發(fā)掘培訓(xùn)人力資源。 培訓(xùn)方式： 為適應(yīng)公司專業(yè)化 發(fā)展需要，年度培訓(xùn)方式為設(shè)定培訓(xùn)模塊，突出重點(diǎn)、注重實(shí)效，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。工作方式有談心 、 座談 、 家訪等等。 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級(jí) 接收 客戶服務(wù)中心 反饋 有關(guān)部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6 激勵(lì)系統(tǒng) 工資福利機(jī)制 獎(jiǎng) 懲 機(jī) 制 激勵(lì)機(jī)制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 示意圖說明： a. 激勵(lì)是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。 運(yùn)作程序系統(tǒng) 市政府 區(qū)政府 三九物業(yè)管理有限公司 市住宅局 居委、公安、工商、稅務(wù)等到等到等 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處 區(qū)住宅局 B、 整體運(yùn)作流程圖 超前介入 機(jī)構(gòu)組建 驗(yàn)收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓(xùn) 辦理入住 日常管理 B、內(nèi)部運(yùn)作流程圖 反 饋 客戶服務(wù)中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮 、 監(jiān)督的封閉性。 1） 管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設(shè)施及專業(yè)服務(wù)體系為 一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳效果呢？ 我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，提供高質(zhì)、高效的服務(wù)。 G、 負(fù)責(zé)擬定大廈月工作計(jì)劃。 C、 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 管理處經(jīng)理 1名 管理處經(jīng)理 助理經(jīng)理 中控室 安全組 財(cái)務(wù) 維修組