【正文】 (17)電梯使用規(guī)定。(13)安裝空調(diào)的有關(guān)規(guī)定。(9)水,電,氣的使用管理規(guī)定。(5)管理費繳費的有關(guān)規(guī)定。用戶須知和用戶手冊的主要內(nèi)容包括:(1)物業(yè)梗概。.(三)簽訂契約在業(yè)主或租住戶辦理手續(xù)時,公司應(yīng)把“住戶手冊”及時送到業(yè)主或租賃戶手中,“公共契約”或“入住契約”.“公共契約”是一份協(xié)議,合同的契約,管理單位與業(yè)主(租住戶)應(yīng)共同遵守,并應(yīng)符合政府頒發(fā)的管理辦法,以保證簽署“公共契約”的有效性.(四)業(yè)主入住業(yè)主在辦理完所有手續(xù),裝修之后,入伙的工作內(nèi)容,經(jīng)營部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早做準備。,都是由政府建設(shè)行政主管部門負責(zé),組成綜合驗收小組,施工 竣工驗收 開發(fā)企業(yè) 接管驗收 物業(yè)單位 建設(shè)單位 公司(二)物業(yè)接管驗收的主要作用 1,明確交接雙方的責(zé),權(quán),利關(guān)系2,確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益 3,為后期管理創(chuàng)造條件(三)物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料原有房屋接管驗收應(yīng)提交的資料 技術(shù)資料 產(chǎn)權(quán)資料(四)接管驗收的程序 新建房屋 原有房屋1))接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,))對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,)經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,1))接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,))對驗收中發(fā)現(xiàn)的危險,損壞問題,)交接雙方共同清點房屋,裝修,設(shè)備,核定附著物,)經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件,辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,則無需辦理).(五)物業(yè)接管驗收應(yīng)注意的主要問題1)物業(yè)管理公司要選派素質(zhì)高,業(yè)務(wù)精,)物業(yè)管理公司既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,)在接管驗收過程中若發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)明確記錄在案,對于不同程度的質(zhì)量問題,一定要落實責(zé)任,并對整改措施進行明確,約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強,整修,),由開發(fā)商負責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修,)開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交整套圖樣資料,))接管驗收符合要求后,物業(yè)管理公司應(yīng)簽署驗收合格憑證,辦理必要的手續(xù)后, 用戶入伙與裝修管理 “入伙”:業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,入伙手續(xù)書,收樓須知,收費通知書等一并寄給業(yè)主,——物業(yè)管理公司在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知,要求業(yè)主或租戶按要求進行驗樓,付款,簽約,裝修,入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時,所要知曉,參考,簽訂的有關(guān)文件,主要內(nèi)容包括入伙通知書,入伙手續(xù)書,收樓須知,:(1)一般情況下,一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家,而是幾百家甚至上千家,如果均集中在同一時間內(nèi)辦理,必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難,因此在通知書上應(yīng)注明各幢,各層分期分批辦理的時間,以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理.(2)如業(yè)主因故不能按時前來辦理,明確其程序,業(yè)主每辦完一項手續(xù),收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項,以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該攜帶的各種證件,合同,往返,驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收,監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題,以避免相互扯皮,樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后,入伙的程序(一)物業(yè)管理公司的準備工作,打掃好室內(nèi)外的衛(wèi)生,清掃道路,明確搬入時間,并制定出入伙須知,收費標準,入伙驗收手續(xù),入住人員登記,交鑰匙登記,裝修報審,因而能對施工質(zhì)量有了清楚的了解,相互監(jiān)督的開始,移交時雙方須完成一系列的交接手續(xù)(鑰匙交接好,簽訂交接書),保安及勞務(wù)人員,提供保安及勞務(wù)服務(wù),及時安全的搬入住房,分批地,堅持裝修的報審制度,避免違章現(xiàn)象出現(xiàn).(二)業(yè)主的準備工作 ,設(shè)備和設(shè)施。由于施工原因造成的,由施工單位負責(zé)重新繪制,由于其他原因造成的,并由承擔(dān)施工的技術(shù)負責(zé)人審核簽認.(三)竣工驗收的實施竣工驗收的工作程序1,根據(jù)建設(shè)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度,確定分兩個階段(初步驗收和竣工驗收),在竣工驗收前,由開發(fā)單位組織施工,設(shè)計,驗收均符合設(shè)計要求,必要文件(竣工圖表,竣工決算,工程總結(jié)等)齊全,竣工驗收由開發(fā)單位會同設(shè)計單位,聽取各有關(guān)單位的工作報告,審閱工程檔案資料,實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況,并對工程設(shè)計,。(9)工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。(5)隱蔽工程驗收記錄。(2)設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱,規(guī)模,數(shù)量,產(chǎn)地,主要性能,價及隨機工具,備品備件等。(4)督促返工,補做部分工程的修竣及收尾工程的完工。(2)保存好投標文件,標書,圖紙以及同業(yè)主的來往信件,以備查考。(7)投標者應(yīng)嚴格執(zhí)行各項規(guī)定,不得行賄,營私舞弊。(3)_打印或墨水筆正楷填寫。⑤,使每一個投標的物業(yè)管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化.(2)關(guān)于投標的主要要求①,必須先要簽署履約保證書,繳納履約保證金,用以確保合同的履行,則履約保證金就被開發(fā)商或業(yè)主委員會沒收,作為賠償損失之用。4,_工程施工中按國家現(xiàn)有法律規(guī)定,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實際問題(一)介入方式: 1,早期介入充當顧問,此時提出的建議最及時,容易采納,此時一般不設(shè)固定人員進駐開發(fā)現(xiàn)場,工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定,如定期參加發(fā)展商的設(shè)計會議,中期介入扮演監(jiān)理,介入人員主要為工程技術(shù)人員,晚期介入開始管家,是由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實質(zhì)性操作工作,前期介入的方式為: 早期介入:::是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的介入.(二)前期介入費用由誰承擔(dān)根據(jù)費用產(chǎn)生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),原因: 1,_前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作(1)_前期介入為驗收接管打下基礎(chǔ),使房屋質(zhì)量得到保證,提升了物業(yè)檔次.(2)_使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心,_管理費用尚無收費來源,此期間公司的實際服務(wù)對象是發(fā)展商,誰受益,_政府規(guī)定:目前國家尚無統(tǒng)一立法,但各地政府明文規(guī)定.(三)設(shè)計單位不接受,采納意見不接受怎么辦不采納理由:(1)不符合設(shè)計規(guī)范(2)增加設(shè)計難度(3)自認為設(shè)計符合規(guī)范,無須更改 管理公司做法與態(tài)度:(1)_對確實不符合設(shè)計規(guī)范的意見,公司應(yīng)放棄,應(yīng)尊重科學(xué),尊重設(shè)計.(2)_說服發(fā)展商,多為以后著想.(3)_一些設(shè)計雖符合規(guī)范要求,但偏于保守,落后于現(xiàn)實發(fā)展需要,介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同,正式進入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)驗收,移交,結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖第二節(jié) 物業(yè)管理的招標與投標 一,物業(yè)管理招標的必要性 二,招標的類型,原則,程序,特點 三,物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容 四,物業(yè)管理投標的程序和方法 五,投標的策略六,投標書的擬寫和經(jīng)營管理測算 一,物業(yè)管理招標的必要性1,招標:指開發(fā)商或管委會為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)公司而制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件,(或業(yè)主)負責(zé),通過招標開展競爭,必要性:(1)_是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要(2)_是房地產(chǎn)管理體制改革的需要(3)_是提高物業(yè)管理水平,促進行業(yè)發(fā)展的需要,“外樹形象,內(nèi)強素質(zhì)” 二,招標的類型,原則,程序(一)類型: 1,_按招標內(nèi)容分:單純物業(yè)管理招標 物業(yè)管理與經(jīng)營總招標2,按招標方式分:公開招標發(fā)廣告招標 邀請招標發(fā)通知邀請 協(xié)商招標直接邀請協(xié)商(二)招標的原則——公平,公正, 公開,合理,實行行業(yè)監(jiān)督,要求必須合理,不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標價,也不能脫離實際市場情況,提出不切實際的管理服務(wù)要求.(三)物業(yè)管理的招標程序 ,投標單位資格審查,出售招標文件 招標機構(gòu)通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人員會議,(四)物業(yè)管理招標的特點 物業(yè)管理早期介入的特點,首先,招標文件的各種管理要求,管理價格的制定都具有階段性,過了一段時間,物業(yè)管理公司一旦中標,并不意味著可以長期占據(jù)這一市場份額,物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容:包括:投標人須知,投標的主要要求,合同格式與合同條件等內(nèi)容.(1)投標人須知的要求與內(nèi)容①,用于保證投標后不中途退標,否則投標保證金將予以沒收。（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料?；驹瓌t1． 甲方委托乙方為本項目提供本物業(yè)項目前期介入物業(yè)服務(wù)工作；2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項目提供前期介入物業(yè)服務(wù)。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應(yīng)做好詳細的記錄。（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當及時向有關(guān)專家請教。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。所謂超前介入，源自于超前意識。規(guī)劃設(shè)計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。工作進度根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。一、其他前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)