【正文】 ? (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 ? 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益應(yīng)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： ? 1．有無變動(dòng)建筑主休和承重結(jié)構(gòu)； ? 2．有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生問、廚房間； ? 3．有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體； ? 4．有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 ? 5．有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為； ? 6．有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的行為。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。來到四樓，管理員說： “ 我聞到一股 燒紙的味，是否應(yīng)檢查一下 ” 。 ? 在樓道里，管理員看到一個(gè)人正在吸煙問到： “ 在大廈的公共場所里是否可以吸煙 ” ？經(jīng)理說： “ 我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止 ” 。巡視到二樓，這里正在裝修， 木工、瓦工和焊工 都在一個(gè)房間緊張地忙碌著，為了防止發(fā)生火災(zāi)，焊工作業(yè)場地準(zhǔn)備了 兩個(gè)泡沫滅火器 。業(yè)主又問：“ 我是否可以 一次繳納十年的管理費(fèi) ” ？工作人員說： “ 那太好了，都象您這樣我們的服務(wù)就有保障了 ” 。業(yè)主說：“ 我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我 能不能緩交 ，等到發(fā)生大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊 ” 。工作人員說： “ 沒關(guān)系，我們一切為用戶服務(wù)， 不論拖多長時(shí)間，我們都一樣辦理 ” 。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 ? 如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。 案情分析： ? 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ ? 二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？ 點(diǎn)評： ? 《 商品房銷售管理辦法 》 中規(guī)定， 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 整理的重點(diǎn)是去偽存真 ，留下物業(yè)管理有用的資料 。 三、檔案資料的建立 ? 檔案資料包括兩種 ? 業(yè)主或使用人的資料 ? 業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 2）裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。 ? 3）專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的變動(dòng)，必須報(bào)請主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦。 物業(yè)裝修的法律規(guī)定 ? 建設(shè)部 《 住宅室內(nèi)裝飾專修管理辦法 》 ? 禁止行為： ? 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ? 將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； ? 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體； ? 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ? 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 4）裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽定 《 裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書 》 及 《 裝修施工保證書 》 。 ? 一般物業(yè)管理公司對裝修制定如下規(guī)定： 1）凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備改造的用戶，均應(yīng)提前 5天向管理處申報(bào)。 ? ? 目前中國還沒有一部全國性的住宅方面的法律 ，北京市也沒有相關(guān)的法規(guī)來規(guī)范入住問題 。 ? 處理方法： ? 如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。 ? 處理方法： ? 上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。 ? 玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 ７、窗的驗(yàn)收 ? 要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 ? 處理方法： ? 順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。 ? 處理方法： ? 將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 墻面的陰、陽角驗(yàn)收 ? 對墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進(jìn)行觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。 6．樓宇交接書 ? 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的接受樓宇的書面文件。 (二 )在地產(chǎn)部門應(yīng)辦理的手續(xù) ， 接受摟宇 ， 并請帶備： (1)業(yè)主身份證； (2)大廈入伙手續(xù)書； (3)身份證或護(hù)照影印本一份； (4)買賣合同： (5)公司所簽收的商業(yè)副本； (2)上蓋章 ， （ 三 ） 大廈入伙時(shí) ， 應(yīng)在管理處財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)：交付各項(xiàng)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用 (略 )，并在入伙手續(xù)書 (3)上蓋章 。 “ 發(fā)票 ” ， 并領(lǐng)取付清樓款證明書 。從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。制定入伙手續(xù)書的目的是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，明確其程序，使整個(gè)過程井然有序。 辦理地址： ( )。 ? 在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題： （ 1）一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間內(nèi)辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。在這一過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人之間需要辦理相關(guān)的入伙手續(xù)，其中涉及一系列業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)知曉、參考或必須簽訂的入伙手續(xù)文件。 ? 國家規(guī)定的是保修的 “ 最低年限 ” ，而一些有實(shí)力的施工單位常常會(huì)提供更長的保修期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。 ? 《 建筑法 》 第 58條規(guī)定： “ 建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé) ” 。 六、物業(yè)的保修 ? 建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度是 《 中華人民共和國建筑法 》 中所確定的基本制度 。 ? 確保在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理企業(yè)提供必要的物業(yè)管理用房 ， 是保證物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)的最基本的 ，也是最重要的條件之一 。 ? （ 3） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 。 ? 二是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作 “ 不到位 ” 。 ? ， 交接雙方均應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 ? ： 化糞池應(yīng)當(dāng)按照排污量合理設(shè)置 ， 池內(nèi)無垃圾雜物；明溝 、 散水 、 落水管內(nèi)部不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路 ， 并與主干道相通；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱； → 常不用 ， 如裕中西里就是如此 。 → 其他管子可用塑料管 ，在國外很普遍 ， 可用 50年 。 ? ： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥（灌音）洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)當(dāng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 二、物業(yè)承接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)承接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)分為 新建物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 和 原有物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 。 一、物業(yè)承接驗(yàn)收的作用 ? 、 權(quán) 、 利關(guān)系 。 ? “ 物業(yè)的承接驗(yàn)收 ” ，是物業(yè)管理企業(yè)承接房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委托管理 的新建房屋或者原有房屋時(shí)，以 物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能 為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)看后認(rèn)為，管理處的請求完全合理。情急中他想到了接手該小區(qū)時(shí)的檔案。但卻發(fā)現(xiàn)煤氣管道都存在不同程度的銹蝕。 （三）物業(yè)的驗(yàn)收與接管 接管與驗(yàn)收的含義 物業(yè)的接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理單位（國家或企業(yè)的房管部門或物業(yè)管理公司）對建設(shè)單位移交的新建房屋以及業(yè)主委托管理的原有房屋按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)然后收受管理的工作。而在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是住戶入住、室內(nèi)裝飾管理、日常管理制度和管理隊(duì)伍的建立和運(yùn)作等實(shí)際的管理工作。 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 管理費(fèi)用尚無收費(fèi)來源，此期間公司的實(shí)際服務(wù)對象是發(fā)展商，誰受益，誰付費(fèi)。 ? ③ 早期介入對物業(yè)的建筑設(shè)計(jì) 、 施工質(zhì)量方面可能產(chǎn)生不利影響 。 二、物業(yè)管理早期介入的作用 （一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能 （二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 （三）為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ) （四）便于日后對物業(yè)的管理 三．物業(yè)管理早期