【正文】 實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。但是,由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認(rèn)識到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。通過初期設(shè)計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進(jìn)行財務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說帶來許多便利。(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項目。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應(yīng)對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運(yùn)行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時間視施工進(jìn)度調(diào)整第五篇：淺談物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理前期介入建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。但搞好關(guān)系，不是不談問題。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機(jī)越早越好。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。交接時應(yīng)對以上內(nèi)容進(jìn)行及認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)請開發(fā)商進(jìn)行整改。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1)設(shè)備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機(jī)備件、附件等； 2)發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄； 3)消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；4)監(jiān)控、門禁、對講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 5)中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 6)廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 7)電梯安裝、調(diào)試記錄； 8)變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄第四類、施工、供貨合同、協(xié)議 1）施工總承包合同； 2）分包合同；3）建筑材料供貨合同、協(xié)議； 4）產(chǎn)品檢驗報告、合格證；/ 205）混凝土試壓報告、鋼筋檢測報告等； 6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；物業(yè)公司接收以上檔案資料時，應(yīng)仔細(xì)清點、查驗，發(fā)現(xiàn)有缺失、損壞，應(yīng)請開發(fā)商補(bǔ)充，圖紙、資料應(yīng)妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗收。分戶質(zhì)量驗收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗收。（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時進(jìn)行檢查驗收；分包單位項目經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項目的分戶驗收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗收工作。n 向開發(fā)商提供成品保護(hù)方案； n 裝修現(xiàn)場消防安全管理方案； n 裝修現(xiàn)場施工安全管理方案； n 裝修現(xiàn)場臨時用電管理方案第三節(jié) 項目的籌備籌備的內(nèi)容人員招聘，包含但不限于組織架構(gòu)的確定、工資福利標(biāo)準(zhǔn)的確定、14 / 20招聘途徑的選擇、認(rèn)識制度的編寫；辦公室的選址、裝修，主要內(nèi)容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風(fēng)格的確定、裝修預(yù)算的申請、裝修過程的控制；行政性事務(wù)，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購、工程設(shè)備、工具的采購，保潔機(jī)器、用品的采購；物業(yè)管理方案的編制；項目服務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)的編制；協(xié)助開發(fā)商編制《臨時管理公約》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》；交房資料的準(zhǔn)備及印刷工作；包含單不限于《業(yè)主手冊》、《裝修手冊》、《交房通知書》等；評估影響物業(yè)管理運(yùn)作收費(fèi)的因素，并就物業(yè)管理服務(wù)之各項無償及有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議。3）對物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議 n 智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)； n 智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求； n 智能化設(shè)備的軟件功能； n 智能化操作的分級職能； n 智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析； n 智能化運(yùn)行的可靠性能分析； n 智能化控制末端點位的補(bǔ)充； n 智能化控制系統(tǒng)的完善；n 智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)； 4）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程 n 了解施工進(jìn)度 n 了解隱蔽工程n 公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 n 車場合理建議5）能源收繳與計量控制建議n 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨立計量要求。給排水系統(tǒng)l 給排水系統(tǒng)設(shè)計審圖建議； l 給排水閥門位置補(bǔ)充建議；l 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； l 雨水管的流向組織建議； l 給排水系統(tǒng)計量； l 中水系統(tǒng)的建議；l 給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價。電梯系統(tǒng)l 電梯配備數(shù)量；l 電梯檔次、品牌的選擇建議； l 電梯裝飾建議； l 電梯梯速的選擇。公共區(qū)域裝飾裝修 l 土建裝飾裝修審圖；l 土建裝飾裝修符合項目建設(shè)特點與檔次； l 土建裝飾裝修便于運(yùn)營后的檢修保養(yǎng)； l 土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作； l 土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。根據(jù)物業(yè)所在地物價部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場的實際情況。二、前期介入的工作重點n 物業(yè)管理的角度對項目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；n 依據(jù)對樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議；n 從業(yè)主實用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的建議； n 建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議；n 具體研究項目總體規(guī)劃設(shè)計方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點的設(shè)計方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；n 提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。物業(yè)公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。隱蔽工程對日后的物業(yè)管理維修和維護(hù)有重大的影響，物業(yè)工程主管應(yīng)對隱蔽工程進(jìn)行驗收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向，為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對建筑項目的充分了解，提交專業(yè)分項建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作；擔(dān)任承接查驗小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)分戶驗收、圖紙資料交接、承接查驗工作；負(fù)責(zé)小區(qū)工程部的日常管理，擬定工程設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)章，檢查每日設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項工作；全面負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的應(yīng)急處理；制訂系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維修計劃，審核統(tǒng)計月度能耗及材料消耗，報請上級領(lǐng)導(dǎo)審批，按計劃組織員工具體落實，并指導(dǎo)監(jiān)督計劃的完成情況；熟練掌握各項設(shè)備的操作技能和維修技術(shù)，制定員工技術(shù)培訓(xùn)計劃，定期組織員工進(jìn)行技術(shù)練兵，并經(jīng)常檢查員工的技能狀況；組織員工進(jìn)行突發(fā)事件預(yù)演，制定斷電、斷水、突發(fā)性設(shè)備故障應(yīng)急措施，并落實到崗；編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；1經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期