【正文】 管理及經(jīng)營體系 對(duì)整個(gè)樓盤的管理及經(jīng)營要在組織結(jié)構(gòu)上、職責(zé)及營運(yùn)程序上有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃。功能定位 采用的標(biāo)準(zhǔn)，是必須要滿足購房者的需求。 市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。從十佳樓盤來看，都有自己明晰而準(zhǔn)確的定位。供需分析就是要對(duì)特定房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)進(jìn)行研究，以其對(duì)該類市場(chǎng)目前和未來供需進(jìn)行分析。房地產(chǎn)的全方位營銷，是一項(xiàng)專業(yè)性、科學(xué)性很強(qiáng)的綜合活動(dòng)。蕭山商業(yè)城、杭州四季青服裝市場(chǎng)、中國絲綢城等 19 家商品市場(chǎng)年成交額均超過 10 億元。年末我市限額以上連鎖零售企業(yè)和餐飲企業(yè)有 43 家，門店總數(shù) 735 個(gè)，年銷售額達(dá) 61 億元，比上年增長 %。共設(shè) 49 個(gè)街道、 122 個(gè)鎮(zhèn)、58 個(gè)鄉(xiāng)。 商場(chǎng)經(jīng)營者（目標(biāo)客戶群）預(yù)測(cè) 杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。當(dāng)杭州人街談巷議著一個(gè)普通的革制包包要賣幾萬元的時(shí)候，杭州的奢侈品擁躉者們迅速對(duì)世界大牌趨之若鶩。 2021 年 11 月，路易威登如約開張， 3 小時(shí)內(nèi)做了 40 萬元的營業(yè)額。這個(gè)擁有 150 年歷史的世界第一品牌登陸浙江，從此，奢侈品一腳踏入我們的生活。以創(chuàng)塑品牌工程為載體，推行商品品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核 心競爭力。連鎖經(jīng)營是低成本擴(kuò)張的有效途徑，杭州應(yīng)積極創(chuàng)造有利條件，加緊培育若干個(gè)跨地區(qū)、跨所有制的連鎖企業(yè)集團(tuán)，對(duì) 家友 等一些已具一定實(shí)力的區(qū)域知名企業(yè)重點(diǎn)扶持，營建 12 家具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌效應(yīng)和示范作用的零售業(yè) 航空母艦 ；二是注意特色經(jīng)營，通過商品、配送、管理技術(shù)的聯(lián)結(jié)，發(fā)展銷售網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)結(jié)構(gòu)宏觀控制的原則，引導(dǎo)企業(yè)對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)施、物流配送中心等商品流通 領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)的投資，從而達(dá)到總體上的布局平衡、資源優(yōu)化和效益提高。消費(fèi)內(nèi)容的多樣化，需要層次的復(fù)雜化和購買行為的理性化，需要杭州零售業(yè)界樹立科學(xué)、整體的現(xiàn)代營銷觀念，杭州作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、旅游興旺的開放性城市，與上海近在咫尺，改變游在杭 33 州、購在上海既是戰(zhàn)術(shù)競爭的實(shí)現(xiàn)，更是戰(zhàn)略競爭的轉(zhuǎn)變 。 旅游、會(huì)展之外，杭州在電子商務(wù)（全國試點(diǎn)城市）、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)也為商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展提供了便利條件。杭州必須抓住這次歷史性機(jī)遇，利用世博會(huì) 溢出效應(yīng) 加快自身旅游商貿(mào)的發(fā)展。 年份 2021 年 2021年 2021 年 帶動(dòng)商場(chǎng)、餐飲收入增長額（單位：億 32 元） （ 2）上海世博會(huì)，杭州近水樓臺(tái)可 得月。杭州憑借自身獨(dú)特的旅游、會(huì)展資源，具有發(fā)展商業(yè)零售業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)， （ 1）西湖博覽會(huì)旨向政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲。 資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展 據(jù)對(duì)杭州市商業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，在今后發(fā)展中，商業(yè)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠自有資金、銀行貸款及部分外資。杭州位于我國最具活力的長江三角洲城市帶內(nèi)，經(jīng)濟(jì)連年保持了較高的增長速度（ 1999 至 2021年年平均增長 ％）。一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展程度與其城市規(guī)模是正相關(guān)的。杭州的城市性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)決定了它必須要具有較為發(fā)達(dá)的商業(yè)零售業(yè)。在社會(huì)消費(fèi)品零售額中，非公有制經(jīng)濟(jì)零售所占比重由 1989 年的 26%上升到 2021 年的 %，絕對(duì)值由 1989 年的 億元，發(fā)展到 2021 年的 億元，增長了 倍，年均增長 %，預(yù)計(jì) 2021 年將達(dá)到 82%左右。目前已建成絲綢特色街、清河坊歷史街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街和信義坊商業(yè)步行街。其屬下家友超市從最初簡單的百貨銷售到現(xiàn)在的大型綜合性連鎖公司，經(jīng)營 40 余種大類， 20210 余種商品，直營門店 28 家，總營業(yè)面積超過 70000 平方米，并建有 15000 平方米的配送中心， 7萬平方米的新配送中心正在建設(shè)中。好又多、樂購、麥德龍、利星、物美、家樂福、歐尚、百安居等十家國內(nèi)外大型零售企業(yè)先后在杭州落戶。 連鎖超市搶占市場(chǎng)，有待合理布局 20 世紀(jì) 90 年代中后期，連鎖超市開始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品 一站式購買 的優(yōu)勢(shì)及其距離、時(shí)間、購物、服務(wù)的便利性等現(xiàn)代服務(wù)方式日益為消費(fèi)者所歡迎。 20 世紀(jì) 90 年代的 10 年間，年均新增 30 個(gè)商品市場(chǎng)，他們分流了傳統(tǒng)的百貨店、食品店、雜貨店的購買力。杭州大廈的蕭山時(shí)代廣場(chǎng)、湖州購物中心、西湖時(shí)代廣場(chǎng)和元華廣場(chǎng)等連鎖百貨店相繼在 2021開業(yè)；浙江銀泰也在寧波等地開設(shè)分店，利用管理、品牌輸出接管利星購物中心。由于網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)類型主要是日用雜貨店、菜場(chǎng)、百貨店、洗染店、食品店等傳統(tǒng)的小型網(wǎng)點(diǎn)，小、散、亂且共性化多、個(gè)性化少，近 5 年間已減少近萬家。 杭州市商業(yè)零售業(yè)態(tài)的變化是商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的縮影，經(jīng)歷了從大力發(fā)展日常生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)到發(fā)展大型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、連鎖超市、現(xiàn)代大賣場(chǎng)和 時(shí)尚服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的五個(gè)時(shí)期，各時(shí)期都經(jīng)歷了新業(yè)態(tài)的導(dǎo)入、成長、成熟、高速發(fā)展的過程。自 1997 年以來，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持持續(xù)、快速增長勢(shì)頭，一直保持了 %以上的環(huán)比增速，均高于全國和全省的平均水平，19902021 年年均增長 %。至此合資工作取得了階段性成果，合資項(xiàng)目進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的實(shí)施階段。經(jīng)浙江省政府研究同意、省國資委授權(quán)，杭州蕭山國際機(jī) 場(chǎng)董事會(huì)向新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)、香港國際機(jī)場(chǎng)和丹麥哥本哈根機(jī)場(chǎng)發(fā)出邀請(qǐng)書。 杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)近年來的快速發(fā)展吸引了業(yè)內(nèi)外和國內(nèi)外越來越多的關(guān)注目光。根據(jù)機(jī)場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)二期建設(shè)工程項(xiàng)目也將啟動(dòng)實(shí)施。 為適應(yīng)快速發(fā)展的運(yùn)輸生產(chǎn)的要求，杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)加大硬件投入，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，廣泛應(yīng)用先進(jìn)設(shè)備，同時(shí)加強(qiáng)員工的素質(zhì)建設(shè)，努力使機(jī)場(chǎng)的安全標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施保障能力、人員素質(zhì)等方面逐步與國際接軌，不斷提升綜合保障能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)以航空口岸擴(kuò)大對(duì)外國籍飛機(jī)開放為契機(jī)，進(jìn)一步加大開放和發(fā)展力度，堅(jiān)持客貨并舉，內(nèi)外并重，不斷延伸航線和加密航班，努力發(fā)展運(yùn)輸生產(chǎn)特別是國際航空客貨運(yùn)輸生產(chǎn)。目前共有大韓航空、韓亞、日航、全日空、馬來西亞航空、港龍航空等 19 家國內(nèi)外航空公司投入航班運(yùn)營，有 4 家航空公司（國航浙江分公司、東航安徽分公司、廈門航空公司、港龍航空公司）停放過夜飛機(jī) 17 架，始發(fā)航班大幅增加。 杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)目前已形成了一定規(guī)模的航線網(wǎng)絡(luò)。 增收減虧成 效顯著。 民用航空 杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng) 自 2021 年底建成通航以來，在浙江省委、省政府和民航上級(jí)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各有關(guān)部門的關(guān)心支持下，依托良好的內(nèi)外部環(huán)境，公司緊密團(tuán)結(jié)、帶領(lǐng)和依靠全體員工，堅(jiān)定地走安全、質(zhì)量、效益型的發(fā)展路子，切實(shí)加強(qiáng)安全管理，大力發(fā)展運(yùn)輸生產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益，積極推進(jìn)內(nèi)部改革，安全、 生產(chǎn)、效益、服務(wù)等各項(xiàng)工作取得了較好成績。 旅游業(yè)的發(fā)展直接帶到了商貿(mào)服務(wù)業(yè)的興旺。 25 2021 年，全市新增星級(jí)賓館飯店 19 家，其中三星以上 7 家；新增 3A 級(jí)以上景區(qū)(點(diǎn) )7 個(gè)。 全市接待國內(nèi)旅游者人數(shù) 2652 萬人次，國內(nèi)旅游收入 255 億元，比上年分別增長 %和 %。 2021 年，杭州市全面實(shí)施 “ 旅游西進(jìn) ” 戰(zhàn)略，著力打響 “ 游在杭州 ” 品牌，呈現(xiàn)出大杭州、大旅游、大發(fā)展的良好勢(shì)頭。錢江時(shí)代的主要客戶。 市委、市政府對(duì)錢江新城的建設(shè)寄以厚望，明確提出了“ 258”的工作目標(biāo)，即“兩年打好基礎(chǔ)、五年基本成型、八年全面竣工” 的目標(biāo)。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成 一主三副，雙心雙軸，六大組團(tuán)，六條生態(tài)帶 的開放式空間結(jié)構(gòu)。 7％。目前，慶春區(qū)塊的高檔寫字 樓，均價(jià) 1100015000 元 /平方米，平均日租金在 元左右；武林區(qū)塊的高檔寫字樓，均價(jià) 1100013000 元 /平方米，平均日租金在 元左右；黃龍區(qū)域的高品質(zhì)寫字樓，均價(jià)在 1350016000 元 /平方米左右（有產(chǎn)權(quán)的更高些，沒產(chǎn)權(quán)的相對(duì)低些），最高日租金超過 6 元，而平均日租金水平在 元 /平方米。錢江時(shí)代項(xiàng)目所處的地理位置，開發(fā)投入規(guī)劃設(shè)想看，其對(duì)錢江新城中央商務(wù)區(qū)的形成，對(duì)錢江新城建設(shè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都舉足輕重，并能較大改善杭州的投資環(huán)境，促進(jìn)現(xiàn)代化新區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目建 設(shè)十分必要。 本項(xiàng)目是錢江新城建設(shè)工程的組成部分，開發(fā)的商業(yè)寫字樓等面積達(dá) 170064 平方 米，規(guī)模大、功能全、技術(shù)含量高、社會(huì)廣告效益顯著。人民小康生活更加寬裕，市區(qū)進(jìn)入初步富裕階 段。 —— 城市化有新突破。深化改革，推進(jìn)體制創(chuàng)新，基本形成比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，更為合理 的國有經(jīng)濟(jì)布局和所有制結(jié)構(gòu)，廣覆蓋、多層次、獨(dú)立于企業(yè)之外的社會(huì)保障體系，規(guī)范、有序的市場(chǎng)體系，廉潔高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的行政管理體制，為我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供強(qiáng)大的體制保障。到 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增 長 10%以上，按 2021 年價(jià)格計(jì)算達(dá)到 2200 億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬元（約 4000 美元）；地方財(cái)政收入有較大增加。錢江時(shí) 代項(xiàng)目位于錢江新城核心位置，其周邊商務(wù)網(wǎng)絡(luò)逐步形成優(yōu)勢(shì)明顯，華聯(lián) 是加快錢江新城中央商務(wù)區(qū)建設(shè)步伐的重要 19 杭州 “ 十五 ” 期間杭州發(fā)展的總體要求是：堅(jiān)持以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹江澤民同志 “ 三個(gè)代表 ” 的重要思想和黨的十五屆五中全會(huì)精神，圍繞率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的目標(biāo)，以發(fā)展為主題，加快推進(jìn)工業(yè)化、城市化、信息化；以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，不斷增強(qiáng)城市綜合競爭力；以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，努力提高市場(chǎng)化、國際化和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化水平；以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，不斷滿足人民群眾日益增長的物質(zhì) 文化需要，努力營造生活居住的天堂、旅游購物的天堂、求知?jiǎng)?chuàng)業(yè)的天堂，為把杭州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化國際風(fēng)景旅游城市而奮斗 。 2021 年 3 月杭州 市區(qū)擴(kuò)大，蕭山、余杭最終并入杭州市區(qū)， 2021 年 7 月 1 日杭州大劇院的開工建設(shè)， 2021 年內(nèi)裝修竣工，目前一投入使用，標(biāo)志著杭州城市建設(shè)已經(jīng)從以西湖為中心、背江面湖反展的西湖時(shí)代，邁向錢江為軸線、兩岸組團(tuán)發(fā)展的錢江時(shí)代。錢江時(shí)代項(xiàng)目建設(shè)的前景看好。 九通一平： 高起點(diǎn)、高投入建設(shè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施是錢江新城的宗旨，高質(zhì)量的地下管網(wǎng)系統(tǒng)和高科技的數(shù)字技術(shù)在新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中得到充分體現(xiàn)。目前，區(qū)塊內(nèi)的 “ 兩橫九縱 ” （富春江路、錢江路、新安江路、靈江路、曹娥江路、椒江路、望江路、慶春路、浦江路、奉化江路和衢江路）已經(jīng)啟動(dòng)，其中新安江路、靈江路、衢江路將于年底前完成；而連接錢塘江與西湖的主干道 — 解放路延伸工程已于 8 月底開 工，將于 2021 年 8 月全面通車，屆時(shí)，西湖與錢塘江的距離將縮短為 公里。總建筑面積 12 萬 m178。根據(jù)杭州市委、市政府關(guān)于錢江新城建設(shè) “ 兩年打好基礎(chǔ)，五年基本成形，八年全面竣工 ” 的總體目標(biāo)，兩年內(nèi)完成各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。有專家指出，近江小區(qū)的這一現(xiàn)象反映出目前城市建設(shè)中的一個(gè)老問題。 3 杭州市錢江新城建設(shè)狀況 16 作為杭州未來的新中心， 這塊位于杭州市城區(qū)東南部，距離西湖風(fēng)景區(qū)約 公里，蕭山國際機(jī)場(chǎng)約 18 公里的 “ 待墾地 ” ，東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢江二橋、艮山西路。 通過建設(shè)錢江新城，提高杭州的城市品位，改善城市的生態(tài)環(huán)境，完善城市的基礎(chǔ)功能，提高城市的綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí) ，新城規(guī)劃還勾劃出杭州的 西湖 錢塘江 城市軸線，城市輪廓線從錢塘江和西湖兩個(gè)方向清晰可見。 根 據(jù)錢江新城總體規(guī)劃，核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積 4 平方公里 , 可建建筑面積約為 650 萬平方米，包括八個(gè)功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休 閑游憩區(qū)。在世紀(jì)之交，為迎接經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入 WTO 的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為加快杭州城市現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，適應(yīng) “ 構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 ” 的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市 “ 城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 、 “ 東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興 ” 的戰(zhàn)略步驟，即將長期以來形成的以西湖為核心的團(tuán)狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的分散組團(tuán)形態(tài)，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的 西湖時(shí)代 跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的 錢塘江時(shí)代 ，在錢塘江北岸的城市地理中 心位置建設(shè)杭州市城市新中心，這就是杭州錢江新城。所轄范圍為： 14 東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，規(guī)劃面積約1 8 平方公里。 由于全行業(yè)平均利潤率最終會(huì)下降到正常水平，將迫使企業(yè)不斷創(chuàng)新，提高效率，提升管理水平和經(jīng)營能力，降低成本，以適應(yīng)更公開的土地市場(chǎng)、更透明的運(yùn)作空間、更激烈的競爭形勢(shì)的要求。但它決不預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)“冬天”的來臨。 高端產(chǎn)品將走向分化，由于其需求群體是特定的一小部分人，他們對(duì)價(jià)格并不敏感。其原因是：①目前雖然有的樓盤逐漸滯銷，但開發(fā)商的思維邏輯是：房子是人們生活的必需品，需 求缺乏彈性，因此只要堅(jiān)持不降價(jià)，最終還是有人買的。從長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度仍將快于 GDP 增長率，總體供不應(yīng)求的狀況還很難在短短幾年內(nèi)改變。但也必須充分認(rèn) 識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的地域性，也就是說，房改政策實(shí)施越早、房價(jià)收入比越高、需求透支越多的地區(qū)（如杭州、西