【正文】 我們認(rèn)為投資該項(xiàng)目具有積極的可行性。 第七章 可行性研究結(jié)論 綜上分析可見，本項(xiàng)目符合無錫市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，保利廣場大酒店正式營業(yè)后，將完善 保利廣場的功能，提升保利廣場的商業(yè)價(jià)值，極大地促進(jìn)該地塊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為繁榮無錫經(jīng)濟(jì)，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 10%，見下表： 變動(dòng)因素 變化率 總投資內(nèi)含報(bào)酬率 較基本方案 投 資 +10% % % 10% % +% 收 入 +10% % +% 10% % 15% （詳見附表五至附表十 六） 由表可見，總投資的變化和經(jīng)營收入的增減對(duì)項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率的都有較大的影響。（測算詳見附表） 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 49 第三節(jié) 不確定性分析 本項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的計(jì)算期限為 20年，而實(shí)際酒店的經(jīng)營期不止 20年，所以經(jīng)營 20年以后的收益是一種潛在收益。 酒店凈利潤 61 萬元。 （ 3） 2021 年 3 月底之前，需要資金 800 萬元，用于工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 酒店開業(yè)籌備工作尚未正式展開 （ 1）、 11 月下旬開始酒店籌建工作，預(yù)計(jì) 2021 年 5 月 1 日正式營業(yè)； （ 2）、人員招聘、培訓(xùn)需要 2個(gè)月時(shí)間； （ 3）、管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員技能與外語培訓(xùn)需要 5 個(gè)月時(shí)間； （ 4）、物品采購需要 4個(gè)月時(shí)間； 第三節(jié) 2021 年 11 月末酒店資金到位及使用情況 目前到位的資金 8000 多萬元，主要用于支付酒店主體項(xiàng)目和外立面項(xiàng)目及各類工程款、設(shè)備款及日常費(fèi)用支出等。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目投資及資金籌措 第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排 酒店建設(shè)資金總需求合計(jì)約為 16542 萬元，具體安排如下： 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 1 土建工程 2 安裝工程 3 裝飾工程 4 開業(yè)前物資采購 5 開辦費(fèi) 6 開業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金 7 土地費(fèi)用 合 計(jì) 酒店土建、安裝及裝飾工程造價(jià)為 12170 萬元。 第三個(gè)層次是戰(zhàn)術(shù)層面的宣傳 —— 即在正式運(yùn)作以后，為營運(yùn)中各個(gè)產(chǎn)品所提供的后續(xù)服務(wù)、方案改進(jìn)以及經(jīng)營花絮等 措施做宣傳。 初 步的設(shè)想是：首先，對(duì)選中的目標(biāo)客戶（主要是 南京市以及華東地區(qū)的高收入群體、 外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和 一些南京、華東地區(qū) 的大中型企業(yè)）做一個(gè)詳細(xì)的研究。 第二個(gè)層次是戰(zhàn)役層面的宣傳，這一層次及其以后的宣傳才是事實(shí)上的促銷。 第一個(gè)層次是戰(zhàn)略層面的宣傳。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 后期的價(jià)格要根據(jù)市場的行情和酒店房間出租情況，與主要競爭對(duì)手大致相當(dāng)或略高。 (二 )、酒店價(jià)格預(yù)測 依據(jù)文中的資料，按照 南京 5 星級(jí)酒店市場客房出租率和平均房價(jià)水平，南京河西懸宮 大酒店平均房價(jià)可設(shè)為 500 元 /間天； 由于， 懸宮 大酒店剛剛進(jìn)入市場，餐飲方面的品牌聲望 和獨(dú) 特風(fēng)格 還沒有被市場所認(rèn)知 ，在保證檔次的同時(shí)，稍稍放低點(diǎn)價(jià)位，人均消費(fèi)應(yīng)在 120 元 /人次左右。 旅游客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，南京全年接待海內(nèi)外旅游者 萬人次，其中，接待國內(nèi)游客 3220 萬人次；接待入境旅游者 萬人次。外界有實(shí)力的商業(yè)伙伴來 南京 洽談業(yè)務(wù)，高檔酒店必然是其選擇。 四 、市場預(yù)測 （一）、酒店客源預(yù)測 外資企業(yè)的商務(wù)客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年底， 南京 現(xiàn)有外資企業(yè)約843 家，外商主要來源有 美國、香港 、 新加坡 、 韓國、 德國 、 英國 和臺(tái)灣。而南京現(xiàn)有的 8 家 五星級(jí)飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對(duì)五星級(jí)套房酒店的需求占 20%，預(yù)計(jì)南京地區(qū)至少有 700 張床位的發(fā)展?jié)摿Α? 盡管目前南京市的 高星級(jí) 飯店經(jīng)營總體趨好，但大部分飯店還 是 普遍存在效益偏低的問題，特別是有些酒店面臨嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理而造成的利息負(fù)擔(dān)，不能支付多年來累積下來的巨額利息和本金，被迫進(jìn)行資產(chǎn)重組，另外在水、電、氣收費(fèi)方面不能與其它工商企業(yè)一樣享受同等待遇。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京市星級(jí)飯店平均客房出租率高于全國平均水平，但無論是高星級(jí)飯店還是中、低星級(jí)飯店的平均房價(jià)卻低于全國平均水平。 特別是近年來隨著南京會(huì)展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國際性會(huì)議的增加，這一矛盾更為突出。 （二） 、 Threat 威脅分 析 ? 南京市作為中國的旅游、休閑、商務(wù)活動(dòng)的著名地域，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問題 （南京市的商務(wù)和文化交流活動(dòng)相對(duì)不足） 。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 ? 南京市作為著名旅游 、文化名城 ，氣候舒適 、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多， 擁有 相當(dāng)數(shù)量 忠實(shí)的客戶群體。根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60 萬居民居住，河西的各住宅項(xiàng)目是南京房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 第二節(jié) 懸宮 大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店位于 南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1 號(hào)線起點(diǎn)站。 （ 七 ） 、旅游星級(jí)飯店經(jīng)營接待情況 全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，其中客房收入 億元，餐飲收入 億元，其它收入 億元。在旅游星級(jí)飯店中，五星級(jí)飯店 8家，客房總數(shù) 2900 間，四星 級(jí)飯店 14 家，客房總數(shù) 3022 間，三星級(jí)飯店 53家，客房總數(shù) 6646 間，二星級(jí)及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間。 （ 六 ）、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況 全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）逾 80 家，擁有國家旅游局授予的 A 級(jí)景區(qū) 21 家，其中 4A級(jí)景區(qū) 7家， 3A 級(jí)景區(qū) 6家， 2A 級(jí)景區(qū) 8 家，全國工業(yè)旅游示范點(diǎn) 3家，農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 5 家，擁有國家級(jí)紅色旅游點(diǎn) 4 家。 （四）、國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333億元國內(nèi)旅游收入中，長途交通費(fèi)收入 億元，占 %；住宿費(fèi)收入 億元，占 %；餐飲費(fèi)收入 億元，占 %；景點(diǎn)游覽費(fèi)收入 億元，占 %；娛樂費(fèi)收入 億元，占 %；購物費(fèi)收入 億元，占 %；市內(nèi)交通費(fèi)收入 億元，占%；郵電通信費(fèi)收入 億元，占 %；其它收入 億元，占 %。 我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢(shì) ： 項(xiàng)目 1990 1995 2021 2021 2021 入境游人數(shù) 263345 231704 419006 515081 719653 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 入境游天數(shù) 462279 554895 1843992 2213194 3266979 入境游人數(shù)趨勢(shì)01000002021003000004000005000006000007000008000001990 1995 2021 2021 2021系列1 入境游天數(shù)趨勢(shì)05000001000000150000020210002500000300000035000001990 1995 2021 2021 2021系列1 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 從上述圖標(biāo)來看，上世紀(jì) 90 年代以來，南京市入境市場的發(fā)展趨勢(shì)明顯，如為來不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場前景更加看漲。 （一） 、入境旅游者人數(shù) 2021年 全年累計(jì)接待入境旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。春天的國際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術(shù)節(jié)、以及迎新年聽鐘聲、夫子廟廟會(huì)等都是我們的傳統(tǒng)節(jié)慶活動(dòng)。 隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模也迅速擴(kuò)大。此外，秦淮風(fēng)光帶、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 南郊風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng) 景區(qū)，金牛湖風(fēng)景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無想寺旅游度假區(qū)等，共同構(gòu)成了金陵旅游好風(fēng)光。 優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及活躍的國內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)，預(yù)示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途?，F(xiàn)有生物醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè) 120 多家，專業(yè)技術(shù)人員 2 萬余人。現(xiàn)有熊貓電子、愛立信通信、愛立信移動(dòng)通訊、同創(chuàng)計(jì)算機(jī)等電子信息類企業(yè) 400 余家。南京重點(diǎn)發(fā)展電子信息、石油化工、車輛制造、鋼鐵和能源等五大產(chǎn)業(yè)和生物制藥、新型建材、機(jī)械設(shè)備、食品飲料、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，目前已有一批 TFT— LCD 和 PDP 生產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)，并形成了產(chǎn)業(yè)配套基地。 開發(fā)區(qū)建設(shè) 開發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。 新簽對(duì)外承包勞務(wù)合作合同金額達(dá) 億美元，比上年增長 %；實(shí)際完成對(duì)外承包勞務(wù)營業(yè)額 億美元，比上年增長 %。全市已有 135南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 家企業(yè)出口額超千萬美元，出口額達(dá) 億美元，比上年增長 %，占全市出口總量的 %。其中，出口總值 億美元，比上年增長 %（地方進(jìn)出口總值 億美元，比上年增長 %，其中出口總值 億美元，比上年增長 %）。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計(jì)算），比上年增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，農(nóng)民人均 純收入增長 7%。突出發(fā)展電子、汽車、石化、鋼鐵、電力等五大產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，工業(yè)總投入達(dá)到 356 億元，增長 %。被國家 9 個(gè)部委列為中國投資硬環(huán)境 “ 四十優(yōu) ” 城市之一。 南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。22″～119176。 1994 年 2 月，經(jīng)國務(wù)院同意，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)明確南京的行政級(jí)別為副省級(jí)。 第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場分析 一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （一）、 南京 市概況 南京有著 “ 金陵自古帝王州 ” 、 “ 六代豪華 ” 、 “ 六朝古都 ” 的美譽(yù) ，從中古到近現(xiàn)代，繼孫吳之后，東晉、宋、齊、梁、陳、南唐、明朝、太平天國以及中華民國先后定都南京，共 455 年，史稱 “ 十代故都 ” ，留下了豐富的文化遺產(chǎn)。其中，限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)額累計(jì) 億元，同比增長 %，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動(dòng)全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 個(gè)百分點(diǎn)、增長貢獻(xiàn)率為 ％。為了使中國實(shí)現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴(kuò)展旅游和旅行的時(shí)間 等。 這份報(bào)告中包括對(duì)中國旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和一系列政策建議，其中預(yù)測： 2021 年，旅游和旅行上的消 費(fèi)、投資、政府開支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長 %，達(dá) 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義 經(jīng)過 濱江 公司的開發(fā)建設(shè)， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計(jì)功能日趨完備，整體運(yùn)作能力得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢(shì)開始得到初步體現(xiàn)， 懸宮 大酒店能夠與 第壹區(qū)其他設(shè)施相 配套、相互補(bǔ)充， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的整體經(jīng)營狀況將得到提升 。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，長江以南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 來，陸地面積 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。 為了突出將 河西新城區(qū) 打造 成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域 這一遠(yuǎn)期目標(biāo) 。 全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長，力圖對(duì) 南京 市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請(qǐng) 分得一個(gè)較大的份額， 大宴會(huì)廳主要以會(huì)議、大型宴會(huì)（政府宴會(huì)、特色婚宴）為主。 南京 的婚宴市場規(guī)模大，資料顯示： 50－ 60 桌婚禮在 南京 是 尚 屬于小規(guī)模。 客房的設(shè)計(jì)必須更有針對(duì)性，客房以大床間為主，可分合房間和雙床間為輔，設(shè)置公寓樓層以滿足長住客 的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿足高端 客人的至尊感受。 此外， 懸宮 大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì) 南京 市區(qū)內(nèi)各主要寫字樓的企事業(yè)單位、訂房中心和旅行社市場，以及會(huì)議市場的銷售攻勢(shì)。 長遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。 組織機(jī)構(gòu)圖如下： 根據(jù)酒店 175 個(gè)自然間及 500 個(gè)餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下： 部門 人員編制 總辦 4 人力資源 3 財(cái)務(wù) 15 銷售 8 總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財(cái)務(wù)部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 餐飲 110 前廳 25 客房 60 工程 20 安全 2