【正文】 與此同時，物業(yè)管理內(nèi)容也更加豐富。 物業(yè)行業(yè)加大創(chuàng)新力度，運用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 伴隨著科技的發(fā)展 ，一些新的科學技術運用到物業(yè)管理行業(yè)中，例如：智能監(jiān)控、智能繳費、智能看管等等，但是這些從目前看來還不夠，提供的只是基本的物業(yè)服務，沒有上升到服務人居的高度，隨著生活質(zhì)量的提高，人們越來越注重居住品質(zhì)，為此，物業(yè)管理行業(yè)必須充分認識到這點，加大創(chuàng)新力度，走差異化道路，廣泛運用現(xiàn)代科技，用智能化替代人工，從長遠看也是節(jié)省企業(yè)運營成本；另外還要拓展物業(yè)經(jīng)營的領域，盡可能的滿足業(yè)主的需求，只有這樣，物業(yè)才有長久的活力。加速提高物業(yè)管理服務的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境 。要按照建設部《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期 分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗。 引導公眾改變對物業(yè)的認識 社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務要求（報修各種代辦服務項目） 與投訴，及時給予答復；可以網(wǎng)上發(fā)布通知、公告，催交費用，催辦有關事項，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動等。 第三：三表自動計費，配備一卡通自動繳費。在住宅物業(yè)里面，會有很多的監(jiān)控，建立一種管理體系可以 高效的處理物業(yè)管理中遇到的各種問題。 其次，企業(yè)應該要求從業(yè)人員在儀表、體態(tài)方面要多注重，整潔的衣著、彬彬有禮的態(tài)度會給顧客留下一個好的印象，也能給顧客舒心的感覺，第一眼給人的感覺是極為重要的。物業(yè)服務企業(yè)要想在市場站位腳跟就必須重視企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、 多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。 第四： 加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營 。 （ 2） 加強前期引導和質(zhì)量監(jiān)督。 （ 1） 資質(zhì)條件 。 第一：政府應該減少對物業(yè)企業(yè)的干預，取消定價機制，讓市場這雙無形的手去調(diào)節(jié)，只有充分的競爭才會對整個行業(yè)的發(fā)展起到促進作用。完善的物業(yè)管理法律體系應在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。其次，業(yè)主法律意識淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業(yè)滿足不了就以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)，他們往往只注重自己的權利而忘了自己應盡的義務，這給物業(yè)服務企業(yè)不小的壓力。第二發(fā)展方向不明確，由于業(yè)主的不配合不理解，物業(yè)往往靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。 政府方面 首先， 由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善。 20 地區(qū)間發(fā)展不平衡 從中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的報告來看， 南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。這遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展需要?！跋忍斓?不足”加上“后天的營養(yǎng)不良”，物業(yè)管理業(yè)由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱 。（見圖表） 19 人才危機 人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，而對于“朝陽產(chǎn)業(yè)”的物業(yè)管理，人才的作用就顯得愈益重要。另外，小區(qū)道路質(zhì)量不好、下水管道經(jīng)常堵塞都成為小區(qū)居民不滿意的問題。雖然隊伍擴大了，可是服務質(zhì)量沒有提上去。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興指標名稱 企業(yè)數(shù)量 (個 ) 平均管理面積 (萬平方米 ) 平均示范項目 (個 ) 平均總資產(chǎn) (萬元 ) 平均年經(jīng)營收入 (萬元 ) 平均年凈利潤 (萬元 ) 平均年納稅總額 (萬元 ) 全國 200 北京 20 上海 31 天津 3 重慶 8 遼寧 3 黑龍江 3 江蘇 19 浙江 9 安徽 3 6 福建 7 山東 5 河南 6 湖北 5 四川 11 廣東 54 18 行業(yè)的必然結(jié)果 ，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以形成綜合優(yōu)勢，面臨巨大經(jīng)營風險 目前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費難等問題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟收益差，面臨巨大的經(jīng)營風險。微利保本企業(yè)達 55﹪，虧損企業(yè)達 25﹪。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。 部分業(yè)主素質(zhì)較低，消費意識不強 在 很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛護小區(qū)里的公共設施、綠化等已經(jīng)成為當前物業(yè)管理中存在的一大問題，還有一部分人對于小區(qū)的設施綠化不愛護，隨便踐踏，很多設施設備都是被故意破壞的，在面對這些問題的時候，物管企業(yè)也是無能為力，除了勸告以外，別無他法。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營壓力，沒有辦法提升服務質(zhì)量，進一步惡化了與業(yè)主的矛盾。 物業(yè)服務企業(yè)在獲取項目時存在暗箱操作，沒有充分的市場競爭，都是通過裙帶關系獲取項目。不予批復的原因何在 ?某些領導者一語道破天， “ 你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 ?” ；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付 20 多個部門的檢查管理。而從現(xiàn)實來看，這部法律已經(jīng)漸漸不適應物業(yè)行業(yè)的發(fā)展了，所以導致很多企業(yè)在運營過程中操作流程不規(guī)范，部分企業(yè)甚至面臨生存問題。這就嚴重制約了物業(yè)服務企業(yè)的積極性，導致物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中不站在業(yè)主角度，處處維護開發(fā)商的利益，制約了物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量提升。年 地區(qū) 操作人員 平均年收入 其 中 工程維修工 秩序維護員 清潔工 綠化工 全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當?shù)刈畹凸べY標準上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國 社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。盈利企業(yè)平均 萬的年利潤，表明物業(yè)服務行業(yè)的微利特征。 企業(yè)經(jīng)營與效益情況 物業(yè)服務費價格水平 單位：元 /㎡ 其中： 按物業(yè)類型劃分 住宅項目 21428 個、建筑面積 154286 萬㎡，分別占總項目數(shù) %和總建筑面積 %；辦公樓及商業(yè)用房項目 5825 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；工業(yè)項目 1204 個、建筑面積 萬㎡，分別占了 %和 %；其他類型項目 2374個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %。 以男女性別劃分 被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占 %，女性占 %。 以技術層次劃分 被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的 6667 人，占管理人員總數(shù) %；中級職稱 32351 人，占管理人員總數(shù)總數(shù) %；初級職稱 29461 人，占管理人員總數(shù) %；無技術職稱人員 51449 人，占 %。操作崗位人數(shù)中 %是秩序維護員， %是清潔工， %是工程維修人員， %是車輛管理人員， %是綠化養(yǎng)護人員， %為其他勤雜工種。 以經(jīng)濟區(qū)域劃分 東部沿海及經(jīng)濟發(fā)達省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南） 1754 家，占總企業(yè)數(shù) %；中部省區(qū)（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308 家，占 %；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新 疆、內(nèi)蒙、廣西） 904 家，占 %；東北三省 634 家，占 %。 以企業(yè)資質(zhì)等級劃分 一級資質(zhì) 365 家，占 %；二級資質(zhì) 713 家，占 %；三級資質(zhì) 3287 家，占 %；其他未取得資質(zhì)的企業(yè) 235 家，占 %。 1994 年至 20xx 年的十年間，是我國物業(yè) 管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。 針對性的專項服務是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項服務，其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當住戶需要這種服務時，可自行 選擇。 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專業(yè)服務和委托性的特約服務三類。 、延長其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對物業(yè)起到保值、增值作用。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。本文從實際出發(fā)，理論聯(lián)系實際，結(jié)合自身體驗與社會調(diào)查，查閱了大量的專業(yè)書籍，從法律條文以及專家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所 7 促進作用。在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機，廣闊的發(fā)展空間，強烈的現(xiàn)代化氣息，被公認為是一種朝陽行業(yè)。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實行了物業(yè)管理。為此，當前加強對物業(yè)管理的研究與探索，不僅事關廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，也關系到物業(yè)管理行業(yè)本身的健康發(fā)展，可以說關乎國家前途命運，研究意義重大。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 4 萬家，從業(yè)人員 1000 多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達到數(shù)百億元，并以每年 20%以上的幅度遞增。s property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually bee pillar industry in the service industry, pared with developed countries, China39。但當前，物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。理所當然 ,良好的物業(yè)管理 ,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求 ,而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段 ,還存在很多問題，據(jù)統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)有 1000 多萬人，產(chǎn)值 超過 300億，逐漸成為服務業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，與發(fā)達國家相比，我國的物業(yè)管理覆蓋率很低，只是為小部分人提供了服務，還有很大一部分人沒有享受到物業(yè)管理服務，這就意味著我們對物業(yè)管理有一個全面認識，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題是很有必要的。直至 20xx 年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺， 20xx 年進行了修改，這一法規(guī)的出臺，結(jié)束了物業(yè)管理法規(guī)缺失的狀況，規(guī)范了物業(yè)管理活動，也將會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起著長遠的引導作用。s property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a prehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from 3 small to new era has gradually entered the market, standardization and legalization, the development of humanity, bu