【正文】 沒有充分的市場競爭，都是通過裙帶關系獲取項目。 部分業(yè)主素質(zhì)較低，消費意識不強 在 很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛護小區(qū)里的公共設施、綠化等已經(jīng)成為當前物業(yè)管理中存在的一大問題，還有一部分人對于小區(qū)的設施綠化不愛護，隨便踐踏，很多設施設備都是被故意破壞的，在面對這些問題的時候，物管企業(yè)也是無能為力，除了勸告以外，別無他法。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以形成綜合優(yōu)勢，面臨巨大經(jīng)營風險 目前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費難等問題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟收益差，面臨巨大的經(jīng)營風險。雖然隊伍擴大了，可是服務質(zhì)量沒有提上去。（見圖表） 19 人才危機 人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，而對于“朝陽產(chǎn)業(yè)”的物業(yè)管理，人才的作用就顯得愈益重要?！跋忍斓?不足”加上“后天的營養(yǎng)不良”，物業(yè)管理業(yè)由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。 20 地區(qū)間發(fā)展不平衡 從中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的報告來看， 南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。第二發(fā)展方向不明確，由于業(yè)主的不配合不理解，物業(yè)往往靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。完善的物業(yè)管理法律體系應在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 （ 1） 資質(zhì)條件 。 第四： 加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營 。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、 多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。 其次，企業(yè)應該要求從業(yè)人員在儀表、體態(tài)方面要多注重，整潔的衣著、彬彬有禮的態(tài)度會給顧客留下一個好的印象，也能給顧客舒心的感覺，第一眼給人的感覺是極為重要的。 第三：三表自動計費，配備一卡通自動繳費。 引導公眾改變對物業(yè)的認識 社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。加速提高物業(yè)管理服務的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境 。與此同時，物業(yè)管理內(nèi)容也更加豐富。 物業(yè)行業(yè)加大創(chuàng)新力度，運用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 伴隨著科技的發(fā)展 ，一些新的科學技術運用到物業(yè)管理行業(yè)中，例如：智能監(jiān)控、智能繳費、智能看管等等，但是這些從目前看來還不夠，提供的只是基本的物業(yè)服務，沒有上升到服務人居的高度，隨著生活質(zhì)量的提高，人們越來越注重居住品質(zhì)，為此，物業(yè)管理行業(yè)必須充分認識到這點，加大創(chuàng)新力度，走差異化道路，廣泛運用現(xiàn)代科技，用智能化替代人工，從長遠看也是節(jié)省企業(yè)運營成本；另外還要拓展物業(yè)經(jīng)營的領域，盡可能的滿足業(yè)主的需求，只有這樣，物業(yè)才有長久的活力。要按照建設部《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期 分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務要求（報修各種代辦服務項目） 與投訴，及時給予答復；可以網(wǎng)上發(fā)布通知、公告，催交費用，催辦有關事項，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動等。在住宅物業(yè)里面，會有很多的監(jiān)控，建立一種管理體系可以 高效的處理物業(yè)管理中遇到的各種問題。物業(yè)服務企業(yè)要想在市場站位腳跟就必須重視企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。 （ 2） 加強前期引導和質(zhì)量監(jiān)督。 第一：政府應該減少對物業(yè)企業(yè)的干預，取消定價機制，讓市場這雙無形的手去調(diào)節(jié)，只有充分的競爭才會對整個行業(yè)的發(fā)展起到促進作用。其次，業(yè)主法律意識淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業(yè)滿足不了就以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)，他們往往只注重自己的權利而忘了自己應盡的義務，這給物業(yè)服務企業(yè)不小的壓力。 政府方面 首先， 由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善。這遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱 。另外，小區(qū)道路質(zhì)量不好、下水管道經(jīng)常堵塞都成為小區(qū)居民不滿意的問題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興指標名稱 企業(yè)數(shù)量 (個 ) 平均管理面積 (萬平方米 ) 平均示范項目 (個 ) 平均總資產(chǎn) (萬元 ) 平均年經(jīng)營收入 (萬元 ) 平均年凈利潤 (萬元 ) 平均年納稅總額 (萬元 ) 全國 200 北京 20 上海 31 天津 3 重慶 8 遼寧 3 黑龍江 3 江蘇 19 浙江 9 安徽 3 6 福建 7 山東 5 河南 6 湖北 5 四川 11 廣東 54 18 行業(yè)的必然結果 ，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉變。微利保本企業(yè)達 55﹪，虧損企業(yè)達 25﹪。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營壓力，沒有辦法提升服務質(zhì)量，進一步惡化了與業(yè)主的矛盾。不予批復的原因何在 ?某些領導者一語道破天， “ 你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 ?” ；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付 20 多個部門的檢查管理。這就嚴重制約了物業(yè)服務企業(yè)的積極性，導致物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中不站在業(yè)主角度，處處維護開發(fā)商的利益，制約了物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量提升。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。 企業(yè)經(jīng)營與效益情況 物業(yè)服務費價格水平 單位：元 /㎡ 以男女性別劃分 被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占 %，女性占 %。操作崗位人數(shù)中 %是秩序維護員， %是清潔工， %是工程維修人員， %是車輛管理人員， %是綠化養(yǎng)護人員， %為其他勤雜工種。 以企業(yè)資質(zhì)等級劃分 一級資質(zhì) 365 家，占 %；二級資質(zhì) 713 家，占 %；三級資質(zhì) 3287 家，占 %；其他未取得資質(zhì)的企業(yè) 235 家，占 %。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專業(yè)服務和委托性的特約服務三類。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機，廣闊的發(fā)展空間，強烈的現(xiàn)代化氣息，被公認為是一種朝陽行業(yè)。為此，當前加強對物業(yè)管理的研究與探索，不僅事關廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，也關系到物業(yè)管理行業(yè)本身的健康發(fā)展，可以說關乎國家前途命運，研究意義重大。s property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually bee pillar industry in the service industry, pared with developed countries, China39。理所當然 ,良好的物業(yè)管理 ,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求 ,而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。直至 20xx 年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺， 20xx 年進行了修改，這一法規(guī)的出臺，結束了物業(yè)管理法規(guī)缺失的狀況，規(guī)范了物業(yè)管理活動，也將會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起著長遠的引導作用。隨著行業(yè)的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向也越來越清晰，展望未來其發(fā)展 方向主要有從建管分離到強強聯(lián)合、從兩極分化到規(guī)模化經(jīng)營、從售后服務部門到系統(tǒng)集成商、從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在 20xx 年前全部實行物業(yè)管理。 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語 property 或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn) 、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 、社會化、專業(yè)化、市場化的經(jīng)營型服務。主要內(nèi)容有： 一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購代訂車船飛機票、接送小孩上下學； 二、開辦各種商業(yè)服務項目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等； 三、開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所； 四、代辦各種保險業(yè)務，設立銀行分支機構等； 五、經(jīng)濟代理中介服務，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等； 六、提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作。 20xx 年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟發(fā)展水平成正相關關系，沿海發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。企業(yè)操作人員有高級技工 18873 人，占操作人員總數(shù) %，中級技工 46498 人，占 %，初級技工 80071 人，占 %，無技術人員 506612人，占 %。 以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資 % 地區(qū) 基本醫(yī)療 保險 失業(yè)保險 養(yǎng)老保險 工傷保險 其他保險 住房 公積金 全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 14 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標準大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占員工總人數(shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會保險情況進行調(diào)查統(tǒng)計，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實際繳納情況。 因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務之急 。我國目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)都是開發(fā)商自持， 作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選擇缺乏話語權和選擇權，加之又對物業(yè)管理 缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用 還未真正發(fā)揮。 再著有的業(yè)主的消費觀念不正確。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。下面是 20xx 年由中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》前 200 名企業(yè)管理規(guī)模及分布狀 況。根據(jù)浙江紹興市消保委 20xx 年做的的一份調(diào)查問卷統(tǒng)計結果顯示，占被調(diào)查總人數(shù) ％的居民，明確表述對小區(qū)物業(yè)不滿意。 物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的相對低下首先是由其先天不足引起的。 另外 由于物業(yè)管理 仍屬一個 新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146 家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7。第三，由于法規(guī)不完 21 善，經(jīng)營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。 而對于物管行業(yè)需要什么樣的法律，首先，從物業(yè)管理的業(yè)務來看，物業(yè)的業(yè)務無非是房屋維修、保安保潔、環(huán)境綠化維護、設施設備的管理以及一些 其他的附加服務，政府在這些方面都應該一一對應的建立相應的法律法規(guī)和規(guī)章制度，讓物業(yè)企業(yè)有法可循，不至于在工作中摸不著頭腦。物業(yè)管理公司依法取得相應的資質(zhì)等級，是從事物業(yè)管理的基本條件。我國的物業(yè)公司 70%都是房地產(chǎn)公司派生的，房地產(chǎn)開發(fā)與管理黏在一起，沒有真正施行分業(yè)經(jīng)營。 組建物業(yè)企業(yè)集團應做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴大；四是要保持適度的經(jīng)營領域，防止過分追求經(jīng)營多樣化；五要規(guī)范化運作，防止簡單化草率組合；六是要強化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設。一個微笑、一個手勢、一個充滿愛心的目光都可能給顧客留下深刻的印象，給我們的工作帶來意想不到的效果，從中也可以將公司的管理服務理 念展示給顧客，為工作的順利進行提供保障。水電氣三表自動計費好處明顯，但是要統(tǒng)一到一卡通里面還是有不小的難度，因為這不是物業(yè)企業(yè)一家能做主的，還需要有關部門的配合。物管企業(yè)本身也應加強與業(yè)主之間的溝通及 自我宣傳，使整個社會對這一新興行業(yè)都有正確的認識，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負面影響，令每一