【正文】 位消費者及社會各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，推動行業(yè)整體進(jìn)步。 國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然會為物業(yè)發(fā)展帶來契機(jī) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明：當(dāng)人均 GDP 超過 800 美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等四項基本服務(wù)基礎(chǔ)上，縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選用顧問，中。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重的階段，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長的一段時期內(nèi)提高居民居住質(zhì)量將是人民消費的熱點，將強(qiáng)有力的刺激 25 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展就意味著有更多的物業(yè)管理參與其中，這將極大的推動物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步，對于提升整個行業(yè)的服務(wù)水平有著直接的影響。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。 完善的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。主要表現(xiàn)在下面幾個方面： 第一：對各種智能化設(shè)備的自動監(jiān)控和遠(yuǎn)程管理。 23 更加注重品牌文化，增強(qiáng)服務(wù)意識 一個企業(yè)的生存離不開企業(yè)文化的支持，而品牌 是一個企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)最鮮明的標(biāo)志。 企業(yè)方面 建立一支專業(yè)的隊伍，走專業(yè)化發(fā)展道路 物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營資格。 改變政府定位，更加注重政府的服務(wù)職能 我國自加入 WTO 以來，市場經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，政府這雙有形的手與市場無形的手在發(fā)展的過程中摩擦不斷，總體來說，我國的市場經(jīng)濟(jì)還不是完全意義上的市場經(jīng)濟(jì)，政府對企業(yè)干 預(yù)過多，嚴(yán)重的阻礙了企業(yè)的積極性，物管行業(yè)也是這樣，受到太多的干預(yù)。 社會方面 首先，一部分業(yè)主仍然對物業(yè)管理不買賬，他們認(rèn)為買了房子就應(yīng)該享受服務(wù)。又加之物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量龐大，如果不積極提升自身競爭力，很有可能面臨生存問題。 20xx 年國家開始全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到 20xx 年底，全國共有 43919 人獲 得物業(yè)管理師資格，占全國 萬從業(yè)人員的%，全國平均每家物業(yè)服務(wù)企業(yè) 名物業(yè)管理師。這一點在北方物業(yè)發(fā)展相對滯后的地區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。（見圖表） 至于小區(qū)物業(yè)存在的問題，在硬件設(shè)施上，主要集中在小區(qū)綠地質(zhì)量和小區(qū)配套上面，％的人認(rèn)為小區(qū)綠地質(zhì)量不合格， ％的人覺得小區(qū)配套不到位，特別是隨著居民對小區(qū)功能要求的越來越高，小區(qū)里可以活動、健身的休閑場 所太少。合肥每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬平方米 ,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。 20xx 年長豐縣縣物管小區(qū)收費統(tǒng)計表明，長豐縣 100 家物業(yè)管理企業(yè)，目前收費率最高的達(dá) ﹪，收費率低的只有 ﹪ .盈利企業(yè)只有 20﹪。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。 物管行業(yè)市場化程度不高還體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)都是企業(yè)說了算，業(yè)主參與不進(jìn)去，只能被迫接受，而對于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就更加沒有話語權(quán)了，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)問題不斷。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強(qiáng)烈要求改制 ,結(jié)合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在 上級管理部門。 從體制上考察我國 兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。年，而同期全國社會平均工資為 元 /人 以上數(shù)據(jù)表明，雖然 20xx 年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題?；痉诸惽闆r如下： 以工作崗位劃分 從事管理崗位即企業(yè)管理層人員 119978 人，占總?cè)藬?shù) %，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人 652054 人，占總?cè)藬?shù) %。 以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（ %為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù) 企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。實際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善 ,通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會、政府主管部門等主體的關(guān)系，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。其管理規(guī)模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位 的大型物業(yè)。物業(yè)可大可小，一個 單元住宅 可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形勢和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國沿海以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了較快的發(fā)展。但就近幾年物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來看，這一與城鎮(zhèn)居民息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，卻存在著種種的問題，成為廣大購房者的一大心病。 二、 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 存在問題 解決方法 未來前景 The problems and Countermeasures of residential property management 一、英文摘要 ： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion. Granted, good property management, not only can meet the needs before checkin customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management panies. But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, China39。 1 畢業(yè)論文 題目 :住宅物業(yè)管理存在問題及對策 2 住宅物業(yè)管理存在問題及對策 一、中文摘要： 隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)大潮早已興起并且競爭日益激烈 ,大大小小的城市建了越來越多的房子，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。 本文將從企業(yè)、社會、政府、業(yè)主四個角度出發(fā)，通過提出物業(yè)管理中存在的問題以及進(jìn)一步分析、研究這些問題，力爭提出一些有針對性的建設(shè)性的建議和對策，期望對物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房分配制度的改革 ,我國的房屋權(quán)屬已發(fā)生了根本性變化，傳統(tǒng)的房屋管理模式也逐步被物業(yè)管理這一新興的產(chǎn)業(yè)管理所代替。僅按北京物業(yè)管理費最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就達(dá) 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、 維修等服務(wù)算上，這個市場將更加龐大。該詞自 20 世紀(jì) 80 年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。 而我們通常說的物業(yè)管理是狹義上的物業(yè)管理，更加側(cè)重物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的內(nèi)容，它具有以下特點： ，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最 大限度地獲取利潤。 委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務(wù)。 以企業(yè)注冊登記類型劃分 國有企業(yè) 758 家，占總企業(yè)數(shù)的 %；股份有限公司 301 家，占 %；有限責(zé)任公司2976 家，占 %；私營企業(yè) 348 家，占 %；港澳臺商獨資企業(yè) 73 家，占 %；外商投資企業(yè) 43 家，占 %；其他類型企業(yè) 101 家，占 %。 從業(yè)人員情況 被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù) 772032 人。 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有 67%沒有中級以上職稱，操作人員中 90%沒有中級技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。 12 按項目獲取方式分 以協(xié)議方式取得項目 22409 個、建筑面積 132473 萬㎡，分別占總項目數(shù) %和 %；其中接管上級開發(fā)單位項目 6335 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；以招投標(biāo)方式取得 8422 個、建筑 面積 萬㎡，分別占 %和 %。 企業(yè)員工工資福利情況 根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報數(shù)據(jù)匯總， 20xx 年物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國職工平均工資為 元 /人 法律法規(guī)滯后，體系體制不完善 其實物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主本就是一對矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價格享受高品質(zhì)的服務(wù)，這就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。 政府職能問題，監(jiān)管部門缺位 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系， “ 誰開發(fā)、誰管理 ” 的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。 17 從上面的圖表可以看出，前 200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在 500萬平米以下的占到了 40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國目前有 7 萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問題，很多開發(fā)商建個兩棟樓也成立個物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置， “小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。 從物業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量上看，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量好的有 30 份，占總數(shù)的 20％；服務(wù)質(zhì)量較好的有 48 份，占總數(shù)的 32%；服務(wù)質(zhì)量一般的有 59 份，占總數(shù)的 ％；服 務(wù)質(zhì)量差的有 10 份，占總數(shù)的 ％；認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量很差的有 3 份，占總數(shù)的 2%。現(xiàn)在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉(zhuǎn)制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。據(jù)不完全統(tǒng)計， 20xx 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 70%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 90%以上 ，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都 是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。再者就物業(yè)行業(yè)來說，應(yīng)該建立行業(yè)管理辦法、企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步成長，使優(yōu)秀的企業(yè)更優(yōu)秀，差的企業(yè)淘汰出市場，更好的讓市場來決定企業(yè)的生存與否。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會計制度等。政府應(yīng)該在物業(yè)行業(yè)引入招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵通過招投標(biāo)方式引入物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制， 促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展 。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時代賦予的歷史使命。 充分利用現(xiàn)代科技，走智能化發(fā)展道路 智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務(wù)等的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。 第四：管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。 逐步引進(jìn)高素質(zhì)人才，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題基本