【正文】 2023年 3月 28日星期二 1時 19分 6秒 13:19:0628 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :19:0613:19Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 28日星期二 1時 19分 6秒 13:19:0628 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :19:0613:19:06March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 最聚集人氣與財氣的步行街休閑娛樂廣場及花園綠地，是人們茶前飯后樂于聚集的地方。 鋪鋪臨街，以一層的價格買聯(lián)體 2層商鋪，超值享受，全新的投資理念，掀起萬山商業(yè)地產(chǎn)的革命時代。 直投 宣傳產(chǎn)品信息、活動信息。 階段性市場目標(biāo)： 階段性銷售目標(biāo)： 完成前各階段價格高、朝向、采光較差等難點商鋪、戶型的銷售； 最終達成銷售利潤的資金回收。 戶外 延續(xù)前期的發(fā)布區(qū)位及產(chǎn)品形象主題，延續(xù) 媒體的信息提示效應(yīng)。 63 3）內(nèi)部認購期（ － ） 費用預(yù)算： 投放類型 載體 投入量 主訴求（或方式） 費用預(yù)算 電媒 電視臺時 每日滾動 4次 主要訴求點為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 6千 平媒 戶外噴繪 + 工地圍墻 3塊 產(chǎn)品特性賣點訴求和品牌闡述 換廣告畫面 ∕次 汽車 4輛 主要訴求點為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 換廣告畫面 400元 ∕臺 計： 道旗、燈箱 200個 項目周邊 500范圍內(nèi)，吸引和引導(dǎo)客戶，主要訴求點為開盤日期，優(yōu)惠措施及方法 換廣告畫面 30元 ∕次 計： 印刷品 海報 1萬份 投放于縣里及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) ∕份 計： 費用： 公關(guān)費用： 3萬 外展場： 2萬 64 階段性市場目標(biāo)： 階段性銷售目標(biāo)： 完成 60%的銷售 擴張品牌知名度，張揚品牌個性， 4）強銷期（ － ） 65 推廣方式：加強推廣攻勢，針對目標(biāo)受眾，加強利益點的宣傳力度， 利用開展契合該階段主題思想的活動實現(xiàn)供需雙方向的 信息及情感交流。 3）內(nèi)部認購期（ － ） 62 媒體推廣 電媒 利用電媒重點傳播產(chǎn)品概念和產(chǎn)品功能，為消 費者深入了解產(chǎn)品提供機會，構(gòu)建產(chǎn)品的權(quán)威 性。在整個區(qū)域范圍內(nèi)，制造“熱點”和“焦 點”，以強勢宣傳攻勢吸引關(guān)注。 ?效果圖：全區(qū)鳥瞰圖、園林效果圖、建筑單體效果圖 A、銷售道具： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 56 建立、健全銷售道具： ?售樓處展板：依客戶引導(dǎo)之需求，進行更新 ?現(xiàn)場帶看動線之指示、指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計 ?銷售現(xiàn)場之旗幟、橫幅、等 ?客戶贈品之畫面設(shè)計 B、宣傳用品： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 57 媒體組合： 媒體安排 戶外廣告 主要運用進出城市高速路邊的 T型廣告牌，在城市主要目標(biāo)人群聚集區(qū) 域設(shè)置大型戶外看板和戶外燈箱。 推廣主題 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 54 階段工作內(nèi)容 完善現(xiàn)場包裝： ?戶外：包括廣告牌、燈箱、指引牌、條幅、道旗。 C、 銷售旺季入市：本項目選擇 6月底入市是合適的，前期誠意認購期間選擇4月。在銷售策略不明確，市場動向不把握，銷售工具不齊備，內(nèi)外包裝不到位的情況下入市，銷售前景將是暗淡的。 44 3）項目營銷策略 【營銷推廣策略】 推、銷結(jié)合，直投為主 推廣與銷售緊密結(jié)合 —— 根據(jù)不同銷售時機選擇不同目標(biāo)客群設(shè) 計促銷活動方案，并以直投的推廣形式將項目資料和活動信息傳 遞給目標(biāo)受眾。 40 3）項目營銷策略 【營銷推廣原則】 統(tǒng)一性原則 持續(xù)性原則 互動性原則 “創(chuàng)新”主題原則 效益最大化原則 以“地產(chǎn)創(chuàng)新”、“新時代運動”為推廣原則塑造進行項目差異宣傳 在推廣宣傳活動中始終保持與消費者的溝通與交流 推廣過程中的任何步驟、環(huán)節(jié)都保持與產(chǎn)品特色和推廣主題高度統(tǒng)一 將產(chǎn)品特色延伸而出的推廣主題進行持續(xù)有效的活動推廣和廣告宣傳 41 3）項目營銷策略 【營銷推廣策略】 高姿態(tài)入市，引入地產(chǎn)發(fā)展新理念 項目高調(diào)宣傳的入市，有利于消費者認同項目品質(zhì)界定項目身份，為產(chǎn)品入市和銷售價格打下伏筆； 提升項目考評標(biāo)準(zhǔn) —— 利用一、二、三線城市的商業(yè)、住宅標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分市場其他項目，以利于提升項目市場形象； 以“地產(chǎn)創(chuàng)新”的開發(fā)思路引起市場關(guān)注，以“新生活運動”塑造產(chǎn)品差異。 綜合前面的分析 、 周邊配套情況 、 .分析 ， 我們認為本項目之市場屬性定位可以概括為： 31 2）項目定位步行街 【屬性定位與市場定位】 萬山 首個 商業(yè)情景步行街 城市的 投資型 唯一性 32 2）項目定位農(nóng)貿(mào)市場 【屬性定位與市場定位】 萬山 新 農(nóng)貿(mào)市場 城市的 投資型、 產(chǎn)品說明 與舊形 成對比 33 【屬性定位與市場定位】 總體商業(yè)市場定位描述 : 滿足中高收入人群的高檔投資城市商業(yè)綜合體 2）項目定位 34 2）項目定位商業(yè) 【主打廣告語定位】 一間好旺鋪 百年搖錢樹 —— 我的財富天堂 35 2）項目定位住宅 萬山 性價比最高的 經(jīng)典 生態(tài)社區(qū) 城市的 經(jīng)典戶型、 物管 實惠 豐富的、 生態(tài)的 36 2）項目定位住宅 【屬性定位與市場定位】 市場定位描述 : 滿足中高收入人群的高檔生態(tài)人居社區(qū) 來源于 .三七二二 中國最大的資料庫下載 37 2）項目定位住宅 【主打廣告語定位】 一個城市的居住夢想 —— 我的幸福天堂 38 2）項目定位 ， 住宅以及項目整體的建筑風(fēng)格 、 園林主題 、 規(guī)模和檔次； 、 氣派 、 響亮和具有特色； ； 、 易記 、 好聽 、 朗朗上口 、 充滿想象的特點 。 16 2）項目屬性認識 【項目綜合條件分析】 1. 項目所處位置得天獨厚，屬萬山區(qū)目前較為難得的理想經(jīng)商、居住地； 2. 周邊競爭項目較少，有利于本項目快速銷售預(yù)期的實現(xiàn)； 3. 城市功能轉(zhuǎn)型，市場爆破力強，給本案帶來了契機。 周邊人口：核心地段造就區(qū)域范圍內(nèi)密集的經(jīng)商人口和原來本地居民，人 口密集。消費者的購房行為日趨理性； ● 價格仍是影響購房的重要因素； ● 隨著市場供應(yīng)量的增加、市場消費需求的變化，項目開發(fā)風(fēng)險、市場銷售 阻力及競爭將越來越大，項目開發(fā)短、平、快化操作是項目成功的唯一出 路； 來源于 .三七二二 中國最大的資料庫下載 11 地理位置 : 位于城市主干道“解放路與官山路交界處”，屬于城市核心地 段，與城市主要部分的關(guān)系緊密。 5 策略分析思路 總體思路脈絡(luò) 消費者需求 企業(yè)目標(biāo) 項目屬性 競爭狀況 營銷推廣策略 首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬山人民消費需求，提供了一種新的城市投資與居住方式，如何制定合理、有效的營銷推廣策略，需結(jié)合消費者需求、項目屬性、市場競爭狀況及企業(yè)目標(biāo)，并由消費者需求出發(fā)，分階段闡述與深化。本案的成功，需要所有人員“系鞋帶”的訓(xùn)練與實踐。策劃不是考慮矯正缺陷，而是考慮怎