【正文】 樂灣國際項目近期營銷節(jié)點時間節(jié)點 營銷目標 營銷主題 核心手段 核心活動或輿論方向5月塑造區(qū)域形象烏當 —— 貴陽高端休閑區(qū)活動 +輿論造勢 活動：旅發(fā)大會開桿儀式輿論：烏當 —— 貴陽高端度假休閑區(qū)浮出水面6月 7月傳播城市價值打造夏季休閑避暑勝地活動 +廣告 +輿論造勢 活動： “ 2023中國 ─ 項目規(guī)劃：四季休閑，國際生活 國際化、休閑化、生態(tài)化新城，代表 21世紀的最潮流的生活方式，將開創(chuàng)貴陽的新休閑居住時代。─ （ 2）航空雜志：主要以南航、深航為主。貴陽避暑季 ”系列活動，提升貴陽作為 “避暑之都 ”的知名度和吸引力，強化貴陽的投資潛力和價值，讓全國各界人士發(fā)現(xiàn)貴陽，選擇貴陽。n推廣目標─ 以塑造 “貴州的城市休閑客廳 ”為本階段的推廣目標，讓人們清晰的看到項目所在片區(qū)及項目本身所具備獨特價值和魅力。n（ 2）展現(xiàn)貴州無限神韻─ 樂灣國際所在區(qū)域不僅具備難以復制的優(yōu)美自然山水原生態(tài)景觀，而且擁有貴陽最為富集的溫泉資源，并與情人谷、漁洞峽等風景區(qū)相毗鄰，通過高品質(zhì)的休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，樂灣國際必將成為貴州未來休閑度假的高貴領地，充分展現(xiàn)貴州地域風情與神韻。n面向行業(yè)，樹立休閑地產(chǎn)標桿─ 面向房地產(chǎn)行業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)，重新定位休閑地產(chǎn)的概念，成為休閑行業(yè)游戲規(guī)則的制定者，樹立起企業(yè)在休閑行業(yè)中的標桿地位。n全國性擴張要點：─ （ 1）重點在二三線城市布局開發(fā)，特別是長沙、武漢、鄭州、濟南等省會城市；─ （ 2）全國性企業(yè)刊物，如 《 樂灣休閑會 》 的策劃、編輯和刊發(fā)；─ （ 3）全國性公關活動的策劃、籌辦和實施，制造全國性的品牌營銷事件。并與各大媒體形成戰(zhàn)略性合作，搭建營銷傳播網(wǎng)絡平臺。形成四大資源平臺n（ 1）休閑資源儲備平臺─ 以貴陽為核心，包括其它其它城市進一步進行土地儲備，類型以休閑資源豐富的山地為主，為企業(yè)儲備足夠的后續(xù)開發(fā)用地。n持卡者權益：─ 持卡人購房可打折；─ 持卡人推薦其他人購房可返傭，傭金直接進賬戶。 n（ 3）服務創(chuàng)新─ 全方位為客戶提供 360度休閑服務，制定休閑地產(chǎn)的服務新標準，建議成立 樂灣休閑會 ，做好客戶關系管理。─ 在建筑結(jié)構、布局、景觀朝向上都結(jié)合自然地勢，形成退臺、平臺、露臺、陽臺，每個建筑都設置獨立庭院，營造 360度觀景效果。n（ 2）產(chǎn)品創(chuàng)新─ 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造原創(chuàng)性山地休閑產(chǎn)品，形成特色化的樂灣產(chǎn)品體系，主要包括創(chuàng)新性山地別墅或類別墅等。那么為什么這三個項目這么暢銷呢？n三種模式分析（個性）：n（ 1）以世紀城為代表的低價速銷型模式─ 突破點：重點在價格上進行突破，n（ 2）以保利溫泉城為代表的品牌帶動型模式─ 突破點：重點借助國際企業(yè)品牌和溫泉配套突破n（ 3）以山水黔城為代表的以外帶內(nèi)型模式─ 突破點：重點在營銷推廣上進行突破n可以分析出：─ 在價格上，我們很難與世紀城抗衡；─ 在品牌上，我們也比不過保利和萬科；─ 如果我們走常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)之路，就相當于在貴陽市場中又多了一個大盤，不具備競爭力。n開發(fā)建議：─ 桃花溪走廊橫穿社區(qū)和高爾夫球場，在不同的節(jié)點可設置不同的景觀特色，可有茂林修竹、桃花溪谷、果林環(huán)繞、休閑亭臺等節(jié)點。因此，產(chǎn)品上要重點突出休閑度假、商務交流、運動健康等功能。 n② 高爾夫社區(qū)建議n① （ 3）高爾夫社區(qū)n定義：站在風景第一線的高爾夫社區(qū)─ 高爾夫社區(qū)主要是依托高爾夫球場打造的最高端產(chǎn)品，以別墅為主，包括類別墅以及高爾夫洋房等。─ 多出現(xiàn)一些魔鬼洞，例如 “深海撈月、寶劍出鞘 ”等高難度魔鬼球洞，激起打球者挑戰(zhàn)樂灣高爾夫球場的興致和欲望。n益智性：一個妙趣橫生的高爾夫球場益智性：一個妙趣橫生的高爾夫球場n要點：─ 在球道設計時，要因地制宜，充分利用自然地形、地貌規(guī)劃與布局，不同洞之間的桿數(shù)可適當跳躍，有時要退一進二，有時又要聲東擊西，體現(xiàn)起承轉(zhuǎn)合的節(jié)奏感，增加打球的趣味性。另外，通過高爾夫運動可以形成高端商務休閑交流圈層。n④ 高爾夫會所內(nèi)部示意高爾夫會所內(nèi)部示意高爾夫會所遠眺球場高爾夫會所遠眺球場n② n功能說明：─ 高爾夫小鎮(zhèn)主要包括高爾夫俱樂部、高爾夫球場（包括后山的儲備高爾夫用地）、大教堂等。（ 4）麓山國際學校n定義：是項目的大教育配套設施，建議與 與中國名校（或 耀華中學）進行合作，從幼兒園、小學到中學的提供 一條龍教育服務，這也是項目的重要賣點之一。（ 1）山脊廣場n定義：山脊廣場是麓山小鎮(zhèn)的休閑觀景平臺。n功能： 休閑商業(yè)街區(qū)集 商業(yè)購物、休閑旅游、餐飲娛樂等功能于一體， 來這里不是單純的購物，更是為了休閑、體驗、娛樂，以街區(qū)的形式進行設計，營造更多的休閑開放空間。n（ 1）溫泉四季中心n是四季溫泉樂園的接待中心，也是溫泉養(yǎng)生中心，可設置接待大堂、度假客房、儷人館、養(yǎng)生館、兒童館、休閑餐飲及小型茶館、咖啡廳等功能。重點通過一些雕塑、噴泉等小品來營造出休閑氛圍。（ 3）商務居住區(qū)n定義：是樂灣國際中心的核心居住區(qū)，重點圍繞商務人士，打造國際化的休閑居住組團。二、功能提升n整體架構：n一心：─ 樂灣國際中心n三鎮(zhèn)：─ 麓山小鎮(zhèn)─ 溫泉小鎮(zhèn)─ 高爾夫小鎮(zhèn)SPA中心會議酒店商業(yè)街山地公園國際學校高爾夫會所練習場會所溫泉樂園溫泉社區(qū)溫泉社區(qū)(遠期 )Spa、練習場、會所高爾夫練習場 配套俱樂部高爾夫社區(qū) 高爾夫大宅桃花溪走廊 沿魚梁河一線酒店會議商業(yè)街山地公園國際學校高爾夫會所練習場會所溫泉樂園溫泉公寓溫泉社區(qū)(遠期 )麓山社區(qū)麓山社區(qū)高爾夫社區(qū)高爾夫社區(qū)高爾夫社區(qū)高爾夫社區(qū)商務社區(qū)高爾夫社區(qū)高爾夫社區(qū)廣場教堂桃花溪走廊山脊廣場后山高爾夫用地Spa中心第一板塊 樂灣國際中心n板塊定位：─ 形象展示中心、商務會議中心、休閑居住中心n功能構建：─ 一個新城需要有一個核心形象標志區(qū)，樂灣國際中心是形象展示、商務交流、高端居住于一體的標志區(qū)，主要包括溫泉國賓館、國際會議中心、商務居住等功能。第三部分 功能提升n一、提升原則n二、功能優(yōu)化一、提升原則n突出主題，強化概念─ 項目要依托高爾夫、溫泉、酒店等資源形成特色鮮明的板塊主題。─ 度假兼常住型主要面向貴陽之外貴州之內(nèi)的人群，他們對于交通、居家氛圍的要求不是很高，他們更加注重項目整體品質(zhì)。n 三級市場：─ 珠三角、中西部地區(qū)等省外區(qū)域，愛好高爾夫、避暑養(yǎng)老、休閑度假以及投資等客戶群體。夏天可以在這里避暑度假，冬天可以在這里溫泉養(yǎng)生，春天可以感受無限春光，秋天可以在藍天白云下盡情揮桿。─ 本案未來最有可能成為所有來貴州休閑避暑的高端接待交流平臺，這里將成為一個休閑避暑的目的地和集散地。n思路二：打好休閑牌思路二：打好休閑牌———— 彰顯資源優(yōu)勢，體現(xiàn)項目特色彰顯資源優(yōu)勢，體現(xiàn)項目特色─ “休閑主題 ”是項目的最大特色和亮點，我們做的一切工作都要圍繞這個主題展開，結(jié)合項目自身生態(tài)優(yōu)勢，通過休閑特色避免常規(guī)地產(chǎn)的惡性競爭，走出一條休閑地產(chǎn)的突破之路。n（ 3）配套全─ 擁有大規(guī)模公建配套設施，包括五星級酒店、高爾夫球場、溫泉度假村以及各種大型休閑設施配套等。本案烏當片區(qū)生態(tài)旅游資源分布（ 3）集散平臺n在貴州旅游戰(zhàn)略規(guī)劃中，烏當區(qū)地處通往銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)的東部門戶地位，要主動擔當銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)相關旅游景區(qū)的集散功能，這里是一個旅游出發(fā)臺和回歸臺。（ 1）門戶優(yōu)勢n烏當緊靠貴陽機場，貴陽火車東站也位于區(qū)內(nèi)，環(huán)城快鐵、環(huán)城高速也穿城而過。生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)新城中心 高端休閑 度假區(qū)老城