【正文】 ? 預(yù)計投資： 約 7000萬。因此本酒店的會議設(shè)施標準將適當(dāng)降低。 – 商業(yè)模式： 自持物業(yè)，開發(fā)商與經(jīng)營商戶以銷售額抽成模式快速招商、風(fēng)險共擔(dān)、合作經(jīng)營。 ? 美食主力店：招商引入約 6家西雙版納最具市場號召力的特色餐飲。 重點產(chǎn)品五： 湄公河集市 ? 定位： ?版納最具特色的美食大本營；最具本地特色的集市。 附：銷售返租測算：銷售單價 2200，戶型 30平，則每間總價 。 分類 2023 2023 2023 2023 a、客房收入（萬） 482 1285 1606 1767 房間數(shù) 200 400 400 400 平均房價 220 220 220 220 入住率 30% 40% 50% 55% b、運營成本（萬） 217 578 723 795 c、運營收益（萬） 265 707 883 972 （三）結(jié)論：基于較大的裝修成本， 2023年本項目的凈現(xiàn)金流量約 1300萬，但大致到 2023年即可收回裝修成本；自 2023年之后即進入穩(wěn)定的運營收益期。 （二）運營階段： ?返租成本： 400間客房，每間租金 450元 /月；則一年租金為 216萬 。 ? 主題會所：東南亞風(fēng)情主題會所，包括大堂、健身房、康樂中心、乒乓球室、戶外游泳池、中西餐廳等，建筑面積約 1000㎡ （一）開發(fā)及銷售階段： ?土地成本： 20萬 /畝 *14畝 =280萬?？煽紤]高密度傣樓形式 /泰北風(fēng)情。 湄公河度假村 ? 定位： 東南亞風(fēng)情主題酒店公寓，三星級標準，四星級服務(wù)，作為投資型物業(yè)投資回報較高，作為經(jīng)濟型酒店性價比較為突出 （物業(yè)銷售面向本地投資市場。但弊端在于利潤基本全被其分走，而且上游資源及品牌皆不由我方掌控，缺乏核心競爭力，很容易被代替。同時，對遠期物業(yè)的控制及收益有著相對更強的控制能力。這樣既可最大化的利用其品牌、商業(yè)管理經(jīng)驗及營銷利好因素，又能規(guī)避了長線利益的喪失，為首選方案。聯(lián)營，玉器、傣醫(yī)藥、茶葉、土特產(chǎn)等具有龍頭開發(fā)企業(yè)的商品，引入上游商品供應(yīng)商以銷售額抽成方式合作經(jīng)營；自營，工藝品、傣銀飾等缺乏龍頭開發(fā)企業(yè)的商品，引進商品通過進銷差價盈利，統(tǒng)一經(jīng)營。 ? 投資： 土地成本： 20萬 /畝 *5畝 =100萬；建設(shè)成本：1500元 /㎡ *4000=600萬；總投資成本： 700萬。 停車場： ? 規(guī)模：占地 20畝，約停放旅游大巴 100150輛。此外，入口區(qū)（整個項目的寨門）應(yīng)精心設(shè)計，充分考慮與本案主題的融合，起到入口形象區(qū)的作用。 面對大湄公河次區(qū)域龐大客源市場，背靠國內(nèi)旅游客源市場，滇西南黃金旅游線，西雙版納極具優(yōu)勢打造以景洪為中心、輻射州內(nèi)及湄公河次區(qū)域跨國旅游的國際旅游樞紐。 州政府與旅游局等合作，成立專門的“旅游巴士專線”運營公司，統(tǒng)一線路、統(tǒng)一車輛、統(tǒng)一標識、統(tǒng)一管理，系統(tǒng)配臵，將旅游集散中心作為“旅游巴士專線”的客運集散樞紐，出發(fā)臺與回歸臺。 ? 20平米 40平米之間的小商鋪，平均戶型約 25平米，約 100間。 ? 培訓(xùn)中心：導(dǎo)游及其他服務(wù)人員培訓(xùn)中心。建筑面積約 200㎡。 構(gòu)成： 共占地 45畝 名稱 占地畝 容積率 建筑面積 入口廣場及停車場 20 0 0 游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū) 6 1 4000 多彩湄公河（購物中心） 5 4000 湄公河度假村 14 13000 合計 45 21000 游客服務(wù)中心及展覽中心區(qū)： 構(gòu)成 建筑面積 游客服務(wù)中心 1000 游客服務(wù)中心區(qū)商鋪 1500 國際旅游展覽中心 500 國際旅游展覽中心區(qū)商鋪 1000 合計 4000平米 ? 規(guī)模及構(gòu)成：占地 6畝，建筑面積 4000 ㎡。美麗的西雙版納，是我國進入東南亞的水陸通道。燭光象征著光明，圣潔的佛光蕩滌一切污垢，給人們帶來幸福吉祥！ 第五場：《一江春水》 時間：當(dāng)代 地點：景洪 劇情：“君在江之頭，我在江之尾，日日思君不見君，共飲 — 江水” —— 摘自《陳毅元帥詩選》。潑水節(jié)現(xiàn)成為西雙版納各民族共同的節(jié)日，歡快、喜慶、熱烈、隆重，整個版納沉浸在一片節(jié)日氣氛之中，成為“歌舞海洋”，快樂的天堂。美麗的公主南粽布為了除掉惡魔，她深入魔穴，打聽到只有用惡魔的頭發(fā)，勒住惡魔的脖子，方能消除他的魔法，勒死惡魔。這時，正好王子召樹屯騎著大象來到湖邊，見七位仙女在湖中嬉戲。他們勤勞、勇敢、善良，全民信仰上座部佛教。調(diào)音臺采用雅馬哈 GA24/12設(shè)備， 24路，功放 。建筑面積 4000M2，觀眾廳座位數(shù) 1200座，臺口寬 33M、 臺口高、臺深 30M、空間高 11M，副臺總面積 。 ? 龐大的衍生效應(yīng)： 《宋城千古情》一年收入 2億元，每年間接給旅游、商業(yè)等周邊行業(yè)帶來超過十個億的經(jīng)濟效益。 1000多場 /年；每天兩場固定，多則 56場。 ? 發(fā)展模式： 經(jīng)營收入分配：演出利潤收入由企業(yè)、文化合作資源等方面按一定比例劃分。 ? 投資： 大劇院及軟件投資費用：前期投入約 1500萬；三年后升級，二次投入追加至 50006000萬。人們目光堅定，生來虔誠。召樹屯與南若娜的傳說美麗動人，悠遠流長，早已成為這片土地上的標志。這是一片自由的土地，樸實的土地，和諧的土地，熱帶雨林和水鄉(xiāng)在這里交織。 大戲發(fā)展策略： 大戲劇情方向設(shè)想： ? 第一場 《湄公河流域》： 開局、綜述。這是最有經(jīng)濟效率的環(huán)節(jié)。在前期，可考慮在中等水準的固定歌舞演繹團隊的基礎(chǔ)上，通過我方整合的本地藝人群體，突出本地藝人的戲份，將其歌舞演繹作為點睛之筆。 ? 特色：三景合一。 ? 目標市場： 以旅行團為主，散客市場為輔。 預(yù)計投資額：建議控制在 500萬之內(nèi)。通過“ 1+4”的塔林，形成了豐富多彩、各具個性且極具文化濃縮代言意義的文化地標，亦是告莊西雙景試圖重現(xiàn)勐泐王國輝煌，再現(xiàn)五景之首盛況這一理念的核心體現(xiàn)。 可打造五個代表老緬泰柬越的小塔 ， 圍繞著貝葉文化中心 。 ?上部為塔身 ， 頂端是銅制的塔剎 ， 南傳佛教稱為天笛 ， 據(jù)說風(fēng)一吹會發(fā)出聲響 ， 奏出虎嘯龍吟佛界涅槃境界的樂曲 。 將成為一座具有南傳佛教色彩的中性化的公共場所 ， 可以作為慶典禮堂 ， 可以作為展覽館 ， 可以作為活動中心 ， 亦可以作為民俗體驗區(qū) 。而且邊上還有一眼井，傳說此井也是佛祖用禪杖戳出來的，傳說此圣水能解除愚昧、增長智慧。體現(xiàn)西雙版納及湄公河流域小乘佛教文化精髓，宏偉高大，設(shè)計精美，可視性、可識別性強。 ?Nazim(ThSisavangvong；餐食 10000～ 25000kip；早餐、午餐和晚餐 )可以品嘗到南印度菜肴 ?Nisha(ThSisavangvong；餐食 10000～ 20230kip；早餐、午餐和晚餐 )競爭對手、也經(jīng)營南印度的咖喱和馕。 ?DragonGirl(龍女； Tel:0205673788。ThPhuVao；餐食 10000～ 30000kip；午餐和晚餐）特色菜包括用水牛肉、鹿肉或魚肉做成的laap、 tomjaewpaa(辣味魚茄子湯 )、 kaengawm（很苦很辣的燉品）和 saa(加了檸檬草和生姜的魚或雞肉沙拉 )。這幢木質(zhì)建筑臨街開放，所以很適合享用午餐和晚餐。電話 071 212262 (info) ? 瑯勃拉邦特色正餐廳： ?TumTumCheungRestaurantCookingSchool(Tel:252023。包括古 印度 按摩、融合按摩、安珊娜按摩、傳統(tǒng)泰式草藥護理和香蕉泥護膚等 …… Banyan Tree Spa 主要療程分為身體按摩、身體護理、臉部保養(yǎng)３種。酒吧 /咖啡吧 /面包房為主，少量客棧居住。小橋流水，最適合曬著午后的太陽喝咖啡。俱樂部樓上有一個網(wǎng)吧。電話： 08885123757 1藍鳥 新義街百歲坊 3號 1 Cafe Buena Vista 北沙鄉(xiāng)三元村，電話： 13170780719 1浮圖咖啡 新義街積善巷 16號 ,提供咖啡 ,西餐 ,上網(wǎng) ,住宿 ,自行車出租。電話： 08885125746 1麗江驢窩 提供酒水 ,風(fēng)味小吃 ,可上網(wǎng) ,提供數(shù)碼照片刻碟服務(wù)。電話：088851066057 倫勃朗 百歲坊 6號 ,供應(yīng)咖啡 ,西餐 ,可上網(wǎng)。電話 :08885103181 古樹吧 位于瀘沽湖畔落水村，因酒吧觀景臺有一棵千年的核桃樹而得名。電話：(0)13013478780 櫻花屋 1996年，古城里有了第一家可以讓旅行者落腳的酒吧“ SAKURA櫻花屋”。一樓酒吧現(xiàn)場音樂，各式精致西餐美食，看臨街風(fēng)景；二樓播放經(jīng)典老電影，含書吧、攝影吧，能聽到青龍河清澈的流水聲；納西庭院里不定期推出篝火晚會，可以玩“殺人游戲”，可以玩吉他、手鼓，可以吃燒烤喝酒聊天；另配 2套蜜月情侶房，需提前預(yù)訂。 ? 二層：以客房為主。 ? 主題： 康篤，泰式宮廷主題，從傣族皇室文化建筑裝飾角度出發(fā)做到突出地域民族特色風(fēng)格建筑與裝飾；吸收泰國康篤晚宴表演節(jié)目如指甲舞、蝴蝶舞、刀舞、蠟燭舞等。 ? 選址： 靠近大戲院的濱水主題餐廳 。 ? 園林：各組團以體現(xiàn)各國特色風(fēng)情的園林裝飾。 ? 投資：土地成本： 20萬 /畝 *30畝 =600萬； 建設(shè)成本： 3000萬左右； 總投資成本： 3600萬 。 選址： 濱水，共 30畝，建筑面積 。 本區(qū)通過西雙版納大橋與景洪市區(qū)聯(lián)系，但項目地段內(nèi)存在一收費站，收取大橋建設(shè)費，每次三元。 ? 成為西雙版納“文化復(fù)興”的核心平臺 ? 打造云南省級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū) ? 申請國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn) 文化線索： ? 重點線索一：宗教線（佛教文化、貝葉經(jīng)、原始宗教文化） ? 重點線索二：民族線（民俗、風(fēng)俗、歌舞、動物） 告莊西雙景 宗教文化 民族文化 雨林文化 農(nóng)耕文化 整體規(guī)劃布局建議 基地范圍： 一國道從項目西面經(jīng)過（主要來自昆明），項目是國內(nèi)游客從公路進入景洪的必經(jīng)區(qū)域。 建筑密度過大，達到 60以上。 鏈接：曼朗村借鑒 建筑布局：采用獨幢式，以兩層為主，木結(jié)構(gòu)。道路通而不暢。 傣寨元素： 寨門、寨心、佛寺、住宅、水井、水體。 傣樓建議：古今結(jié)合，形成豐富的體系 ? 總體思路： 不局限于傳統(tǒng)的傣寨，部分傣寨更多的考慮舊瓶新酒，用時尚的元素表達，形成新的傣寨，最后形成豐富的傣寨體系。這不是單純意義上的古寨群，而是融合傳統(tǒng)建筑神韻的基礎(chǔ)上，融合現(xiàn)代元素，居住現(xiàn)代人群的升級版傣寨群。 ? 近年來，我國散客旅游市場發(fā)展迅速。 ? 對于很多旅游服務(wù)公司而言，傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，自駕游、休閑游體驗游、自由行盛行，這一趨勢將對旅游業(yè)產(chǎn)生重大影響，甚至 有公司認為 23 年時間，行業(yè)內(nèi)將會重新布局。事實證明，泰國政府這一措施非常成功，每一件產(chǎn)品都精致美觀，令人愛不釋手。旅游購物及其所依存的旅游商品生產(chǎn)和銷售已經(jīng)成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，并與旅游交通和旅游住宿一起成為現(xiàn)代旅游經(jīng)濟的重要支撐點。在旅游業(yè)較發(fā)達的國家和地區(qū)，旅游購物收入一般占旅游業(yè)總收入的 40%以上，如 新加坡占到%，美國占到 %，法國占到 %，我國香港特別行政區(qū)占到 %。 鏈接：版納現(xiàn)有旅游市場分析 市場份額低，已大幅落伍于麗江及大理 年份 旅游接待（萬人） 云南 西雙版納 所占份額 麗江 所占份額 大理 所占份額 2023 7011 273 % 404 % 660 % 2023 8116 % 460 % 766 % 2023 9445 503 % 535 % 895 % 年份 旅游總收入（億元） 云南 西雙版納 所占份額 麗江 所占份額 大理 所占份額 2023 430 % 39 % 48 % 2023 500 % 46 % 53 % 2023 558 34 % 58 % 70 % 現(xiàn)有客源分析： 常規(guī)觀光團為主，消費力較差 67273810737875980 200 400 600 800 1000 1200昆明大理麗江香格里拉西雙版納人均旅游消費（元）010203040506070常規(guī)觀光團 散客 會獎 商務(wù)出行注：未得到確切比例，僅為定性模擬 市場定位思路一： 不放棄現(xiàn)有主流客源市場，以傳統(tǒng)觀光客為基礎(chǔ)，降低培育風(fēng)險 ? 很長一段時間內(nèi)，中國的觀光旅游還將持續(xù)，觀光市場仍較龐大。 ? 湄公河國際水上游樂中心： 力抓湄公河水路游樂的潛力增量市場，打響湄公河流域品牌。 ?旅游產(chǎn)業(yè) （會展業(yè)、酒店業(yè)、旅行社業(yè)、旅游景區(qū)業(yè)、主題公園、休閑餐飲、旅游商業(yè)、游船業(yè)等） ?文化產(chǎn)業(yè) （博覽業(yè)、娛樂業(yè)、演藝業(yè)、影視業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計等） ?房地產(chǎn)業(yè) （商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等） 文化 產(chǎn)業(yè) 旅游 產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 景區(qū) 城區(qū) 園區(qū)