【正文】 以租帶售 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 1淮安國際商城 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商： 淮安國康房地產開發(fā)有限公司 地址： 江蘇省淮安市翔宇南道 88號 規(guī)模：用地面積 450畝；總建筑面積 40萬㎡；總投資 8 億元；經營戶數 600戶 租售模式 以租帶售 租金售價 1/租金： 30 元 /㎡ /月 2/售價：單價 850012023 元 /㎡，總價 6080萬元 /套 13層連賣 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數： 3層 3/層高： 4米 5米 4/面積段： 2030㎡ 5/面寬： 4米 6/進深： 5米 1/返租策略： 前三年一次性返 18% 項目進度 1/開盤時間： 2023年 2/銷售率： 98% 3/招商率： 98% 4/交付時間： 2023年 5/開業(yè)時間： 2023年 6/工程進度：竣工 集“廠商辦公、產品展示、倉容儲藏、批發(fā)網上交易、調運輸、娛樂休閑”七位于一體 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 1國際商城汽車站商業(yè)中心 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安?？捣康禺a開發(fā)有限公司 地址：淮安翔宇大道和經二路交界處 規(guī)模：用地面積 50畝；總建筑面積 14000㎡。 水渡口 CBD，淮安新商業(yè)中心 項目進度 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 1東城新天地 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安遠恒置業(yè)有限公司 地址：淮安市開發(fā)區(qū)鴻海路富士康西側 規(guī)模：用地面積 ；總建筑面積 67899㎡； 租售模式 租金售價 1/租金 3060元 /㎡ /月 2/售價：單價 8000 元 /㎡左右，總價 30萬 100萬 元 /套 回報策略 1/返租策略：前三年一次性返 21%。 租售模式 租售并舉 租金售價 1/租金 元 /㎡ /月 2/售價：單價 1000012023 元 /㎡，總價 50150萬元 /套 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數： 3/面積段： ㎡ 1/返租策略：前三年一次性返還 21% 2/回購策略：無 項目進度 1/開盤時間： 2023年 7月 17日 2/銷售率： 80% 3/招商率： 4/交付時間： 2023年 7月 5/開業(yè)時間：未定 6/工程進度： 集餐飲、休閑、娛樂、購物、酒店、商務、住宅、觀光為一體的大型商業(yè)綜合體 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 徐楊商業(yè)街 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安恒隆房地產開發(fā)有限公司 地址：淮安經濟開發(fā)區(qū)徐楊中心街路路口 規(guī)模：總建筑面積 17000 ㎡。 租售模式 只租不售 租金售價 1/租金：銷售額的 15% 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數：三層 3/層高 :一層 三層 4/面積段： 39150㎡ 5/面寬：可更改 6/進深：可更改 1/返租策略：無 2/回購策略：無 項目進度 1/ 招商率 。 項目進度 1/開盤時間： 2/銷售率： 50% 3/交付時間： 4/開業(yè)時間： 是蘇北地區(qū)專業(yè)化的汽車、摩托車、電動車、農用車、工程車等的銷售， 零部件批發(fā)、零售等為一體的大型物流批發(fā)市場 ， 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 浩源汽車博覽城 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安浩源車城開發(fā)有限公司 地址：水渡口大道（清河新區(qū)政府對面） 規(guī)模：用地面積 92畝； 總建筑面積： 8萬㎡； 總投資 10億元；經營戶數 310 戶 租售模式 租、售 租金售價 1/租金：前兩年免租 2/售價：單價 4800元 /㎡，總價 2532萬元 /套（ 1帶 2樓銷售） 回報策略 1/產品組合：商鋪、辦公 2/商業(yè)樓層數，五層及三層 3/層高：一樓 2樓 3米 4/面積段： 48㎡ /64㎡ 面寬： 4M 5/進深： 6M\8M 1/返租策略：前三年 18%返還 。 2/售價：單價 800015000 元 /㎡，總價 3090萬元 /套 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 、寫字樓 2/商業(yè)樓層數： 4層 3/層高：一層 。 2樓 。一樓 70008000\二樓 40005000\三樓 30004000元 /㎡，總價 一樓 4050\二樓 1718萬 \三樓 1112萬元 /套 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數 :三層 3/層高： 1樓 . 4/面積段： 40/60 ㎡ 5/面寬： 6/進深： 1/返租策略 。 4/交付時間：未定 5/開業(yè)時間： 2023年底試營業(yè)， 6/工程進度： 2023年 11月 20日開工 成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經商創(chuàng)業(yè)、旅游購物、休閑娛樂、 辦公居家等綜合性的大型現代化商業(yè)中心 重點個案 —— 淮安義烏商貿城 案例分析 典型專業(yè)市場項目研究 重點個案 —— 禧徠樂國際商貿城 產品設計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安禧徠樂投資發(fā)展有限公司 地址：淮安市枚皋路 8號 規(guī)模：用地面積 ㎡；總建筑面積 36萬㎡；總投資 億元； 租售模式 租售并列 租金售價 1/租金：未定 2/售價：單價 均價 8500元 /㎡，總價 2030萬元 /套 回報策略 1/產品組合：獨立商鋪 2/商業(yè)樓層數 ： 4層 3/層高： 5米 4/面積段： 2530 平方米 5/面寬： 4米 6/進深： 6米 1/返租策略：前五年返還 40% 項目進度 1/開盤時間： 2023年 12月 28日 2/銷售率：不詳 3/招商率：未定 4/交付時間： 2023年 8月 5/開業(yè)時間：未定 6/工程進度：剛開始建設 由商貿城、商業(yè)休閑廣場、星際商務酒店、住宅配套等四部份構成，集交易、采購展 示、倉儲、會展、電子商務、商會交流、金融服務、休閑餐飲為一體。居民消費結構從購置生活必需品階段，逐步向發(fā)展型和享受型消費階段發(fā)展，用于住房、交通、文娛等方面的消費迅速增長。 2. 零售業(yè)是社會消費增長的領跑力量。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商業(yè)一條街，隨著居民收入的提高，消費理念的改變。 同時 ， 淮安產業(yè)集聚逐步形成 ， 近年來 ， 該地在世界 500強招商和央企招商方面取得了重大突破 。 空間布局結構 規(guī)劃方案確定的空間布局結構基本可歸結為“一心、兩軸、三帶、四片”。 規(guī)劃目標及定位 1）市場發(fā)展目標 到 2023年，市場營業(yè)面積 150萬平方米左右，入駐商家 8000戶，年交易額 80億元，在長三角區(qū)域形成較大的知名度。 此城市正中心將成為淮安市商業(yè)的重中之重。大型餐飲企業(yè)（營業(yè)面積 1000平方米以上）達到 50處，形成 23家大型集團化連鎖餐飲企業(yè)。 ?根據城市建設和商業(yè)網點的發(fā)展，培育若干新的商業(yè)街（區(qū)）。 ?各類大型商品交易市場（面積 ≥ 3000m2，不含農貿市場）總數達到 22個。 ?符合標準的商業(yè)街達到 15條，其中，規(guī)劃新建 6條，調整、改造 5條。 近期 （ 到 2023年 ） 全市社會消費品零售總額達到 300億元 ,其中市區(qū)達到 200億元 ， 連鎖商業(yè)實現的社會消費品零售總額所占比重達到 35%，以電子商務形式實現的社會消費品零售總額所占比重超過 3%；市區(qū)商業(yè)網點營業(yè)面積達到 100萬平方米左右 ， 基本達到人均擁有 米；現有 50%以上的食雜店被超市 、 便利店取代 ， 多數傳統(tǒng)百貨店通過引進專業(yè)店 、 專賣店等新型業(yè)態(tài)進行改造；加快對農貿市場的升級改造 ， 促進生鮮加強型超市的發(fā)展 。 淮安市商業(yè)市場經過十多年的發(fā)展，無論是市中心的百貨及其它業(yè)態(tài)市場還是專業(yè)商業(yè)市場都發(fā)展十分迅速，整體商業(yè)市場表現為多業(yè)態(tài)，現有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結構不合理，與城市經濟發(fā)展水平不相稱。 淮安商業(yè)格局小結 商業(yè)格局的困境與機遇 PART FOUR 商業(yè)格局調研評估 總體來說，淮安市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產的開發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場提檔升級步伐加快。 投資回報率較低 ， 投資積極性不高 ， 購買后自用者居多 。 東西大街點評 從商品檔次看：普遍檔次低 ， 西大街檔次比東大街高； 從消費者層次看：工薪階層 ， 一般市民； 從經營品種看：最多的就是服裝與鞋類 ， 店鋪多 ， 東大街的經營品種范圍較窄； 從租金水平看：每平方米每天租金基本上在 — ， 為淮安市中等水平 ， 東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減； 從經營狀態(tài)看：目前經營狀況一般 ， 普遍感到生意難做 ， 有經營上的壓力 ， 因此從這個角度講 ， 商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談 ， 價格提升已經陷入困境 ， 缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐 。 租金在 68元 /平方米 /天左右 。 淮安市市區(qū)商品交易市場現狀一覽表 序號 區(qū)劃 市場名稱 地址 營業(yè)面積 (m2) 備注 1 清河區(qū) 昆侖紡織城 大治路 1號 5000 生產資料 2 清河區(qū) 錦繡裝飾城 淮海西路 93號 1400 生產資料 3 清河區(qū) 淮汽裝飾城 淮海西路 200號 2023 生產資料 4 清河區(qū) 淮安市金盛裝飾城 淮海西路 204號 1000 生產資料 5 清河區(qū) 華豐裝飾材料市場 淮海西路 222號 8600 生產資料 6 清河區(qū) 匯通市場 大治東路 103930 生活用品 7 清河區(qū) 五金塑料市場 大治路 3號 4000 生活用品 8 清河區(qū) 溫州鞋城 工農路 18號 3100 生活用品 9 清河區(qū) 食品城 愛民路 6號 5000 生活用品 10 清河區(qū) 淮安家俱城 淮海北路 21號 1800 生活用品 11 清河區(qū) 龍鳳家具城 淮海北路 22號 7000 生活用品 12 清河區(qū) 五星家居廣場 淮海北路 27號 4000 生活用品 13 清河區(qū) 清中電子商城 淮海北路 50號 1265 生活用品 14 清河區(qū) 萬福來家居廣場 淮海東路 25號 10000 生活用品 15 清河區(qū) 淮汽匯通出版物市場 淮海東路 71號 6000 生活用品 16 清浦區(qū) 清江蔬菜批發(fā)市場 淮海南路 156號 2400 農產品批發(fā) 17 淮陰區(qū) 淮陰區(qū)建材市場 淮陰區(qū)香港路 2700 生產資料 18 淮陰區(qū) 淮安市南聯(lián)汽配商城 淮海北路與珠江路交界 7000 生產資料 19 淮陰區(qū) 淮安新時代摩配市場 淮陰區(qū)小營廣場 3000 生產資料 20 淮陰區(qū) 副食品商城 東街菜場 9000 生活用品 21 開發(fā)區(qū) 南方汽貿汽配綜合商城 開發(fā)區(qū)深圳路 1號 6000 生產資料 22 開發(fā)區(qū) 淮安南方批發(fā)市場 ?？诼? 68000 生產資料 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調研評估 （接上表格） 淮安市市區(qū)大型商品交易市場規(guī)劃布局一覽表 序號 區(qū)劃 市場名稱 地址 營業(yè)面積(m2) 建設期限 備注 1 清河區(qū) 萬福來家居廣場 淮海東路 25號 10000 現狀 生活用品 2 清河區(qū) 匯通市場（群） 大治東路 138700 現狀 綜合 3 清河區(qū) 淮汽匯通出版物市場 淮海東路 71號 6000 現狀 其它 4 淮陰區(qū) 淮安國際農貿城 黃河東路與合肥路西南 500畝 近期 農產品批發(fā) 5 淮陰區(qū) 淮安市南聯(lián)汽配商城 淮海北路與珠江路交界 7000 現狀 生產資料 6 淮陰區(qū) 淮安新時代摩配市場 淮陰區(qū)小營廣場 3000 現狀 生產資料 7 淮陰區(qū) 蘇北市場 小營廣場 40000 現狀 生活用品 8 淮陰區(qū) 臺州商城 鐵路淮安站西南側 20230 近期 生活用品 9 開發(fā)區(qū) 淮安南方批發(fā)市場 海口路與翔宇大道交界 68000 現狀 生產資料 10 開發(fā)區(qū) 新港生產資料批發(fā)市場 開發(fā)區(qū)新港碼頭附近 60000 近期 生產資料 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調研評估 淮安市市區(qū)大型餐飲網點現狀一覽表 序號 區(qū)劃 餐飲企業(yè)名稱 地點 營業(yè)面積(平方米 ) 服務功能 1 淮陰