新聚仁和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃(1)-wenkub.com
2025-01-04 21:06 本頁(yè)面
【正文】 216。三 進(jìn) —— 一層大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達(dá)所屬樓層。其他花園式景觀細(xì)節(jié)架空層花園打造 國(guó)際國(guó)際 花園式可變空間戶型類(lèi)型：? 小二房： 8590 ㎡? 二房： 110120㎡? 三房： 130140 ㎡? 四房： 160170 ㎡? 樓王： 200220 ㎡高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型市場(chǎng)面積配比、市場(chǎng)面積配比客戶戶型需求、客戶戶型需求優(yōu)山美地 2房和小 3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力項(xiàng)目 5069 7089 90109 110129 130149 150179 180219 220以上套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比 套數(shù) 配比優(yōu)山美地 79 4％ 249 12％ 460 23％ 856 42％ 124 6％ 120 6％ 132 7％金水灣 50 11％ 130 28％ 137 29％ 95 20％ 60 13％ 軍山半島 48 10％ 49 11％ 14 3％ 58 12％ 162 34％ 144 30％ 綠城 197 24％ 283 34％ 76 9％ 78 9％ 168 20％ 17 2％ 11 2％城市嘉苑 5 ％ 20 2％ 745 91％ 16 2％ 31 4％ 3 ％世紀(jì)花城 236 11％ 893 43％ 308 15％ 587 28％ 64 3％ 合計(jì) 48 ％ 611 9％ 1560 23％ 878 13％ 2461 37％ 629 9％ 372 6％ 146 2％面積段 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比8590 72270 20％ 803 27％110125 89040 24％ 742 25％135144 135540 35％ 1004 33％160170 54120 14％ 328 11％200220 26880 7％ 128 4％總計(jì) 377850 100％ 3005 100％項(xiàng)目面積配比建議、項(xiàng)目面積配比建議公寓： 8590㎡公寓： 110125㎡公寓： 135144㎡公寓： 160170㎡公寓： 200220㎡商業(yè)會(huì)所幼兒園戶型分布、戶型分布樓層分布、樓層分布15F16F18F28F30F32F戶型 —— 樓王 建筑面積： 200㎡ 220㎡高附加值的體現(xiàn)：建筑面積： 220㎡贈(zèng)送率大于 15％360度空中花園，獨(dú)梯獨(dú)戶彰顯豪宅氣度。目標(biāo)客戶分析216。優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境216。幸福樂(lè)居系列216。目標(biāo)客戶分析216。 關(guān)于操盤(pán)心得：優(yōu)山美地近 60%客戶來(lái)自他人介紹，在南通圈層營(yíng)銷(xiāo)、耳語(yǔ)營(yíng)銷(xiāo)是銷(xiāo)售制勝最大因素，對(duì)于項(xiàng)目的客戶無(wú)論是成交還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶的滿意度，將為項(xiàng)目帶來(lái)口碑傳送的基礎(chǔ)。 關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷(xiāo)售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)區(qū)其次，但 開(kāi)發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升 ，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的大力開(kāi)發(fā)及招商引資，后期開(kāi)發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí) 開(kāi)發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群 。 另外，優(yōu)山美地早期以開(kāi)發(fā)區(qū)客源主力，市區(qū)客源購(gòu)買(mǎi)比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近 70％比例優(yōu)山美地優(yōu)山美地 專(zhuān)案經(jīng)理專(zhuān)案經(jīng)理 總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受178。目標(biāo)客戶分析216。城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對(duì)較近，爭(zhēng)奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)216。目標(biāo)客戶分析216。能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類(lèi)似的特色園區(qū)216。汽車(chē)運(yùn)輸時(shí)代： 2023年以前，南通因長(zhǎng)江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州216。和融品牌研究216。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 待定 住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？ 待定本輪政策調(diào)控已持續(xù) 5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求本輪政策本輪政策 本輪政策本輪政策2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231. 中國(guó)樓市一貫是 “ 政策樓市 ”2. “ 市場(chǎng)低迷 —— 扶持；市場(chǎng)過(guò)熱 —— 限制 /打壓 ” ，特征明顯3. 本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資打壓主要為執(zhí)行 05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門(mén)檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開(kāi)始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持 打壓提高個(gè)人住房貸款門(mén)檻繼續(xù)嘗試 限制 ，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開(kāi)始限制 292033101756 168020878932643本輪政策本輪政策 政策特征政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn) 半年左右 的樓市低迷期，預(yù)計(jì) 11年開(kāi)始市場(chǎng)逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好市場(chǎng)爆發(fā)政策力度不夠 調(diào)控力度加大市場(chǎng)趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開(kāi)始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)預(yù)判 市場(chǎng)走勢(shì)市場(chǎng)走勢(shì)? 本 輪 政策 為階 段性 調(diào) 整，市 場(chǎng) 短期打 壓 明 顯? 政府以 “ 保自住、打投 資 ” 為 目的，市 場(chǎng)約 半年左右政策消化期， 預(yù)計(jì) 2023年上半年市 場(chǎng) 開(kāi)始逐步走向復(fù) 蘇? 我國(guó)特色 經(jīng)濟(jì)環(huán) 境和國(guó)情支撐房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 加速、看好 發(fā) 展? 所以， 項(xiàng) 目在入市 時(shí)應(yīng)處 于市 場(chǎng) 回暖期， 雖 然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期 調(diào) 整，但 對(duì) 于 40萬(wàn)方、 約 5年左右運(yùn)作的大 盤(pán) ，整體大市 場(chǎng) 看好 發(fā) 展、市 場(chǎng)環(huán) 境逐步走高
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