新聚仁和融集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃(1)-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 21:06本頁(yè)面
【正文】 其次為規(guī)劃和房型開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 客源特征客源特征216。178。178。178。 關(guān)于戶型需求：因本案通過前期的別墅與洋房實(shí)景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場(chǎng)認(rèn)可，而購(gòu)買本案小高層客戶，近 80%為改善居住，需求集中在 130145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。 顧專感受最深的是因?yàn)?“ 優(yōu)山美地 ” 在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù) 23%，二者比例總計(jì) 73%， 改善型和剛需 是目前整個(gè) “ 優(yōu)山美地 ” 的核心客源178。和融品牌研究216。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解216。依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)開發(fā)區(qū)最早 10年下半年港閘區(qū)08年啟動(dòng)狼山06年啟動(dòng)通河08年啟動(dòng)萬(wàn)通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東04年啟動(dòng)老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域 代表個(gè)案后續(xù)量 主要土地供應(yīng)面積城東區(qū) 約 老城區(qū) 約 新城區(qū) 約 （不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目） 狼山 約 10 客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 整體供應(yīng)整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬(wàn)方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承 載 城市 對(duì) 居住品 質(zhì) 有要求客源，同一價(jià) 值 平臺(tái)下，直接 競(jìng) 爭(zhēng)后 續(xù) 體量 較 少市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 產(chǎn)品平臺(tái)產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng) 高端個(gè)案 營(yíng) 造手法，高端品 質(zhì) 具有運(yùn)作機(jī)會(huì)地塊 用地性質(zhì) 用地面積(平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 綜合容 積率 樓面單價(jià) (元 /㎡ )華潤(rùn)地塊 居住商業(yè) ＜ 415200，其中商業(yè)≤ 21400 1555景瑞地塊 居住商業(yè) ≤ 328000，其中商業(yè)部分建筑面積 ≥ 24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤ 304000 2116中港地塊 居住 ≤ 354000 1644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住 ≤ 209300，其中商業(yè)建筑面積 ≥ 43500，居住部分（含配套公建）建筑面積 ≤ 165800 2278和融地塊 居住 ≤ 392023 1699合計(jì) —— —— 1609600(居住 ) —— ——市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)品牌開 發(fā) 商、地 塊 集中上市（ 160萬(wàn)方），板 塊 價(jià) 值 和 認(rèn) 知將迅速 釋 放市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊 用地性質(zhì) 綜合容積率 可能產(chǎn)品 后續(xù)體量華潤(rùn)地塊 居住商業(yè) 雙拼、 18F小高、 33F高層 160萬(wàn)方景瑞地塊 居住商業(yè) 別墅、高層中港地塊 居住 未知農(nóng)工商地塊 商業(yè)居住 別墅、洋房、 33F高層和融地塊 居住 ？混合型 產(chǎn) 品，后 續(xù)競(jìng) 爭(zhēng) 壓 力大， 項(xiàng) 目必 須 要形成自身特色，走特色品 質(zhì) 路 線市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 景瑞項(xiàng)目規(guī)劃景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面 質(zhì) 感 強(qiáng) ，但 規(guī) 劃排布 較 平，沖 擊 力不 夠? 承 載 城市中高端客源南向 發(fā) 展方向，運(yùn)作高端物 業(yè) 具有機(jī)會(huì)? 板 塊 內(nèi)以外來(lái)開 發(fā) 商 為 主， 產(chǎn) 品品 質(zhì) 高端，需要通 過 低密度高端 產(chǎn) 品， 樹 立個(gè)案高端形象和品牌形象? 和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn) 營(yíng) 商， 項(xiàng) 目 應(yīng)該 形成特色、走差異化路 線市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 結(jié)論結(jié)論216。南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線216。和融品牌研究216。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解216。項(xiàng)目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動(dòng)遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項(xiàng) 目 處 于開 發(fā) 區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià) 值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景區(qū)位背景 中央居住區(qū)中央居住區(qū)區(qū)位背景區(qū)位背景 類似區(qū)域發(fā)展借鑒類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū) 川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國(guó)際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，提升區(qū)位板塊價(jià)值和客源認(rèn)知，樹立上海高端居住區(qū)和國(guó)際社區(qū)形象上海最大的國(guó)際社區(qū)價(jià)值運(yùn)作 5萬(wàn)以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中 產(chǎn)業(yè) 支撐，通 過 多個(gè)高端 項(xiàng) 目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端客源， 樹 立城市高端板 塊區(qū)位價(jià)值理解區(qū)位價(jià)值理解 結(jié)論結(jié)論? 伴隨大南通 規(guī) 劃定位，房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 將迎來(lái)快速 發(fā) 展機(jī)遇? 開 發(fā) 區(qū) 為發(fā) 展核心，承 載 城市南向 發(fā) 展價(jià) 值 重任，依托個(gè)案、配套集中爆 發(fā) ，開 發(fā) 區(qū)將代表未來(lái)南通房地 產(chǎn) 價(jià) 值 增 長(zhǎng) 最高區(qū)域? 我司把開 發(fā) 區(qū)定位 為 南通的 “ 聯(lián) 洋社區(qū) ” ， 項(xiàng) 目 應(yīng) 站在 這樣 一個(gè)高度來(lái)運(yùn)作216。建成后從南通開發(fā)區(qū)到上海只要 40分鐘長(zhǎng)江北側(cè)最大的天然 30萬(wàn)噸級(jí)海港 洋口港已經(jīng)開航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動(dòng)的新時(shí)代世界 500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有 48家控股企業(yè)中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃 55平方公里 50層五星級(jí)賓館 08年 12月 26日開工于南通開發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級(jí)酒店 09年 10月開始營(yíng)業(yè)南通開發(fā)區(qū)段長(zhǎng)江寬度最窄處約 7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開發(fā)區(qū)位背景區(qū)位背景 爆發(fā)式增長(zhǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)能達(dá)商務(wù)區(qū)于 2023年基本建成潤(rùn)華國(guó)際中心 50層五星級(jí)賓館 08年 12月 26日開工于；四星級(jí)酒店 09年 10月開始營(yíng)業(yè)星湖 101廣場(chǎng)共 12萬(wàn)方，部分商業(yè)開始運(yùn)營(yíng)星湖街區(qū)共 8萬(wàn)方，逐步開始營(yíng)業(yè)開發(fā)區(qū)個(gè)案預(yù)計(jì)在明年集中上市知名開 發(fā) 商云集、以及政府 對(duì) 配套打造力度，在城市 發(fā) 展中尚屬首次，凸 顯 開 發(fā) 區(qū)在未來(lái)南通城市 發(fā) 展中的核心地
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