【正文】 新天地 品牌聯(lián)想 惠州居住、投資……購物中心質(zhì)量最好旗幟居住、購物最大的中高端產(chǎn)品白領(lǐng)、社會精英、生意人 ……片區(qū)最貴升值潛力消費(fèi)群體商場產(chǎn)品地位產(chǎn)品檔次質(zhì)量價格形態(tài)所在地216。將項(xiàng)目提升為片區(qū)標(biāo)志性物業(yè)。最后內(nèi)部打分、求調(diào)價差、得出執(zhí)行價格表。產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 80 2023年 8月 23日多用間設(shè)計，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住…… 可變的空間體現(xiàn)居住的個性個性化空間產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 81 2023年 8月 23日價格定位均價 (PRICE)280026002400 300022023023南山美地雍逸園惠澤南苑世紀(jì)新天麗園新村TCL項(xiàng)目東江明珠（一期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花園風(fēng)華世家216。兩層高露臺 /送實(shí)惠167。外立面風(fēng)格無明顯特征；風(fēng)華世家 愉園花園世紀(jì)新天 麗園新村 項(xiàng)目一期外立面沒有出彩的地方。為后期價格價值點(diǎn)提供支撐。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 68 2023年 8月 23日產(chǎn)品規(guī)劃建議216。修改建議：?將原大門入口封閉，黃色范圍改為衛(wèi)生間 。?迎合市場需求；?增加更多的亮點(diǎn)為價格提供支撐；?不會有大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 45 2023年 8月 23日惠州 5)商業(yè)賣場有南移趨勢。公交車少減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用周邊成熟的配套資源截流客戶；將項(xiàng)目自身優(yōu)勢放大傳遞給客戶，針對目標(biāo)客戶，直效營銷不斷制造新的市場關(guān)注點(diǎn)，轉(zhuǎn)移注意力；可借助雍逸園、 TCL項(xiàng)目采取搭便車策略，截流客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前景及升值空間；增強(qiáng)區(qū)域性導(dǎo)示，引導(dǎo)消費(fèi)SWOT 分析打造高附加值產(chǎn)品，制造產(chǎn)品的差異化；充分塑造和發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢機(jī)會 ：216。園林景觀及車位比好劣勢：216。銷售慣性、同質(zhì)化競爭優(yōu)勢 ：216。資料來源：被調(diào)查客戶印象反饋及實(shí)景拍攝深圳中原物業(yè)顧問有限公司 39 2023年 8月 23日項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目屬性 1—— 位于繁華商圈的直接輻射范圍 /未來商業(yè)范圍內(nèi)面臨的問題 1—— 前期工程形象不好，需要改變客戶對項(xiàng)目的認(rèn)識項(xiàng)目屬性 2—— 適于長期自主面臨的問題 2—— 項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方競爭樓盤多面臨的問題 3—— 客戶資源爭奪激烈，需要挖掘、尋找更多客戶深圳中原物業(yè)顧問有限公司 40 2023年 8月 23日分析問題分析問題 解決問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析競爭分析競爭分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析競爭分析競爭分析實(shí)現(xiàn)市場目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 41 2023年 8月 23日威脅：216。市場競爭越來越充分未來兩年惠城區(qū)主要在售項(xiàng)目時間表2023年上半年惠城區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)交易中心市場調(diào)查數(shù)據(jù)深圳中原物業(yè)顧問有限公司 22 2023年 8月 23日分項(xiàng)研究 5：客戶研究惠城區(qū) 房地產(chǎn)市場供需呈 “ 啞鈴型 ” 結(jié)構(gòu)2023 戶籍人口 2023 戶籍人口 2023 戶籍人口 現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征：企業(yè)主 /機(jī)關(guān)干部占 24％金融 /教師占 13％電子通訊類企業(yè)員工 /個體 /工薪階層占 63％數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場調(diào)查惠城區(qū)人口狀況及趨勢深圳中原物業(yè)顧問有限公司 23 2023年 8月 23日不同分類 潛在消費(fèi)者數(shù)量 需求殼牌項(xiàng)目建設(shè) 建設(shè)高峰 ，投產(chǎn)后 1500人 租賃、居住石化區(qū)建設(shè) 規(guī)劃人口 租賃、居住惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住新惠州人 建設(shè)者臨時居住 10％轉(zhuǎn)化為永久居住 居住惠陽大亞灣2023～ 2023年，潛在消費(fèi)者合計：10～ 20萬居?。?20～ 30萬租賃 租賃、居住殼牌效應(yīng)將為惠州市場帶來大量新增客戶結(jié)論 6：殼牌帶動下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由 啞鈴型 向 橄欖球型轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場調(diào)查深圳中原物業(yè)顧問有限公司 24 2023年 8月 23日惠城區(qū)目標(biāo)客戶調(diào)查 —— 支付能力約 70％ 的客戶可接受 30萬以下的總價 ， 60％ 以上的客戶可接受 800－ 1500元 的月供，約 90％ 的客戶首期支付能力在 3萬元以上資料來源：市場調(diào)查深圳中原物業(yè)顧問有限公司 25 2023年 8月 23日90％ 以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的 江北、麥地、南壇下埔、東平 購房惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 意向區(qū)域數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查深圳中原物業(yè)顧問有限公司 26 2023年 8月 23日需求戶型以三房為主 需求面積以 80－ 120平方米為主以改善居住條件為主要購房目的惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 需求特征數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查深圳中原物業(yè)顧問有限公司 27 2023年 8月 23日市場分析小結(jié)機(jī)會 1—— 房地產(chǎn)市場總體向好威脅 —— 市場供應(yīng)放量，競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重人均 GDP2897美元，房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展惠城區(qū)內(nèi)江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)明顯市場供應(yīng)以 3房、 4房為主，產(chǎn)品線逐漸豐富供需關(guān)系改善，市場前景看好石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進(jìn)市場供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖型轉(zhuǎn)化市場細(xì)分化程度越來越高客戶需求特征相似，差異化小機(jī)會 2—— 本項(xiàng)目所在的麥地片區(qū)成為近兩年的持續(xù)熱點(diǎn)片區(qū)深圳中原物業(yè)顧問有限公司 28 2023年 8月 23日分析問題分析問題市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析解決問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位競爭分析競爭分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議基礎(chǔ)資料研究分析思路 結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目分析地塊與價值分析地塊與價值分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成市場分析市場分析實(shí)現(xiàn)市場目標(biāo)的解題思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 29 2023年 8月 23日片區(qū) 片區(qū)屬性 項(xiàng)目類型 代表項(xiàng)目 均價范圍江北 CBD/行政商務(wù)中心 大盤 /豪宅 碧水灣 /江畔花園 /金世界花園2700－ 3500東平 純居住區(qū) 大盤 /中高檔住宅 東湖花園 /藍(lán)波灣 2500－ 3100惠淡路 城區(qū)擴(kuò)展方向 彈性空間較大 東江學(xué)府 2023左右麥地 新興居住區(qū)，商業(yè)中心的直接輻射區(qū)中小規(guī)模 雍逸園 /東江明珠 /麗園新村 /南翠花園2200－ 2500各片區(qū)之間存在一定的差異化；本項(xiàng)目的競爭主要集中在片區(qū)內(nèi)部；熱點(diǎn)片區(qū)之間的競爭關(guān)系分析競爭聚焦競爭項(xiàng)目解析深圳中原物業(yè)顧問有限公司 30 2023年 8月 23日雍逸園南山美地本項(xiàng)目綠湖新邨南翠花園麗園新村世紀(jì)新天石湖苑銀鷹花園風(fēng)華世家教師新村片區(qū)內(nèi)競爭樓盤分布競爭聚焦競爭項(xiàng)目解析TCL翠園玉蘭花園帝景世紀(jì)金耀園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 31 2023年 8月 23日項(xiàng) 目 位 置 建筑面積 主力戶型 均 價 客 戶 銷售率東江學(xué)府（一期）惠州市東南部㎡ 二房 三房 四房1900元 / ㎡ 大集團(tuán)員工，企事業(yè)單位員工，教師85%雍逸園 麥地南路 20萬㎡ 三房 四房 2500元 / ㎡ TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師80%綠湖新村 麥地東路 12萬㎡ 二房 三房 2100元 /㎡ 周邊中低收入家庭 20%南山美地 南三環(huán)路 8萬㎡ 三房二廳 1950元 /㎡ 河南岸片區(qū)居民， 5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員85%麗園新村（三期）演達(dá)一路 ㎡ 三房 四房 2300元 /㎡ 私企業(yè)主，公務(wù)員，生意人，70%世紀(jì)新天 演達(dá)路口 ㎡ 二房 三房 2600元 /㎡ 年輕的白領(lǐng)，投資客 85%金耀園（一期）麥岸路 5萬㎡ 二房 三房四房2300元 /㎡ 大集團(tuán)員工，私人老板，公務(wù)員，85%項(xiàng)目周邊在售樓盤調(diào)查競爭聚焦競爭項(xiàng)目解析深圳中原物業(yè)顧問有限公司 32 2023年 8月 23日南山美地本項(xiàng)目2023年 2023年 2023年雍逸園 2期小高層 15萬平米金耀園（二期）TCL嘉園（ 500套）TCL翠園 （ 394套）海燕玉蘭花園（二期）片區(qū)內(nèi)即將上市項(xiàng)目銷售期分析雍逸園 2期、 TCL項(xiàng)目、海燕玉蘭花園（二期）將是本項(xiàng)目可預(yù)見的最主要競爭對手 。市場需求欲望得到有效的激發(fā)。突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝深圳中原物業(yè)顧問有限公司 14 2023年 8月 23日基于附加目標(biāo)的創(chuàng)新整合工作流程基于市場目標(biāo)的定位思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 15 2023年 8月 23日實(shí)現(xiàn)市場目標(biāo)的解題思路解決問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析問題分析問題市場分析市場分析地塊與價值分析地塊與價值分析競爭分析競爭分析基礎(chǔ)資料研究項(xiàng)目分析分析思路 結(jié)果構(gòu)成地塊與價值分析地塊與價值分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位競爭分析競爭分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路 結(jié)果構(gòu)成深圳中原物業(yè)顧問有限公司 16 2023年 8月 23日分項(xiàng)研究 1：宏觀背景結(jié)論 1： 惠州房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均