【正文】 30 （二）調控效果漸顯 價格破冰加速 2020年，以“限購”、“限貸”為主的調控政策，使市場成交下挫明顯。 2020年前 10個月，全國金融機構人民幣各項貸款余額增速和 M2增速呈不斷下滑趨勢，同期全國商品住宅銷量增幅也出現(xiàn)大幅減少，但尚未出現(xiàn)負增長。 2020年至 2020年三季度末，房地產貸款 增速持續(xù)回落。另一方面，信貸投放的嚴格控制，各類購房者均受到影響。 2020年下半年，大部分重點城市已出現(xiàn)價格松動的跡象，市場觀望情緒濃厚，行業(yè)泡沫逐步擠出，房地產行業(yè)復蘇周期明顯拉長。 “非限購”城市與“市區(qū)限購”城市情況接近，短期內地價仍將保持堅挺。 “市區(qū)限購”的城市，受益于其郊區(qū)住宅“不限購”，郊區(qū)仍將成為當?shù)匦路夸N售的主要區(qū)域。加上近年來隨著城市規(guī)模擴大，主要城市郊區(qū)土地價格普遍有大幅上漲，部分地區(qū)上漲過快，因此未來價格下調可能性大。為改變土地市場的現(xiàn)狀僵持局面， 2020年地價趨勢下行的可能性將增大。 27 受到住宅“限購”影響，多家全國布局的實力房企調整了開發(fā)及購地方向，適時的增加商業(yè)地產比重。僅深圳、重慶同比上升，其余城市降幅多達 11%~53%，其中北京、上海、杭州 3城市同比腰斬，降幅達 49%~53%。然而，依照目前的發(fā)展態(tài)勢，年底前流標預期依然強烈。 目前，部分房企率先降價銷售，而拿地價格亦出現(xiàn) 10%~20%的回落。 從成交數(shù)據(jù)來看，盡管部分區(qū)域地價出現(xiàn)松動，但地價下跌仍限個案，地價總體依然保持堅挺。加上 2020年宏觀調控下銀根緊縮、融資渠道收緊，房企不得不延緩開工，以緩解資金壓力。而購地意愿低的背后，除 了銷售市場不景氣，政策環(huán)境不明朗外，堅挺的土地價格也是一大原因。 (二 )利空預期強烈 供應量萎縮、成交率下降 受住宅銷售低迷，調控政策持續(xù)收緊等利空預期影響，居住用地供應量縮減、成交率降低，這是導致成交量下降的主要原因。按“限購”覆蓋的城區(qū)范圍分類， 60個城市中，“全市限購”、“市區(qū)限購”以及“非限購”城市分別有 14個、 24個及 22個，其居住用地成交量同比均值分別為 31%、 2%以及 1%。僅 16個城市宅地成交同 比上升，多數(shù)城市成交量同比萎縮嚴重。 （一）交投分化 宅地平淡商辦活躍 在調控大環(huán)境下， 2020年土地市場結構性分化顯著，居住用地交易平淡，商辦用地則成交活躍。隨著近期流標率大幅上升、全年土地出讓金下滑，地價有望 2020年出現(xiàn)下降趨勢。開發(fā)商在不同的城市，應當針對當?shù)厥袌?、客戶的特點采取靈活的價格和營銷策略來滿足需求，爭取 在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)優(yōu)勢。對于開發(fā) 商而言，雖然外部的生存環(huán)境無法改變，但可以通過積極調整自身的應對策略來主動適應環(huán)境。但當市場進入低谷時，由于房地產行業(yè)資金密集和高財務杠桿的特性，開發(fā)商經營風險和財務風險陡增，戰(zhàn)略選擇就顯得尤為重要。其中，保利、恒大、華潤、中海 4家房企都提前完成了 2020年度銷售任務，僅有金地和綠城 2家房企完成率較低。其中，有 5家房企的銷售面積環(huán)比和同比均出現(xiàn)較大幅度地下滑。一部分開發(fā)商依然保持高速的增長勢頭，但另一部分開發(fā)商卻停滯不前甚至有所退步。例如，富力在廣州的低端項目富力金港城自 9月份開始打折促銷后銷售火爆， 2020年前 10個月的累計銷量對公司總銷量的貢獻率高達 12%。 2020年三季度以來，降價后的項目并未如預期般普遍熱銷。迫于銷售、庫存以及資金的三重壓力，前期未進行大規(guī)模價格調整的標桿房企，例如富力、金地、雅居樂等也陸續(xù)在一些典型城市推出降價促銷項目。再次，這三家開發(fā)商進行降價促銷的城市和項目相對較多，促銷幅度亦從最初的優(yōu)惠 10%提高至 2020年末的 30%左右。這三家房企在政策密集出臺后的一至兩個月內即快速地進行了價格調整，搶占市場先機。由于標桿房企選擇降價促銷的時間早晚不同、降價促銷持續(xù)時間的長短不同 、降價促銷的深度和廣度不同，導致標桿房企 2020年的銷售表現(xiàn)出現(xiàn)分化。如果 2020年當?shù)氐姆康禺a銷售市 場依然未見起色，這些開發(fā)商的銷售亦難以保證。 推盤策略 :從標桿房企的城市推盤結構來看，金地在 A/A*類“成交量上升或平穩(wěn)”城市中的新增供應比重約為 44%，是十大標桿房企中在這類城市新推盤比重最高的開發(fā)商。 但大部分高端項目會因房地產市場整體轉弱而滯銷。這是恒大在淡市中跑贏其它標桿房企的又一制勝法寶。 以上是排名前 20%熱銷項目的分析，若考慮全部項目，由于標桿房企項目結構不同， 10家標桿房企熱銷項目銷售面積在各自總銷售面積中的比重存在一定差異。 14 總體上看，十大標桿房企的熱銷產品以中低端（售價不超過當?shù)匦路渴袌鼍鶅r 2倍）項目為主，中低 端項目在標桿房企總銷售面積中的比重為 34%，高端項目的比重僅占 1%。我們選取各家標桿房企 2020年前 10個月累計銷售面積排名前列的 20%的在售項目作為研究樣本。華潤和招商的城市布局都不甚理想，這兩家公 司總銷售量中來自于 B類“成交量下降”城市的比例分別為 82%和 67% ，但招商和華潤 2020年前 10個月的銷售面積同比增長率依然達到 32%和 10% ，成長能力較好。主要原因是這三家房企在成交量上升或平穩(wěn)”的 A/ A*類城市和“成交量下降”的 B類城市之間項目布局比較均衡，銷售面積比重在 6： 4左右。金地總銷售量中來自于 A/ A*類“成交量上升或平穩(wěn)”城市的比例為 68%，僅次于恒大。 13 2020年前 10個月，恒大累計銷售面積約 1186萬平方米，較去年同期增加 80%，在十大標桿房企中居于第一位。 截止至 2020年 10月底，標桿房企在上述 107個城市中共有 701個項目在售。反之，若項目集中在成長緩慢，甚至衰退的城市中，則開發(fā)商業(yè)績難免受到市場整體環(huán)境的拖累。下文將對影響標桿房企銷售表現(xiàn)分化的原因進行深入分析。這一增長速度較 2020年全年下降了3個百分點。 2020年和 2020年，全國商品房銷售面積同比增長率分11 別為 44%和 10%。對比各類微調條款，除土地松綁條件外，其他各項措施均針對剛性或改善性需求。首先，高端住宅靠遏制，即“推進營業(yè)稅改征增值稅和房產稅改革試點”；其次，中端住宅靠市場，即“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”；最后，低端住宅靠保障，即“繼續(xù)加大對保障性住房、等領域的投入、要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農民工住房困難”?！?輪候制”是指對保障房申請人先行進行資格審核和準入的制度，并對通過審核資質的人員信息建立數(shù)據(jù)庫，再根據(jù)保障性住房建設進度，對已通過審核的申請人按先后次序分配保障房或購買資質的管理制度。 此外， 2020年保障房建設目標的調低，也顯示出我國保障房的制度建設正處于探索期。但由于 2020年市場的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補缺。督察中特別強調新開工的 1000萬套是指“三分之一達到結構完成，三分之一出地面，三分之一做到基 礎澆鑄混凝土”，直指開工數(shù)據(jù)上報中的不規(guī)范行為。 （四）保障房：躍進減速定局 制度瓶頸待破 2020年保障房建設已在全國范圍內全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。其實在房地產市場供求長期失衡的背景下，“限價”可以有更多的含義。從“限價”條款來看，各個城市雖然對房價控制的幅度不同，限價方式不同（按最高價、項目均價、按戶型分類均價），但均直指年初公布的房價調控目標，多為臨時性措施。 就有公開數(shù)據(jù)的 120個城市的房價控制目標來看，大多數(shù)城市以當?shù)?GDP增速、人均可支配收入增長速度為標準 (房價的參照標準的一種方式 )，基本把房價漲幅控制在 8%15%之間。第一，即將到期的 9個“限購”城市中，除廈門外暫時還未表態(tài)，長春、石家莊、貴陽、青島、合肥、南寧、金華、徐州等市均持觀望態(tài)度；第二，曾被媒體誤報“限購”即將到期的?？?、濟南已澄清，表明會按照升級版本的“限購”政策執(zhí)行；第三，宣布2020年將繼續(xù)“限購”的太原、廣州，其政策原文中沒有期限的截止日期，而且均為局部限購，尺度6 較松。此外，天津、廈門、成都等地在政策執(zhí)行口徑上也存在暗松。 9月，湖北省曾出臺文件要求省內城市自查，要求 10月底前房價漲幅控制未達標城市“限購”，但至今自查結果仍無下文?！跋拶彙悲B加“限貸”對市場的殺傷力使得地方政府政策執(zhí)行動力不足，而由于整體信貸環(huán)境由中央把控，地方只能在“限購”層面尋求騰挪空間。此外，對于剛需型和改善型購房者，下調首付比例和利率也具備了一定的實施條件。 2020年底，隨著國內外經濟形勢的惡化，貨幣政策5 出現(xiàn)了微調信號。中原領先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至 11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅價格年內累計跌幅在 %~%之間。 3月，銀監(jiān)會要求嚴格實行“動 態(tài)、差別化的個人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機性購房”，亦使得個人房貸定向收緊。為了促進市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，我們認為，后市政策有必要在既定的框架內作靈活調整，即在繼續(xù)抑制投資和投機性需求的同時，必須鼓勵剛性和改善性的正當需求，唯此才能帶動市場持續(xù)有序地前行。近 1 年以來，以“限購”、“限貸”、“限價”為核心的行政性干預政策已經基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，土地市場亦日趨下行。??反思 2020年嚴厲的限制性政策的執(zhí)行效果，其實在打擊投資和投機性需求的同時，也無辜地誤傷了剛性和改善性需求。這一年，全國有超過 120 個城市出臺了房價調控目標， 46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。 ................................................................................................................. 3 (一 )限貸： 購房成本增加 微調尚存空間 ................................................................................. 3 （二）限購：擴容 阻力重重 博弈或將持續(xù) ................................................................................ 5 （三）限價：直指房價目標 有悖市場均衡 ................................................................................ 6 （四）保障房：躍進減 速定局 制度瓶頸待破 ............................................................................ 7 （五）未來 :方向性調整難現(xiàn) 行政性干預仍存 ........................................................................... 8 標桿房企：成長分化 因勢利導適者生存 ........................................................................................ 10 本報告中所指“標桿房 企”包括有以下 10 家上市公司：保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海。 ................................................................................................. 12 （一）城市布局決定房企生存環(huán)境 .......................................................................................... 12 （二）產品定位主導房企銷售表現(xiàn) .......................................................................................... 13 （三）營銷策略反映房企應對能力 .......................................................................................... 15 （四）總結：適者生存 因勢利導轉危為安 .............................................................................. 18 土地市場：交投趨冷 量縮價滯下行定局 ........................................................................................ 23 （一）交投分化 宅地平淡商辦活躍 ........................................................................................ 23 (二 )利空預期強烈 供應 量萎縮、成交率下降 .......................................................................... 24 （三）出讓金整體下滑 商辦用地成交火熱 ...................................