dcy中原地產(chǎn)新城地產(chǎn)華東家藝中心-wenkub.com
2024-12-29 06:19 本頁(yè)面
【正文】 華東家藝中心的建成，將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，并形成華南有藝展中心，華東有家藝中心的商業(yè)格局。 ?軟裝市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，軟裝整體的市場(chǎng)前景看好，近幾年軟裝在整個(gè)房屋裝修比重逐年增大，這說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)裝潢認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變。而 。 租金還原法推導(dǎo)售價(jià) 表一： 租金還原法推導(dǎo)售價(jià)：價(jià)格比較系數(shù) 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 區(qū)域競(jìng)品租金反推法 樓層 月星家居 嘉飾茂 錫滬裝飾 廣益名品城 比較系數(shù) 對(duì)手目前 1F租金 3 本項(xiàng)目類比 1F租金均價(jià) 權(quán)重 項(xiàng)目 1F租金價(jià)格 =*+*+1*+*= 由此推算出 1F售價(jià) =*365=19515元 /平方米 租金還原法推導(dǎo)售價(jià) 表二： 租金還原法推算項(xiàng)目商鋪售價(jià)為 19515元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 區(qū)域競(jìng)品價(jià)格比較法 市場(chǎng)比較法推導(dǎo)售價(jià) 表一： 比較內(nèi)容 權(quán)重 名品城 嘉飾茂 美食城 哥倫布 （指標(biāo)） 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 商業(yè)繁華度 20% 1 1 人流量 20% 1 1 規(guī)劃、主題 25% 1 交通條件 15% 1 1 規(guī)模 15% 1 得房率 5% 1 1 合計(jì) 100% 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 區(qū)域競(jìng)品價(jià)格比較法 樓層 名品城 嘉飾茂 美食城 哥倫布 比較系數(shù) 對(duì)手目前 1F售價(jià) 本項(xiàng)目類比 1F售價(jià) 48387 41237 56074 75117 權(quán)重 由此推算項(xiàng)目 1F商鋪售價(jià) =48387*+41237*+56074*+75117*=53839元 /平方米 市場(chǎng)比較法推算項(xiàng)目商鋪售價(jià)為 53839元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)格推導(dǎo) 租金還原法 +市場(chǎng)比較法綜合推導(dǎo)項(xiàng)目 1F售價(jià) =19515*+53839*=36677元 /平方米 樓層 1F 2F 3F 基準(zhǔn)價(jià) 36677元 /平方米 樓層系數(shù) 分層售價(jià) 36677元 /平方米 27508元 /平方米 18338元 /平方米 項(xiàng)目商鋪售價(jià)， 1F為 36677元 /平方米， 2F為 27508元 /平方米， 3F為 18338元 /平方米 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格 樓層 1F 2F 3F 基準(zhǔn)價(jià) 50000元 /平方米 樓層系數(shù) 分層售價(jià) 50000元 /平方米 25000元 /平方米 15000元 /平方米 目前項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格如下（現(xiàn)場(chǎng)踩盤獲知 ,具體數(shù)據(jù)以實(shí)際成交價(jià)格為準(zhǔn)） 項(xiàng)目商鋪實(shí)際售價(jià)， 1F為 50000元 /平方米， 2F為 25000元 /平方米， 3F為 15000元 /平方米；可以看出價(jià)格出入主要一層商鋪，二、三層商鋪售價(jià)低于市場(chǎng)承受價(jià)格，空間較大。商鋪層高 ，辦公層高 。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較大，但也需注意潛在的風(fēng)險(xiǎn)。做專業(yè)的軟裝市場(chǎng)最大限度的避免了紅海競(jìng)爭(zhēng)。 ?區(qū)域內(nèi)華東裝飾城等商業(yè)體目前正進(jìn)行全面升級(jí)，這些區(qū)域內(nèi)老牌市場(chǎng)的升級(jí)將沖擊本案意圖營(yíng)造的精品路線。 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten ?無(wú)錫首家規(guī)模型專業(yè)軟裝市場(chǎng)。 ?全國(guó) 20強(qiáng)開(kāi)發(fā)商品牌。所以，軟裝產(chǎn)品的消費(fèi)增長(zhǎng)空間將越來(lái)越大。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 隨著人們消費(fèi)水平的提高和對(duì)居住環(huán)境要求的增長(zhǎng)，軟裝產(chǎn)品的消費(fèi)增長(zhǎng)空間將越來(lái)越大。 家佳福家飾藝術(shù)超市 10000平方米左右 新開(kāi)規(guī)模軟裝市場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差 月星居家連鎖超市 1000平方米左右 品質(zhì)居家連鎖店，吸引且經(jīng)營(yíng)狀況較好 各大商場(chǎng) 零散分布，沒(méi)有集中地點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ?目前無(wú)錫的軟裝市場(chǎng)集中分布在百安居，美凱龍，以及市區(qū)的一些大商場(chǎng)里面，而目前市場(chǎng)上真正意義上的軟裝超市緊有四家：百安居新區(qū)店，百安居錫山店，錫山美凱龍家佳福家飾藝術(shù)超市，月星居家連鎖超市。 軟裝經(jīng)營(yíng)范圍以家居家飾等家裝修飾性物品為主，因此，華東家藝中心以家飾家藝作為項(xiàng)目定位，與錫滬路其它家居市場(chǎng)存在明顯差異。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 軟裝界定 ?軟裝，即軟裝修、軟裝飾。 軟裝 超市 % 月星家具 目前錫滬路上只有 1000平方米位于月星家具里面的軟裝超市，利潤(rùn)較高，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。 工藝品 % 月星家居 品質(zhì)感較強(qiáng)，利潤(rùn)較大，客戶定位較高，因?yàn)槠洚a(chǎn)品特性所占經(jīng)營(yíng)面積較少。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 生產(chǎn)資料市場(chǎng)分布 崇安新城專業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種 特點(diǎn) 建材市場(chǎng)初級(jí)形態(tài) 廣益名品城 建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃 批零兼有，經(jīng)營(yíng)品種開(kāi)始品牌化，以軟裝為主，出現(xiàn)業(yè)種細(xì)分的專業(yè)市場(chǎng)，面向追求性價(jià)比和品質(zhì)化的客戶 名品城二期 3萬(wàn)㎡ 石材、建陶瓷磚、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、墻紙地毯、家居飾品、藝術(shù)玻璃、餐飲 嘉飾茂 5萬(wàn)㎡ 電器、燈具、櫥柜、電子 佳潤(rùn)建陶城 3萬(wàn)㎡ 衛(wèi)浴、陶瓷 好藝家 8萬(wàn)㎡ 燈飾燈具、家裝五金、瓷磚衛(wèi)浴、地板門業(yè)、居家飾品 、櫥柜 錫滬裝飾 10萬(wàn)㎡ 板材、地板、五金、門業(yè)、樓梯、壁紙、櫥柜、燈具 早期的建材市場(chǎng)，批發(fā)為主，零售為輔，以硬裝為主，配合軟裝，倉(cāng)儲(chǔ)式銷售，面向家居、辦公、酒店等裝修追求性價(jià)比的客戶 華東裝飾城 ㎡ 木材、五金、涂料 華東建材市場(chǎng) ㎡ 潔具、陶瓷、水暖五金 中儲(chǔ)建材城 25萬(wàn)㎡ 地磚、陶瓷、五金、水暖、櫥柜、燈具、玻璃制品、地板、石材 建材市場(chǎng)中級(jí)形態(tài) 月星家居 10萬(wàn)㎡ 家居、實(shí)木家具、歐式家居 零售超市，較好的購(gòu)物環(huán)境，品牌化，一站式裝修和細(xì)分市場(chǎng)均有，面向追求品質(zhì)品牌和購(gòu)物環(huán)境的中高端客戶 百安居 6000 ㎡ 廚房、衛(wèi)浴、瓷磚、地板、油漆、燈具、五金、水電、基礎(chǔ)材料 紅星美凱龍 12萬(wàn)㎡ 家
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