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商業(yè)廣場項目可行性分析報告-wenkub.com

2025-07-31 10:44 本頁面
   

【正文】 會員制、積分卡、郵報廣告、免費班車等,寬大的宣傳渠道和實惠的購物方式吸引了消費者,紛紛跑向大賣場。大賣場的主副食品、生鮮、蔬菜供應充裕,生活日用品一應俱全,消費者走一趟大賣場,吃、穿、用各方面的需要可全部解決,方便省事。某主要百貨商場開發(fā)都比較早,且經(jīng)營狀況非常好,各種商品的經(jīng)營者比較固定,極少有鋪源對外租售。商業(yè)廣場項目可行性分析報告● 百貨市場某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等。從家裝市場的總體需求來看,近年來,某市區(qū)人口不斷增加,住宅銷售迅速增長,人們對居住的要求也越來越高,預計未來家裝類消費量仍將繼續(xù)上升,但根據(jù)政府的數(shù)據(jù),預計未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會有明顯的增長,而是進入一個相對穩(wěn)定的時期,因此建立在前幾年較大需求和增長幅度預期下,近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場將有可能面臨過剩的風險??傮w評價:規(guī)模較大,有比較大的景觀綠化,且招入了百安誼家,有一定的號召力。銷售現(xiàn)狀:商辦共390 余套,基本銷售一空。這些新建項目規(guī)模較大,統(tǒng)一規(guī)劃管理,招商先行,項目運作趨于專業(yè)化,從而行成比較突出的市場競爭優(yōu)勢。該商場由青島某高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè),2022 年7 月28 日正式開業(yè)。B1 是櫥柜館,B2 木門關,A 整體引進東鵬陶瓷。其次,老的專業(yè)商場也占據(jù)了鐘秀路的一定份額,如:名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場等,此類專業(yè)商場幾乎建有沿街商鋪,與社區(qū)商鋪連成一片,整體檔次與社區(qū)商鋪相當。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街,目前商業(yè)氛圍比較濃厚,市場認可度比較高。尤其是在建材類專業(yè)市場內(nèi),50%以上的業(yè)主來自于外地,其中尤以浙江客戶居多。某市近期推出的專業(yè)市場項目大多都是以銷售為主的產(chǎn)權商鋪。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場已經(jīng)成為某市商業(yè)市場的主力軍團,其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個省市。商業(yè)廣場項目可行性分析報告● 工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸(越江路)——汽車展銷、汽配專業(yè)市場以汽車、摩托車及配件銷售為主,建成了某汽配城、蘇北摩配汽車交易市場,成為蘇北最大的汽車、摩托車及其配件銷售中心。● 外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街,目前商業(yè)氛圍比較濃厚,市場認可度比較高,但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低,在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場,如:財神道,好易家等;還有部分新社區(qū)的沿街商鋪,如:錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等,這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)?!?桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街,自清末以來,一直是某政治、金融、文化的匯集地。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低。南大街北接市中心廣場,南連青年中路,街道較長,路兩邊店鋪林立。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展,為本案的持續(xù)經(jīng)營提供了一個良好的市場環(huán)境。隨著對外交通格局的改善,某的商務經(jīng)濟將進一步促進酒店業(yè)的發(fā)展。酒店市場由于某市外向型經(jīng)濟的增長強勁,酒店業(yè)比較發(fā)達,大量的商務活動為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機,商務客是某市酒店的主要客源。另外,某市商鋪投資活動比較活躍,購買商鋪進行投資的小業(yè)主占相當比重,投資者主要來自于浙江。2022年,受到金融危機影響,銷售額有所下降。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來,某的商品房空置面積不斷下降,一方面從側面反映了商品房市場需求旺盛,商品房消化量不斷提升。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積商業(yè)廣場項目可行性分析報告0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開 工 面 積 施 工 面 積 新 開 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷售面積受新開工面積變動的影響,某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動。商業(yè)廣場項目可行性分析報告四、房地產(chǎn)市場分析(一)、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額近年來,某市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調(diào)整,呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢,2022年市區(qū)房地產(chǎn),202%%。小商品及批發(fā)市場作為商業(yè)地產(chǎn)項目,其目的是為了滿足消費者的需求,這里的消費者是集投資者、經(jīng)營者與終端消費者為一體的群體。已經(jīng)形成了一個小商品及批發(fā)市場商業(yè)圈,其代表市場華東輕紡城和南方市場、方天大市、南方大市場,目前的經(jīng)營狀況都是比較興旺的,日趨成熟的小商品及批發(fā)市場環(huán)境給本項目的發(fā)展帶來了機遇。小商品的消費是多樣性的,只有種類多了,才能滿足不同消費者和不同客商的需要,商品種類繁多恰恰是小商品市場的一個競爭優(yōu)勢,批發(fā)商要在小商品市場生存和發(fā)展,需要不同種類的商品都有一個龐大的客戶群,需要形成共同的范圍經(jīng)濟。競爭越來越激烈的小商品市場,商品價格、利潤更是越來越低。其中,商業(yè)廣場項目可行性分析報告、億元。近幾年,小商品批發(fā)市場這一業(yè)態(tài)在中國取得了迅速的發(fā)展。處于上海和江蘇交界處的某市場正好上接蘇北南接上海,同時連接了成熟的蘇南市場和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū),從地理位置上來說,有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設投資持續(xù)保持高增長,形成了對工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。事實上,一個產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時間只占少部分,大部分時間處在研發(fā)、采購、儲存、運營、銷售、售后服務等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運轉更多依靠生產(chǎn)性服務業(yè),服務業(yè)的效率對整個鏈條的效率影響很大。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人,2022年年,江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值14759億元,%,工業(yè)總量居全國第二,以南京、蘇州、無錫、常州、某、揚州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用,同時江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。其中,比上年增%;,%;,%。目前,我國已成為世界五金生產(chǎn)大國之一。就五金之性質(zhì)與用途,應分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機械機件、傳動器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。某市非農(nóng)業(yè)人口占全市總人口比重比較低,近年來某人口結構變化不大,但從長遠以及城市的規(guī)劃發(fā)展來看,未來一段時間,某經(jīng)濟發(fā)展會帶動新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級,在這個過程資金和人口將會不斷涌入,大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。這對某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。但隨著城市的不斷發(fā)展,經(jīng)濟的不斷進步,第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重會不斷加大,而在這個過程當中,五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機遇,但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢某市地處江海交匯之處,水資源及港口等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)達,自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨厚的便利條件。在過去的幾年里,某市第一、二、三產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長狀態(tài)。便捷的交通和良好的規(guī)劃,為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能,同時創(chuàng)造了巨大的機會。從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址,將形成江蘇最大的出海入陸通道。因此該區(qū)域酒店業(yè)(特別是商務型經(jīng)濟酒店)有較大的市場發(fā)展空間。某北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎工業(yè)優(yōu)勢,是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一,政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經(jīng)濟,促進“北翼新城”的建設,強勢推進土地開發(fā),也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅實的基礎。表 21 某市 20222022 年市區(qū)住房建設預期目標小結目前,某的城市格局向東向南發(fā)展,市政中心的南移,將一部分經(jīng)濟重心引導到南面。規(guī)劃提出,爭取經(jīng)過3 至5 年的努力,將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務會辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城,成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心,某現(xiàn)代化的“北大街”。某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設當中,最終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū),達到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。城市重點規(guī)劃:大力發(fā)展某東南部的新城區(qū)和某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展,中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎,相向靠攏,兩頭延伸,同時向通州方向擴散,在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,某市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示:商業(yè)廣場項目可行性分析報告 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅實的成長基礎和上升空間。2022年0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%商業(yè)廣場項目可行性分析報告蘇州人均可支配收入為18532 元,而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。長三角 10 城市 08 年 GDP 對比(2)、人民生活水平伴隨著某市經(jīng)濟建設的發(fā)展迅速,人均可支配收入逐年小幅遞增,到相對速度慢于國民經(jīng)濟的增長速度,到2022年人均可支配收入達到18903元。與此同時,某人均國民生 產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長,2022 年達到35040元,每年均 以高于10%的速度遞增。住宅需求的旺盛,會帶動與住宅相關聯(lián)的行業(yè),尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。小結:從未來發(fā)展來看,某下轄的縣級市、縣人口往某市主城區(qū)聚集是大勢所趨。外籍人口從某市公安局外事處了解到,目前某外籍人口總量約在千人左右,由于總體規(guī)模不大,教育等配套設施無法完備,因此攜家眷在某居住的外籍人士比重非常小。 平方米,根據(jù)規(guī)劃,2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米,人口要達到100萬人,據(jù)此計算:新增人口需要的住宅面積=(100-)30= 萬平方米居民改善需要的住宅面積=()= 萬平方米兩項合計需要450 萬平方米, 萬平方米。近年來某市總人口一直保持一個平穩(wěn)的負增長率。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部,市轄面積355 平方公里;包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū);市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū);位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū),是江蘇省六大自然風景區(qū)之一;而狼山兩側的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設,新添了不少景點。商業(yè)廣場項目可行性分析報告某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州,如皋四個縣級市和海安、如東二縣。隨著蘇通大橋的全線貫通,將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。(七)、總體規(guī)模總體規(guī)模占地 370 畝,建筑面積約 17 萬平,700 個商鋪,總投資 4206 億元。功能設計——信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情,及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息,以指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動,成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標,主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體(雜志、報)、Inter 網(wǎng)絡。同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在:? 集中主題規(guī)劃,導購便利(吸收零售商業(yè)的優(yōu)點);? 增加了展示的設計,為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺(有利于展示商品的風采,便于看樣定貨);? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺,有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目,體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位);? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化,但需達到展示功能要求(設計標準模式、類似街面專賣店);商業(yè)廣場項目可行性分析報告? 可配計算機,進行客戶管理,倉儲管理(MIS 系統(tǒng))。(四)、業(yè)態(tài)定位租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力,為項目銷售提供較高的回報率;同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺,提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。景觀設計為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結合,設計中布置大面積集中綠化,使沿河二岸形成自然的視覺景觀。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應,以形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡化,并增商業(yè)廣場項目可行性分析報告加一些新材料如玻璃和金屬材料,使其更具新意。為便于總體布局,在設計中將最南端的河道填埋。因地制宜原則規(guī)劃應該充分借鑒地塊內(nèi)部及周邊的各類有利條件:如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢等;深入分析居民消費特征,按照經(jīng)濟規(guī)律,因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式,越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。城市化原則地塊價值來源于城市,反過來地塊的開發(fā)也應對城市的發(fā)展起到積極的推動作用。(三)、規(guī)劃原則設計構思與原則“某商業(yè)廣場”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式,不同于大型的銷品茂,而是將戶外與環(huán)境相結合的,帶有休閑旅游觀賞的購物場所,人們以放松的心態(tài),休閑的方式,在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。商業(yè)廣場項目可行性分析報告企業(yè)已具規(guī)模,為更快、更好
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