【正文】 會員制、積分卡、郵報廣告、免費班車等，寬大的宣傳渠道和實惠的購物方式吸引了消費者，紛紛跑向大賣場。大賣場的主副食品、生鮮、蔬菜供應充裕，生活日用品一應俱全，消費者走一趟大賣場，吃、穿、用各方面的需要可全部解決，方便省事。某主要百貨商場開發(fā)都比較早，且經(jīng)營狀況非常好，各種商品的經(jīng)營者比較固定，極少有鋪源對外租售。商業(yè)廣場項目可行性分析報告● 百貨市場某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等。從家裝市場的總體需求來看，近年來，某市區(qū)人口不斷增加，住宅銷售迅速增長，人們對居住的要求也越來越高，預計未來家裝類消費量仍將繼續(xù)上升，但根據(jù)政府的數(shù)據(jù)，預計未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會有明顯的增長，而是進入一個相對穩(wěn)定的時期，因此建立在前幾年較大需求和增長幅度預期下，近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場將有可能面臨過剩的風險?？傮w評價：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號召力。銷售現(xiàn)狀：商辦共390 余套，基本銷售一空。這些新建項目規(guī)模較大，統(tǒng)一規(guī)劃管理，招商先行，項目運作趨于專業(yè)化，從而行成比較突出的市場競爭優(yōu)勢。該商場由青島某高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年7 月28 日正式開業(yè)。B1 是櫥柜館，B2 木門關，A 整體引進東鵬陶瓷。其次，老的專業(yè)商場也占據(jù)了鐘秀路的一定份額，如：名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場等，此類專業(yè)商場幾乎建有沿街商鋪，與社區(qū)商鋪連成一片，整體檔次與社區(qū)商鋪相當。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高。尤其是在建材類專業(yè)市場內，50%以上的業(yè)主來自于外地，其中尤以浙江客戶居多。某市近期推出的專業(yè)市場項目大多都是以銷售為主的產(chǎn)權商鋪。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場已經(jīng)成為某市商業(yè)市場的主力軍團，其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個省市。商業(yè)廣場項目可行性分析報告● 工農南路及外環(huán)北路延伸（越江路）——汽車展銷、汽配專業(yè)市場以汽車、摩托車及配件銷售為主，建成了某汽配城、蘇北摩配汽車交易市場，成為蘇北最大的汽車、摩托車及其配件銷售中心?！?外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內新增了部分專業(yè)的商場，如：財神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)。● 桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來，一直是某政治、金融、文化的匯集地。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低。南大街北接市中心廣場，南連青年中路，街道較長，路兩邊店鋪林立。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展，為本案的持續(xù)經(jīng)營提供了一個良好的市場環(huán)境。隨著對外交通格局的改善，某的商務經(jīng)濟將進一步促進酒店業(yè)的發(fā)展。酒店市場由于某市外向型經(jīng)濟的增長強勁，酒店業(yè)比較發(fā)達，大量的商務活動為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機，商務客是某市酒店的主要客源。另外，某市商鋪投資活動比較活躍，購買商鋪進行投資的小業(yè)主占相當比重，投資者主要來自于浙江。2022年，受到金融危機影響，銷售額有所下降。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來，某的商品房空置面積不斷下降，一方面從側面反映了商品房市場需求旺盛，商品房消化量不斷提升。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積商業(yè)廣場項目可行性分析報告0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開 工 面 積 施 工 面 積 新 開 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷售面積受新開工面積變動的影響，某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動。商業(yè)廣場項目可行性分析報告四、房地產(chǎn)市場分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額近年來，某市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調整，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，2022年市區(qū)房地產(chǎn)，202%%。小商品及批發(fā)市場作為商業(yè)地產(chǎn)項目，其目的是為了滿足消費者的需求，這里的消費者是集投資者、經(jīng)營者與終端消費者為一體的群體。已經(jīng)形成了一個小商品及批發(fā)市場商業(yè)圈，其代表市場華東輕紡城和南方市場、方天大市、南方大市場，目前的經(jīng)營狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場環(huán)境給本項目的發(fā)展帶來了機遇。小商品的消費是多樣性的，只有種類多了，才能滿足不同消費者和不同客商的需要，商品種類繁多恰恰是小商品市場的一個競爭優(yōu)勢，批發(fā)商要在小商品市場生存和發(fā)展，需要不同種類的商品都有一個龐大的客戶群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟。競爭越來越激烈的小商品市場，商品價格、利潤更是越來越低。其中，商業(yè)廣場項目可行性分析報告、億元。近幾年，小商品批發(fā)市場這一業(yè)態(tài)在中國取得了迅速的發(fā)展。處于上海和江蘇交界處的某市場正好上接蘇北南接上海，同時連接了成熟的蘇南市場和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來說，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設投資持續(xù)保持高增長，形成了對工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。事實上，一個產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時間只占少部分，大部分時間處在研發(fā)、采購、儲存、運營、銷售、售后服務等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運轉更多依靠生產(chǎn)性服務業(yè)，服務業(yè)的效率對整個鏈條的效率影響很大。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2022年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值14759億元，%，工業(yè)總量居全國第二，以南京、蘇州、無錫、常州、某、揚州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。其中，比上年增%；，%；，%。目前，我國已成為世界五金生產(chǎn)大國之一。就五金之性質與用途，應分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機械機件、傳動器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。某市非農業(yè)人口占全市總人口比重比較低，近年來某人口結構變化不大，但從長遠以及城市的規(guī)劃發(fā)展來看，未來一段時間，某經(jīng)濟發(fā)展會帶動新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級，在這個過程資金和人口將會不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。這對某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。但隨著城市的不斷發(fā)展，經(jīng)濟的不斷進步，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重會不斷加大，而在這個過程當中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢某市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨厚的便利條件。在過去的幾年里，某市第一、二、三產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長狀態(tài)。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能，同時創(chuàng)造了巨大的機會。從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務型經(jīng)濟酒店）有較大的市場發(fā)展空間。某北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎工業(yè)優(yōu)勢，是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經(jīng)濟，促進“北翼新城”的建設，強勢推進土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅實的基礎。表 21 某市 20222022 年市區(qū)住房建設預期目標小結目前，某的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經(jīng)濟重心引導到南面。規(guī)劃提出，爭取經(jīng)過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿易、商務會辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，某現(xiàn)代化的“北大街”。某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設當中，最終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。城市重點規(guī)劃：大力發(fā)展某東南部的新城區(qū)和某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，某市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示：商業(yè)廣場項目可行性分析報告 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿易中心。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅實的成長基礎和上升空間。2022年0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%商業(yè)廣場項目可行性分析報告蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。長三角 10 城市 08 年 GDP 對比（2）、人民生活水平伴隨著某市經(jīng)濟建設的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民經(jīng)濟的增長速度，到2022年人均可支配收入達到18903元。與此同時，某人均國民生 產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長，2022 年達到35040元，每年均 以高于10%的速度遞增。住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。小結：從未來發(fā)展來看，某下轄的縣級市、縣人口往某市主城區(qū)聚集是大勢所趨。外籍人口從某市公安局外事處了解到，目前某外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設施無法完備，因此攜家眷在某居住的外籍人士比重非常小。 平方米，根據(jù)規(guī)劃，2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米，人口要達到100萬人，據(jù)此計算：新增人口需要的住宅面積＝（100－）30＝ 萬平方米居民改善需要的住宅面積=()= 萬平方米兩項合計需要450 萬平方米， 萬平方米。近年來某市總人口一直保持一個平穩(wěn)的負增長率。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，新添了不少景點。商業(yè)廣場項目可行性分析報告某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和海安、如東二縣。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。（七）、總體規(guī)?？傮w規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個商鋪，總投資 4206 億元。功能設計——信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Inter 網(wǎng)絡。同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：? 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；? 增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）；? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；商業(yè)廣場項目可行性分析報告? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS 系統(tǒng)）。（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。景觀設計為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結合，設計中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺景觀。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應，以形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡化，并增商業(yè)廣場項目可行性分析報告加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。為便于總體布局，在設計中將最南端的河道填埋。因地制宜原則規(guī)劃應該充分借鑒地塊內部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢等；深入分析居民消費特征，按照經(jīng)濟規(guī)律，因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。城市化原則地塊價值來源于城市，反過來地塊的開發(fā)也應對城市的發(fā)展起到積極的推動作用。（三）、規(guī)劃原則設計構思與原則“某商業(yè)廣場”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將戶外與環(huán)境相結合的，帶有休閑旅游觀賞的購物場所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。商業(yè)廣場項目可行性分析報告企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好