【正文】 各類活動中心將在社區(qū)統(tǒng)籌安排的前提下，由管理處選擇合適位置組建、成立。以上活動項(xiàng)目的設(shè)立只是從一個側(cè)面體現(xiàn)出社區(qū)文化活動的特點(diǎn)，軟件建設(shè)最重要的一個環(huán)節(jié)是人的因素，因此，我們將根據(jù)入住后居民的人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，針對不同層面，組織各類活動，精心設(shè)計和營造輕松和諧的社區(qū)文化氛圍，創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活，成為全國優(yōu)秀示范住宅社區(qū)。眾所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是有具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。十八、社區(qū)文化活動：（一）社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想：關(guān)于硬件建設(shè)的構(gòu)想優(yōu)雅的自然景觀，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計，舒適的人文環(huán)境。貼身的秘書服務(wù)基本滿足了有需求業(yè)主的商務(wù)、業(yè)務(wù)、辦公需要，使這些業(yè)主能夠在家掌握外部的一切風(fēng)云變化，同時又不影響自己和家人的生活。私人秘書服務(wù)無論是叱咤商場的成功商人，還是位高權(quán)重的政府官員，以及在家辦公的SOHOME一族，誰也不會把秘書領(lǐng)回家，誰也不能把龐大的辦公室?guī)Щ丶?，家永遠(yuǎn)是休息的恬靜港灣。家政管理服務(wù)做為海德國際社區(qū)的業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時候他們疏于家庭事務(wù)的管理，但他們對自己的生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。（五）、專項(xiàng)資金管理及使用專項(xiàng)維修資金的管理，我公司將嚴(yán)格按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開發(fā)商和業(yè)主對此有相關(guān)約定，我公司將按照約定執(zhí)行?！。ㄋ模?、物業(yè)管理費(fèi)、代收、代繳費(fèi)用收繳方式與方法物業(yè)管理費(fèi)及代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門收繳為輔的收費(fèi)方式。第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本和主營業(yè)務(wù)稅金及附加，加上其他業(yè)務(wù)利潤，減去營業(yè)費(fèi)用，管理費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用后的余額。第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當(dāng)事人簽字，證明人驗(yàn)收，負(fù)責(zé)人簽字，財務(wù)部審核后，方可報銷。第二十八條、公司各項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)行計劃、審批管理。第二十四條、低值易耗品核算方法，應(yīng)填制低值易耗品攤銷耗用明細(xì)表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，才能核銷。第二十一條、公司應(yīng)按月提取折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。第四章　固定資產(chǎn)折舊第十九條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈值，并根據(jù)科學(xué)發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理權(quán)限，經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)，作為計提折舊的依據(jù)。第十六條、接受捐贈的固定資產(chǎn)，應(yīng)由捐贈方提供有關(guān)憑據(jù)。固定資產(chǎn)取得時的成本應(yīng)根據(jù)具體情況分別確定。不具備以上條件的列為低值易耗品。第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符。第六條、會計核算方法前后各期應(yīng)保持一致，不得隨意變更。第二章 核算原則第三條、公司填制會計賃證、登記會計薄、管理會計檔案等要求，按照《中華人民共和國會計法》《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》和《會計檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴(yán)格按照《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)等。（5）除管理處空房看管負(fù)責(zé)人外，其他人進(jìn)入空置房屋時必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。對室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應(yīng)及時通知維修部門進(jìn)行維修。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負(fù)全部責(zé)任。在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴(yán)格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進(jìn)行集中檢查，重點(diǎn)巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。負(fù)責(zé)及時清運(yùn)裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過24小時。十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進(jìn)戶）制定健全的裝修管理服務(wù)制度（詳細(xì)見管理制度匯編）業(yè)主申請裝修時，管理員負(fù)責(zé)查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。十二、社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理由工程部負(fù)責(zé)維護(hù)派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無損，使用良好。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)內(nèi)完工，由安全管理部制定緊急情況處理預(yù)案。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房內(nèi)，接近高位水箱。保證供水安全，每半年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)，確保水質(zhì)合格。十、高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理由工程部負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和維修。司機(jī)離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內(nèi)，管理員不負(fù)責(zé)保管，如造成損失，車主自負(fù)。指定專門停車場對于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施：自行車——建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。如發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。 八、社區(qū)的消防管理海德國際社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理有工程部及安全管理部負(fù)責(zé)實(shí)施。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株10%以下，由蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現(xiàn)象。保證海德國際社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護(hù)保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備，及時按規(guī)定保存運(yùn)行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運(yùn)行。常見維護(hù)要點(diǎn)：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗(yàn)，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運(yùn)行與維修，生活水箱的清洗消毒。五、公共部位及公共設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和管理對于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》《哈爾濱物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定內(nèi)容，定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，通過例行維護(hù)，確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)：公共設(shè)施設(shè)備綜合維護(hù)管理（1）海德國際社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修由工程部進(jìn)行管理和維護(hù)，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》； （2）海德國際社區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等 公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達(dá)到平整，邊溝涵洞通暢； （3）海德國際社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損； （4）海德國際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進(jìn)行清洗。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機(jī)上設(shè)定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機(jī)上，以備查證。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。四、安全管理經(jīng)我公司對海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨(dú)特的地理環(huán)境及特點(diǎn)，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。（三）業(yè)主進(jìn)戶及裝修期間的管理服務(wù)在業(yè)主集中進(jìn)戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進(jìn)戶工作，按照公司既定程序，保證進(jìn)戶工作有序進(jìn)行。（4）對已接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進(jìn)入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。 當(dāng)整個建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計要求全部建成，并通過有關(guān)部門驗(yàn)收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項(xiàng)驗(yàn)收小組與開發(fā)商、建筑商正式進(jìn)行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進(jìn)戶手續(xù)。二、 竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)社區(qū)竣工驗(yàn)收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項(xiàng)工程驗(yàn)收工作主要包括以下驗(yàn)收：（一）分類驗(yàn)收 各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。對于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。同時，通過培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。針對投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對員工進(jìn)行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。三、海德國際社區(qū)擬采用的管理方式實(shí)行一體化管理我公司對海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時采用ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細(xì)化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風(fēng)景線。經(jīng)過物業(yè)公司的長期管理，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷售熱點(diǎn)和居住亮點(diǎn)，帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護(hù)環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益等方面，為政府和社會做出貢獻(xiàn)。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 私人秘書服務(wù)——重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動策劃接待，各種會議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。日常便民服務(wù)——為方便業(yè)主，滿足業(yè)主的需要，社區(qū)內(nèi)建立24小時客戶服務(wù)中心。——春季的沿江踏青、郊游、龍舟比賽；——夏季的家庭健康運(yùn)動會，社區(qū)運(yùn)動會；——秋季的采摘游、中秋音樂會、重陽登高；——冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。——開設(shè)社區(qū)票務(wù)中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務(wù)預(yù)訂，送票上門服務(wù)?！^(qū)燈飾及時檢修更換，維修率達(dá)100%。 政設(shè)施管理——按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對市政公用設(shè)施進(jìn)行日常管理和維護(hù)。二、城市生活區(qū)域管理承諾根據(jù)海德國際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設(shè)施完善，功能齊全等特點(diǎn)，按照單純的居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)不能滿足整個社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務(wù)需要。（四）、社區(qū)綠化——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達(dá)到95%以上；——綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；——樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護(hù)方案實(shí)施二次改造，確保后期成活率。三年內(nèi)通過“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽(yù)稱號。如在物業(yè)管理服務(wù)過程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時，將按照合同中的相關(guān)約定進(jìn)行賠償修復(fù)。第二節(jié) 投標(biāo)總報價一、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)報價根據(jù)海德國際社區(qū)的具體特點(diǎn)。海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來的物業(yè)管理服務(wù)中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題，圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動，注重保護(hù)、維護(hù)自然環(huán)境和自然生態(tài)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù)，更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù)，創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主，滿足不同業(yè)主的不同需要，讓“人性化”專署的管家式物業(yè)管理服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個層面。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個細(xì)節(jié)，都能夠遵照國家的“條例”，地方的“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照“條例”、“規(guī)定”實(shí)施規(guī)范化管理。三、物業(yè)管理難點(diǎn)解決方法實(shí)施規(guī)范化管理，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。二、海德國際社區(qū)的管理難點(diǎn)在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中，凸現(xiàn)出來的難點(diǎn)主要有以下方面：整個社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢，社區(qū)的購房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成的成功人士。第二章 海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 海德國際社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)分析一、海德國際社區(qū)的特點(diǎn)海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處，位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽江畔。2004年，為了在管理上與國際接軌，我公司在年初就積極導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量保證體系，使公司的管理步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。世紀(jì)廣場物業(yè)小區(qū)是哈爾濱市物業(yè)管理示范單位，每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會陪同外國元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進(jìn)行參觀、指導(dǎo)。在招聘工作中，公司嚴(yán)格把關(guān)，以誠信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘，經(jīng)過綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。公司各部門和下屬管理處的員工實(shí)行半軍事化管理，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語，此項(xiàng)制度加強(qiáng)了員工的組織性、紀(jì)律性。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行外，還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護(hù)工作，通過例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運(yùn)行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個子公司。我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修計劃，