【正文】 電梯維修安全操作規(guī)定 維修人員必須經(jīng)過安全和技術(shù)培訓(xùn)并經(jīng)考試合格，經(jīng)有資格的主管單位批準(zhǔn)持證上崗。 電梯出現(xiàn)突發(fā)事故，要先救乘客，并通知電梯工檢修。 電梯故障維修必須經(jīng)由勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。 三、設(shè)施設(shè)備管理制度節(jié)選。中標(biāo)人在監(jiān)管電梯運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)有故障，及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維修和整改，協(xié)助并監(jiān)管電梯維保單位的工作。電梯運(yùn)行管理中標(biāo)方應(yīng)將樓宇內(nèi)電梯納入樓宇日常管理，負(fù)責(zé)電梯維保的維保簽到和協(xié)調(diào)工作。定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，協(xié)助排除故障。供氣設(shè)施設(shè)備中標(biāo)方相關(guān)人員應(yīng)熟練掌握校區(qū)內(nèi)天然氣供應(yīng)設(shè)備及管網(wǎng)分布及布置。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行報(bào)修，特殊情況應(yīng)立即搶修,無大面積跑水、泛水和長(zhǎng)時(shí)間停水，應(yīng)有相應(yīng)的險(xiǎn)情應(yīng)急處理措施。限水、停水、送水按規(guī)定時(shí)間通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人。給排水設(shè)備系統(tǒng)中標(biāo)方相關(guān)人員應(yīng)熟悉校區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)。 二、主要的設(shè)施運(yùn)行管理 項(xiàng)目要求運(yùn)行管理措施供電設(shè)施設(shè)備中標(biāo)方應(yīng)根據(jù)學(xué)院配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求設(shè)置持證專業(yè)人員，熟悉校區(qū)內(nèi)供電線路分布及走向；制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行；公共照明系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時(shí)間,用畢應(yīng)立即關(guān)閉,避免浪費(fèi)；保證正常供電，限電、停電、送電有明確的審批權(quán)限并提前通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人。四、避雷設(shè)施。，維檢修停電時(shí)向?qū)W院報(bào)告審批同意，并通知到各部門。（2）消防設(shè)備使用率98%。、維護(hù)，確保無缺損，保障正常運(yùn)行。，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。、保潔人員拆卸燈具、電器，如因工作需要，必須報(bào)告部門主管，由部門主管安排具有相應(yīng)資質(zhì)的人員作業(yè)。、保潔作業(yè)，避免電梯運(yùn)行造成安全事故。，必須避免工具、玻璃等掉下砸傷行人、砸壞車輛及物品。，不得對(duì)周邊環(huán)境及物品、行人造成損失或傷害，如確有車輛或物品擋住搬運(yùn)物品的行進(jìn)路線，必須采取繞行或排除障礙后才能作業(yè)，不允許在障礙未排除的情況下作業(yè)。（或洗手液），用流動(dòng)水反復(fù)洗手.、保潔人員根據(jù)工作需要，在部門主管的安排下對(duì)搬運(yùn)物品的路線進(jìn)行查看，確認(rèn)無隱患的情況下安排人員作業(yè)。，應(yīng)避免影響行人和車輛的通行，避免對(duì)環(huán)境造成污染。、廢棄物必須用清潔袋或?qū)Ｓ冒b封閉后清運(yùn)，避免對(duì)環(huán)境造成污染。、疏通化糞池、排污井（溝）、沉油井時(shí)作業(yè)要求、疏通作業(yè)時(shí)，必須先打開井蓋，讓污濁氣體擴(kuò)散后才能作業(yè)，如有氣體未打散前作業(yè)人員不得下到井（池）內(nèi)，避免空氣不暢、沼氣等危及人身安全。，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況及作業(yè)要求，采取安全防護(hù)措施，如安全繩、穿防滑鞋、設(shè)置警示標(biāo)識(shí)等。、保潔人員在進(jìn)行大樓周邊區(qū)域清潔、保潔作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽，防止高空墜物傷人。，應(yīng)采用“人字梯”作為登高工具，并要有人在場(chǎng)扶住梯子，避免“人字梯”滑倒造成事故。要保持工具的完好，手柄無松動(dòng)，已損壞的工具（用具）須修復(fù)后使用。、保潔人員在工作時(shí)，除做好自身的勞動(dòng)安全防護(hù)、保護(hù)外，必須要采取措施，保護(hù)周圍的設(shè)施設(shè)備及其他人的財(cái)產(chǎn)及人身安全。、保潔人員在工作時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作場(chǎng)所的要求和工作性質(zhì)正確使用公司配發(fā)的勞動(dòng)保護(hù)用品。 四、保潔工具、工作服裝與勞動(dòng)保護(hù)配置 （一）保潔物資裝備明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注一工具類1垃圾車(手推)3輛運(yùn)送垃圾2清潔車6輛清潔使用3鋁合金梯（2m、5m）4個(gè)清潔使用4告示牌30個(gè)清潔使用5清潔用小型工具9套清潔使用二、耗材類7清潔劑斤清潔使用8手套一批雙勞動(dòng)保護(hù)9雨衣5件1人1年1件10洗衣粉30斤清潔使用11垃圾袋（大）一批個(gè)清潔使用12垃圾袋（?。┮慌鷤€(gè)清潔使用13其它雜件、維護(hù) （二）工作服裝與勞動(dòng)保護(hù)配置 五、清潔、保潔人員安全作業(yè)手冊(cè)清潔、保潔人員安全作業(yè)手冊(cè)1．0總則《重慶市勞動(dòng)安全條例》規(guī)定和公司對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)作業(yè)的要求，結(jié)合本物業(yè)區(qū)域和本部門工作特點(diǎn)，為強(qiáng)化清潔、保潔人員的安全意識(shí)、規(guī)范作業(yè)行為，特制定本作業(yè)手冊(cè)。 全部垃圾均采用袋裝化，防止垃圾對(duì)環(huán)境造成二次污染。每次作業(yè)必須帶上足夠必要的工具，整個(gè)工作時(shí)間內(nèi)必須帶上筆和記錄本，隨時(shí)做必要的記錄。B、隨時(shí)想到要對(duì)自已所做工區(qū)進(jìn)行不斷地保潔，即使在做長(zhǎng)時(shí)間的清潔事項(xiàng)，也要中途停下去巡視并清潔已做工區(qū)。B、隨時(shí)想到要對(duì)已做區(qū)域進(jìn)行不斷地保潔，即使在做長(zhǎng)時(shí)間的清潔事項(xiàng)，也要中途停下去巡視并清潔已做工區(qū)。3實(shí)訓(xùn)樓實(shí)訓(xùn)樓內(nèi)所有辦公室、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，實(shí)訓(xùn)教室清潔原則上每周打掃一次，公共區(qū)域衛(wèi)生每天清掃一次，全天保潔。（2）衛(wèi)生保潔率達(dá)到99%。第二節(jié) 保潔服務(wù)專案 一、保潔服務(wù)管理方案及目標(biāo)承諾序號(hào)區(qū)域服務(wù)內(nèi)容目標(biāo)1辦公樓辦公樓內(nèi)所有辦公室、會(huì)議室、公共區(qū)域清潔。 服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)，在搶險(xiǎn)救災(zāi)、應(yīng)急處理工作中表現(xiàn)特別突出，學(xué)院師生反映良好者，每次獎(jiǎng)勵(lì)15分。 1違反用水用電規(guī)定造成水電浪費(fèi)者，每次扣5分。 為按要求完善當(dāng)日工作記錄的，每次扣15分。 辦公場(chǎng)地及崗位臟亂差、物品擺放不規(guī)范，每次扣15分。 月考核分高于60分不足100分的按績(jī)效工資的百分比領(lǐng)取績(jī)效工資。 （二）考評(píng)辦法 日?？荚u(píng)由考評(píng)小組進(jìn)行，負(fù)責(zé)日?？荚u(píng)的人員每天必須到各崗位巡查，檢查督導(dǎo)各崗位工作，并依據(jù)本考核辦法填寫《員工考核情況登記表》，并將每月考核的情況報(bào)公司行政部匯總，作為績(jī)效工資發(fā)放的依據(jù)。 （2）在職培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊(cè)》、質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和規(guī)章制度等讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2結(jié)合接管人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)了解校區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3各崗位職責(zé)及物業(yè)管理制度熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序4物業(yè)管理方案和要求對(duì)校區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓(xùn)加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管理水平7模擬上崗培訓(xùn)學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)8智能化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)了解智能化工作要點(diǎn)9校區(qū)管理模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式10治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)11清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序熟悉清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)12各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝通技巧行為、語言規(guī)范及技巧13消防及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)掌握應(yīng)急方案及常識(shí)備注1．一般管理人員側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)、溝通技巧、物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)等方面的培訓(xùn)；2．基層員工側(cè)重地專業(yè)技能、工作技巧、敬業(yè)樂業(yè)教育等方面的培訓(xùn)。 （2）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的參與感。 二、 員工日常管理、培訓(xùn)教育等制度健全 (一) 員工日常管理制度 人性化地設(shè)計(jì)制度，創(chuàng)造優(yōu)秀管理績(jī)效 公司依據(jù)內(nèi)控要求，內(nèi)控目標(biāo)，內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)人性化地設(shè)計(jì)制度，取得優(yōu)良效果。 B 培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。 D 以統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔、鮮明的CI設(shè)計(jì)，體現(xiàn)文化內(nèi)涵。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。 （2）員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對(duì)第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。 （5）參觀學(xué)習(xí) 組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 培訓(xùn)方式 （1）自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧。 （3）管理人員持證上崗率100%。其余人員就近就地招聘。專業(yè)技能/職稱持物業(yè)管理經(jīng)理上崗證必需的技能培訓(xùn)熟習(xí)品質(zhì)管理，能完成學(xué)校物業(yè)管理、服務(wù)禮儀、溝通技能技巧等培訓(xùn)任務(wù)其他資格要求嚴(yán)謹(jǐn)、踏實(shí)、責(zé)任心強(qiáng)；具有較強(qiáng)的人際溝通協(xié)調(diào)能力；有較好的心理抗壓及疏導(dǎo)能力；具有親和力和團(tuán)隊(duì)精神；對(duì)師生的服務(wù)及投訴能妥善處理任職資格：適應(yīng)性別男/女不限適應(yīng)年齡22—45歲教育水平大專及以上專業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)先工作經(jīng)驗(yàn)五年以上物管從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，二年以上管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)各項(xiàng)法律法規(guī)，熟悉客服中心的運(yùn)作環(huán)節(jié)，熟練使用計(jì)算機(jī)。 上門維修應(yīng)做到態(tài)度熱情，服務(wù)周到。 熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的種類、分布，掌握各類管道（地下、地上）的分布、走向、位置以及其維修及養(yǎng)護(hù)的方法。維修工崗位職責(zé) 服從部門主管、班長(zhǎng)的工作安排。配電工崗位職責(zé)執(zhí)行公司和部門的規(guī)章制度、工作程序，服從工作安排。 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。維修主管崗位職責(zé) １、在管理處的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)校區(qū)設(shè)備設(shè)施的全面的管理工作。培訓(xùn)部服務(wù)員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)培訓(xùn)部的清潔、保潔及垃圾清運(yùn)工作。 全面負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共資產(chǎn)和教學(xué)設(shè)備設(shè)施等的日常管理和保管工作。 負(fù)責(zé)對(duì)教學(xué)管理服務(wù)質(zhì)量、學(xué)生公寓管理服務(wù)質(zhì)量及培訓(xùn)部服務(wù)質(zhì)量的考核及檢查。 完成上級(jí)交辦的其他工作。按照質(zhì)量管理體系的要求修改和完善保潔綠化工作有關(guān)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 依照法律法規(guī)和公司的有關(guān)規(guī)定靈活果斷處理各種問題，維護(hù)服務(wù)區(qū)域秩序。保衛(wèi)隊(duì)員崗位職責(zé) 服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，堅(jiān)守崗位，做好本職工作，積極完成本職工作和其它任務(wù)。 負(fù)責(zé)班組員工的工作檢查及督導(dǎo)工作。品質(zhì)、培訓(xùn)崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)管理處品質(zhì)管理及培訓(xùn)工作； 熟悉公司管理制度及操作流程，幫助員工完成工作任務(wù)； 負(fù)責(zé)處理投訴，與師生建立廣泛聯(lián)系和融洽關(guān)系，虛心聽取他們的意見和建議，受理他們的投訴，及時(shí)妥善處理所反映的問題； 及時(shí)督促各部門運(yùn)行人員，做好各項(xiàng)服務(wù)工作，保證師生服務(wù)滿意率達(dá)標(biāo)； 每天不少于一次巡視所服務(wù)區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)妥善處理； 總結(jié)并匯報(bào)日常管理服務(wù)工作，提出具體意見和建議；不斷提高業(yè)務(wù)能力和管理水平； 負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的回訪，保證回訪率； 按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施考核，并負(fù)責(zé)與甲方考核部門對(duì)接，爭(zhēng)取支持； 編制培訓(xùn)計(jì)劃，執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃，完成培訓(xùn)工作； 完成上級(jí)主管交辦的其他工作。 ４、負(fù)責(zé)樓內(nèi)的安全防范工作，監(jiān)督和管理教學(xué)場(chǎng)所安全用電，應(yīng)認(rèn)真檢查好消防設(shè)施等運(yùn)轉(zhuǎn)情況，有情況及時(shí)報(bào)修，對(duì)樓內(nèi)的安全管理有應(yīng)急措施。物業(yè)管理處組織架構(gòu)客戶中心公寓管理樓宇安保巡邏保衛(wèi)部綜合維修配電室垃圾清運(yùn)樓宇保潔校區(qū)保潔培訓(xùn)部服務(wù)教學(xué)服務(wù)環(huán)境管理部物業(yè)管理處工程維修部組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說明： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)　　　　　　　　崗位設(shè)置及服務(wù)人員配置表（不含外圍）序號(hào)崗 位人數(shù)(人)一物業(yè)管理處21管理處經(jīng)理12物業(yè)助理兼品質(zhì)、培訓(xùn)、人事專員1二保衛(wèi)部211保衛(wèi)主管12保衛(wèi)班長(zhǎng)33保衛(wèi)員17三環(huán)境管理部181保潔主管12辦公樓保潔43公寓保潔員24實(shí)訓(xùn)樓保潔員25校區(qū)保潔員45教學(xué)樓保潔員5四客戶服務(wù)中心111客戶主管（兼接待員）12教學(xué)管理員23培訓(xùn)部服務(wù)員24公寓管理員6五工程維修部81維修主管12配電工33維修工4合計(jì)60人二、管理制度完整、全面、細(xì)化、可操作性強(qiáng) （一）管理制度目錄序號(hào)類別文件名稱備注一崗位職責(zé)1項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)2物業(yè)助理崗位職責(zé)3品質(zhì)培訓(xùn)崗位職責(zé)4行政人事崗位職責(zé)5保衛(wèi)主管崗位職責(zé)6保衛(wèi)班長(zhǎng)崗位職責(zé)