【正文】 產(chǎn)品不是針對(duì)大眾，而是只針對(duì)一個(gè)城市中5%的高端群體，從佳寧娜產(chǎn)品推售情況分析，益陽市的高端客戶群體完全能承受緹香名苑2300—2500元/㎡的價(jià)格區(qū)間。注重產(chǎn)品策略，以產(chǎn)品創(chuàng)新為前提突出其價(jià)值，配合以集中型廣告宣傳，促進(jìn)銷售速度。以點(diǎn)代面首推組團(tuán)二：改變開發(fā)策略，單獨(dú)以組團(tuán)二為唯一施工對(duì)象，集中優(yōu)勢推出產(chǎn)品，以組團(tuán)二為項(xiàng)目整體形象進(jìn)行推售。主要媒體投放方式為戶外廣告、電視媒體及平面媒體，分別投放金額為130萬、50萬、36萬，：1：。 營銷活動(dòng)起促銷作用，主要應(yīng)用于開盤后。細(xì)節(jié)關(guān)注：商鋪門樓雨篷墻體商業(yè)街關(guān)鍵點(diǎn)：海棠路小區(qū)入口處——社區(qū)標(biāo)志（建議只做兩座小塔樓，給業(yè)主營造出強(qiáng)烈的歸屬感，但由于其工期較晚，對(duì)項(xiàng)目銷售支持力度不大，所以取消雕塑的設(shè)計(jì)）售樓部門前小廣場——布局嚴(yán)謹(jǐn)，動(dòng)靜結(jié)合。（園林常用樹種有意大利柏、石松、月杜、夾竹桃、冬青、紫杉、青栲、棕櫚、懸鈴木、榆樹、七葉樹等。天鵝湖——主景觀示范區(qū)（11號(hào)樓之間）景觀規(guī)劃三個(gè)原則：親水性、豐富性、層次性。）注釋：百泉路是一條小路，路旁有一長堤，堤上點(diǎn)綴著各種鳥獸的雕刻，排列十分整齊、美觀。（面積：15平方米、選材：木制） （四）景觀配套描述：意大利臺(tái)地園林設(shè)計(jì)建議——“人工圖案裝飾畫”建議：整體規(guī)劃原則——重點(diǎn)突出，以小見大。四、 其它節(jié)點(diǎn)活動(dòng)組織：【執(zhí)行及風(fēng)險(xiǎn)】第一章：項(xiàng)目各階段營銷執(zhí)行策略第一節(jié)、項(xiàng)目總體按工程進(jìn)度營銷階段總覽第一期工程（20萬平方米左右）內(nèi)部認(rèn)購期：（20078月28日—9月30日）開盤熱售期：（10月1日12月31日） 20%銷售強(qiáng)勢期：（20081月1日5月31日） 60%銷售持續(xù)期：（20086月1日9月30日） 95%銷售清盤期：（200810月1日12月31日） 100%第二期工程（）內(nèi)部認(rèn)購期：（20087月15日—8月15日）開盤熱售期：（8月15日12月31日） 70%銷售持續(xù)期：（2009年1月1日—3月31日） 85%銷售清盤期：（4月1日6月30日） 100%第二節(jié)、各階段營銷執(zhí)行策略一、各階段營銷工作內(nèi)容及重點(diǎn)序號(hào)營銷階段時(shí)間工作大綱重點(diǎn)工作執(zhí)行1內(nèi)部認(rèn)購期8月28日—10月1日樣板房裝修完成認(rèn)籌方案確定及活動(dòng)組織開盤方案擬定及審議媒體廣告的發(fā)布產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案修正營銷、推廣策略與執(zhí)行樣板房裝修（家具擺設(shè)、電器展示、個(gè)性化風(fēng)格設(shè)計(jì)）認(rèn)籌、解籌方案制作及活動(dòng)組織；開盤方案擬制（認(rèn)籌、解籌方案，價(jià)格制定、銷控組織、銷售動(dòng)線組織、開盤活動(dòng)營銷方案制定）媒體廣告設(shè)計(jì)投放（戶外、電視、報(bào)紙投放計(jì)劃及金額確定）2開盤熱銷期10月—12月開盤方案細(xì)節(jié)執(zhí)行樓體包裝執(zhí)行外銷展銷活動(dòng)組織媒體廣告發(fā)布示范園林景觀完成開盤活動(dòng)組織與實(shí)施樣板房示范工程完成開盤細(xì)節(jié)執(zhí)行（現(xiàn)場人流動(dòng)向組織、開盤流程、禮儀及簽約儀式與流程，開盤各個(gè)區(qū)域劃分等）外銷活動(dòng)組織執(zhí)行（酒店、賓館等特殊外銷點(diǎn)的統(tǒng)一管理與組織，要求與售樓部同步進(jìn)行）媒體廣告發(fā)布（媒體集中發(fā)揮優(yōu)勢，以戶外廣告為主，平面報(bào)紙廣告為輔）樣板房、園林示范工程完成3銷售強(qiáng)勢期2009年1月—5月媒體廣告發(fā)布營銷活動(dòng)執(zhí)行營銷策略修正營銷活動(dòng)執(zhí)行（組織直銷模式，針對(duì)企事業(yè)及行政機(jī)關(guān)人員；設(shè)立長沙看房通道，每周一趟班車接送看房者）策略修正（根據(jù)銷售進(jìn)度對(duì)產(chǎn)品控盤進(jìn)行修正）4銷售持續(xù)期2009年6月—9月媒體廣告發(fā)布營銷活動(dòng)執(zhí)行相關(guān)活動(dòng)執(zhí)行營銷活動(dòng)執(zhí)行（以業(yè)主答謝活動(dòng)為主，充分采用口碑營銷的作用，以客帶客的模式；5過渡期2009年10月—12月媒體廣告發(fā)布營銷活動(dòng)執(zhí)行二期推廣準(zhǔn)備二期推售準(zhǔn)備（制定二期推售計(jì)劃、價(jià)格調(diào)整，準(zhǔn)備推出二期產(chǎn)品）二、各階段工程要求及節(jié)點(diǎn)控制5月 6月 7月內(nèi)部登記期8月9月10月 11月 7月12月現(xiàn)場工程進(jìn)度營銷階段時(shí)此活動(dòng)在益陽市有先例，可與相關(guān)文化部門或?qū)W校聯(lián)合舉辦。本項(xiàng)目推崇意大利風(fēng)情，卻不能過于強(qiáng)調(diào)其小資情調(diào)，只能是通過產(chǎn)品以點(diǎn)代面地進(jìn)行抽象概述，更多的是從產(chǎn)品本身著手。層差控制緹香名苑產(chǎn)品多為11層小高層，其層差關(guān)系體現(xiàn)不大，主要是底層與最頂層，建議其層差關(guān)系適度縮小，基層差控制在2%3%之間，具體要主要考慮以下因素：A：消費(fèi)者習(xí)慣：一般而言多數(shù)在5樓以下選擇步行，5樓以上選擇乘坐電梯。（待園林規(guī)劃完成后，取其權(quán)重進(jìn)行差別區(qū)分）噪音差控制組團(tuán)一受噪音影響最小，組團(tuán)二與組團(tuán)三分別受海棠路與龍洲路噪音影響，其影響權(quán)重如下：組團(tuán)一﹤組團(tuán)二﹤組團(tuán)三其中組團(tuán)一與組團(tuán)二因噪音所產(chǎn)生差別問題需考察以下幾個(gè)因素：益陽市消費(fèi)者對(duì)噪音差的重視程度：從周邊樓盤銷售及定價(jià)原則分析來看，對(duì)其噪音差感受并不強(qiáng)烈?，F(xiàn)樓銷售時(shí)，價(jià)格逐漸升高，因?yàn)槲飿I(yè)的整體形象展現(xiàn)會(huì)對(duì)客戶有較強(qiáng)的吸引力。要切實(shí)做到低開高走，兩個(gè)難點(diǎn)在于：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度，必須做到高頻率、小幅度的調(diào)價(jià)措施。避免價(jià)格做空：不能人為地制造人氣，在即使市場實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價(jià)，而在實(shí)際銷售中，又隨意地給客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。對(duì)于此類投資者，建議在長沙媒體適當(dāng)作宣傳，并開設(shè)一臺(tái)看房專車（可每周一趟）。此外，還可以借助其它行業(yè)人士的工作方便進(jìn)行直銷推廣，如媒體從業(yè)人員，行政單位工作人員等?？梢栽谶m合的地點(diǎn)，如酒店大堂等區(qū)域人流量較高且顯眼的地方設(shè)立背景板、資料架，特殊地點(diǎn)可安排咨詢?nèi)藛T；節(jié)假日可安排集中性的現(xiàn)場講解或禮品派發(fā)活動(dòng)。（建議在景觀規(guī)劃時(shí)第二組團(tuán)需重點(diǎn)考慮，以免給后期控盤留下隱患?！偃ぁ禊Z堡——米蘭陽光——羅馬假日（產(chǎn)品組團(tuán)形式） 組團(tuán)策略（百泉郡）組團(tuán)一：項(xiàng)目最初表現(xiàn)建筑形象的產(chǎn)品。主要功能區(qū)域劃分：劃分原則：主次分明、動(dòng)靜分區(qū)功能區(qū)作用物料接待區(qū)接待客戶、派資料、客戶登記接待臺(tái)1張、一號(hào)多線電話8部、椅12張、電腦等洽談區(qū)講解、洽談椅12張、桌4臺(tái)、飲水機(jī)1臺(tái)、空調(diào)1臺(tái)（注：桌椅風(fēng)格要與項(xiàng)目形象統(tǒng)一）沙盤區(qū)展示建筑、園林、戶型、形象小區(qū)模型1個(gè)、代表戶型模型多個(gè)展示區(qū)建筑風(fēng)情片、媒體及資深客戶接待。因此8月底售樓部外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部布置及整體裝飾需全部到位。嚴(yán)格控制建設(shè)成本，售樓部通過臨街商鋪改造而成。物業(yè)價(jià)值：知名物管、智能配套及安防第二節(jié)、項(xiàng)目視覺形象提示戶外宣傳策略戶外廣告為主，電視媒體為輔老城區(qū)為主，新城區(qū)及高速公路為輔老城區(qū)集中面市，高速公路輔助上市現(xiàn)場導(dǎo)識(shí)策略集中于海棠路、龍洲路與康復(fù)路。開發(fā)商參與辦學(xué)，是經(jīng)過資源整合后的營銷組合，星河灣的學(xué)校不僅僅具有國際水準(zhǔn)的硬件設(shè)施，同時(shí)引進(jìn)了執(zhí)信中學(xué)的教育模式。近年來，凡是引入“教育地產(chǎn)”概念的樓盤大多都會(huì)取得意想不到的銷售業(yè)績。國際雙語幼兒園根據(jù)我們業(yè)主的年齡層次和身份地位，對(duì)幼兒教育會(huì)有較高要求，因此要本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行規(guī)劃與建造。根據(jù)本項(xiàng)目建議做成標(biāo)準(zhǔn)型即可，后期可引進(jìn)準(zhǔn)業(yè)的瑜伽品牌進(jìn)行管理。乒乓球室：標(biāo)準(zhǔn)場地為10米*10米，一般5米*8米即可。壁球場地的墻面與地面成90度角。由于維蘇威火山爆發(fā)而一夜之間化為死城的龐貝城的遺跡里，仍保留有很多完整的葡萄酒壺。古代希臘人把意大利叫做葡萄酒之國(埃娜特利亞)。主題酒吧：意大利是歐洲最早得到葡萄酒種植技術(shù)的國家之一。交房后則可采取獨(dú)立運(yùn)營方式進(jìn)行轉(zhuǎn)租或部分打包出租，對(duì)業(yè)主采取特殊折扣由物業(yè)公司從租賃費(fèi)用中進(jìn)行補(bǔ)貼。如水風(fēng)琴、水劇場，利用流水穿過管道，或跌水與機(jī)械裝置的撞擊產(chǎn)生悅耳的音響；又如秘密噴泉、驚愕噴泉等也能夠產(chǎn)生出其不意的游觀效果。低層臺(tái)地也可匯集眾水形成平靜的水池，或成為寬廣的運(yùn)河。由于位處臺(tái)地，意大利園林的水景在不斷的跌落中往往能形成遼遠(yuǎn)的空間感和豐富的層次感。其貫穿數(shù)個(gè)臺(tái)面，經(jīng)歷幾個(gè)高差而形成跌水，而且莊園的軸線不止一兩條，而是幾條軸線或垂直相交，或平行并列，甚至還有呈放射狀排列。臺(tái)地園林規(guī)劃布局嚴(yán)謹(jǐn)，有明確的中軸線貫穿全園，聯(lián)系各個(gè)臺(tái)層，使之成為統(tǒng)一的整體。（3）頂層露臺(tái)將陽臺(tái)適當(dāng)改造成露臺(tái)，主要是針對(duì)復(fù)式樓下層戶型南向陽臺(tái)?，F(xiàn)就戶型創(chuàng)新提出以下幾個(gè)重要概念：關(guān)鍵詞： 陽光花房 空中庭院 270度景觀陽臺(tái) 花園露臺(tái)（1）陽光花房部分入戶花園建議住戶用玻璃門或窗進(jìn)行隔斷，建成一個(gè)玻璃陽房的格局，增加其功能使性的靈活性，同時(shí)注入生活理念，即陽光花房。 堅(jiān)決執(zhí)行產(chǎn)品調(diào)性與價(jià)格策略，不能因前期市場反應(yīng)未能及時(shí)體現(xiàn)出來便過早放棄市場，堅(jiān)決不趨附市場。以工程節(jié)點(diǎn)為價(jià)格提升依據(jù)，在產(chǎn)品拿到預(yù)售證或封頂時(shí)再次提升價(jià)格，將其銷售均價(jià)超越首批報(bào)價(jià)2550元/㎡。對(duì)于誠意客戶，作為首批簽約者，將其折扣空間適量放大（可將其折扣由原來市場標(biāo)準(zhǔn)的98