【正文】 對 不能提供 1年以上當?shù)?納 稅 證 明或社會保 險繳納證 明的非本地居民 暫 停發(fā) 放 購買 住房 貸 款。 二套房 貸 首付五成以上，利率提高基準利率 ；252。 貸 款 審 批手 續(xù)嚴 格，三套房以上不予 辦 理按揭；252?！抖愂崭軛U 應(yīng)發(fā)揮 更大作用》 政府 態(tài) 度： 為 保障和改善民生， 穩(wěn) 定房價 勢 在必行本 報 告是 嚴 格保密的?！恫荒?讓 樓市成 為 投機者的 樂 園》252。不行也得行。促 進 教育均衡 發(fā) 展。加快研究制定合理引 導(dǎo) 個人住房消 費 的稅收政策。會 議 要求， 堅 決遏制住房價格 過 快上 漲 。溫家寶：有決心在本屆任期內(nèi)把房地 產(chǎn) 市 場 管好 216。2023年 對購買 首套自住房且套型建筑面 積 在 90平方米以上的家庭， 貸 款首付款比例不得低于 30%； 對貸 款 購買 第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。政策 態(tài) 度：從目前密集出臺的金融 調(diào) 控手段來看，政府穩(wěn) 定房價決心 堅 定月份 20232023年 20232023年金融政策?全面 縮緊 甚至停止二手房房 貸?取消加按 業(yè)務(wù) ； 貸 款 審 批手 續(xù)嚴 格，三套房以上不予 辦 理按揭；?二套房 貸 首付四成以上，利率提高基準利率；?明確第二套住房以家庭 為單 位；?七次上 調(diào) 金融機構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準利率 .?二套房 貸 首付五成以上，利率提高基準利率 ；?兩次上 調(diào) 金融機構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準利率；?商 業(yè)銀 行可根據(jù) 風(fēng)險 狀況， 暫 停 發(fā) 放 購買 第三套及以上住房 貸 款；?對 不能提供 1年以上當?shù)?納 稅 證 明或社會保 險繳納證明的非本地居民 暫 停 發(fā) 放 購買 住房 貸 款。產(chǎn) 品 類 型 　面 積 段 剩余套數(shù) 剩余 總 面 積一房 58 兩房　 　 87 — 211 三房 — 123 四房 — 21 住宅合 計 —— 500 集中商 業(yè) —— 1 商 鋪 （ 11） 62 車 位 —— 359 三期存 貨盤 點：剩余 500套住宅， 約 宅； 約 業(yè) （ 63套）， 359個 車 位（ 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計 截至 7月）本 報 告是 嚴 格保密的。墨水湖明珠渠陶家?guī)X一路芳草路龍 陽大道幼兒園玫瑰園小學(xué)社區(qū)商業(yè)街南國會所游泳池一期 二期三期十升小路本 報 告是 嚴 格保密的。追求精神上的愉悅是他 們畢 生的夢想，但又 難 以 掙 脫世俗的 羈絆 ；他 們 既痛恨 現(xiàn) 代都市的冷酷，渴望回 歸鄰 里居家的溫馨，又不能離開 賴 以生存的土壤；尋尋覓覓 的一直是與繁 華 幾站之隔的桃源 勝 地。核心 訴 求：地段、配套、 產(chǎn) 品、服 務(wù)武 漢 市普通中 產(chǎn)階級1）周 邊 事 業(yè)單 位職員 、沌口企 業(yè) 中層 、技 術(shù) 骨干；2）城市白 領(lǐng) ，主要是 漢 口、武昌中心城市外溢人群；3）部分 對 住宅品質(zhì) 要求 較 高的拆遷戶 子女。?這 里沒有繁 華 喧 囂 ，有的是喧 囂 之后的寧靜?這 里沒有汽 車 尾氣，有的是 鮮 花苗圃、 綠 草如茵和湖 風(fēng) 吹來的清新的空氣?這 里沒有 滿 眼的 緊 湊、 擁擠 ，有的是地中海 風(fēng) 情，超 寬 樓 間 距，歐式的松散、 閑 適?這 里沒有排成 長龍 的汽 車 ，沒有洶涌的人潮，有的是在花園玩耍的孩童，在社區(qū)里散步、溜狗的老人，和在 濃蔭 中漫步的 愛 人?這 里沒有 緊張 、匆忙，有的是真正放慢腳步后的真正生活?其 實 生活是一種享受?到南國明珠來， 這 里有真正的生活本 報 告是 嚴 格保密的。 最宜居 本 報 告是 嚴 格保密的。華潤 置地 策略二：控價體系 —— 在所有 產(chǎn) 品分 級 基 礎(chǔ) 上，通 過 價格體系的不斷 調(diào) 整，各 產(chǎn) 品互相推 動 價格的上 漲背景 1： 項 目 產(chǎn) 品主要分 90、 9 9 120平米四 類 ，其中 90平米最多背景 2： 90平米滯 銷客 戶 研究 結(jié) 果： 9098平米客群一致，主要因價 值觀 不同 導(dǎo) 致 購買 不同 戶 型進場 前價格體系研究 結(jié) 果： 9098平米價格差異不大，易 導(dǎo) 致客 戶 猶豫不決動 作 1： 調(diào) 整價格體系，拉高 9598平米價格，形成差異化， 強 化 90平米在體系內(nèi)性價比 優(yōu)勢 ，從而造成 90、 9 98三種 產(chǎn) 品均迅速走量；動 作 2： 實時調(diào) 整價格表，通 過 三種 產(chǎn) 品的 輪動漲 價，上 級產(chǎn) 品 帶動 下 級產(chǎn) 品 漲 ，下 級產(chǎn) 品推 動 上 級產(chǎn) 品走；本 報 告是 嚴 格保密的。結(jié) 果 —— 客 戶 群的隨即 轉(zhuǎn)變 ：客 戶層 面 擴 大到 漢 口、 漢 陽、武昌三 鎮(zhèn)216。2023年 46月競 爭 對 手世茂 錦繡長 江一口價 6300元 /㎡降價 銷售火爆， 華潤 引 進 易居， 緊 隨其后， 階 段一口價 6500元 /㎡ 銷 售開始逐步上升， 3780元 /㎡的樓面地價， 6500元 /㎡ 銷 售價格， 賣 多 虧 多。武 漢 世 聯(lián) — 價 值 低估區(qū)域迅速 實現(xiàn) 高價高速案例華潤 中央公園 —— 業(yè)績 ：自 09年世 聯(lián)進場華潤 中央公園以來，均價由6500元 /平米上升到 13000元 /平米， 銷 售 約 13億 ， 1200套2023年 12月華潤 中央公園一期 產(chǎn) 品入市 ,均價毛坯 7500元 /平米，精裝修均價 8500元 /平米 。本 報 告是 嚴 格保密的。3 案例借 鑒價 值 低估區(qū)域 , 迅速 實現(xiàn) 高價高速案例本 報 告是 嚴 格保密的。觀 點五： 項 目 產(chǎn) 品打造 較為 極致，必 須 通 過 立體 營銷 使客 戶 全方位了解 項 目價 值，拉 動項 目價 值實現(xiàn) 。 對 三期推廣定位不 認 可客 戶語錄 ：你 們 三期 項 目叫 “芯片人 ”， 給 人感 覺 整個 項 目就是 針對 上班年 輕 人的小 戶 型，不適合我 們這 些年 紀 偏大的人?？?戶語錄 ：門 口沒人接待， 進 去以后 銷 售人 員態(tài) 度也不 夠熱 情， 對 人 愛 理不理的，只 顧 自己在那里 發(fā) 手機短信， 給 人感 覺銷 售人 員 素 質(zhì) 太差，降低了整個樓 盤 的檔次。 對 小區(qū)的物 業(yè) 服 務(wù) 不 認 可客 戶認 知抗性客 戶語錄 ：緊鄰 王家灣商圈，區(qū)域位置不 錯 ，但目前 項 目自身配套 較 少，只有一個中百超市，商 業(yè) 街提供的服 務(wù) 也不 夠，希望能 夠 增加生活和商 業(yè) 配套的數(shù)量。小區(qū)入口的保安管理本 應(yīng)該 是一道 風(fēng) 景，但你 們 的管理非常不 嚴 ，沒有站姿，沒有氣 質(zhì) 。因 為 他 覺 得萬科服 務(wù) 很好，他很享受。客 戶認 可： 認 可小區(qū)的地段及未來的升 值 潛力2。南國明珠的房子很耐看，我 覺 得比水墨 蘭軒 要好，而且 這邊 的交通 絕對 比水墨 蘭軒 方便。推廣力度大，但效果不理想，上 門 客 戶 與目標 客 戶錯 位目前南國明珠 給 市 場 的感 覺 ：本 報 告是 嚴 格保密的。除此之外 還 有公交 車 身、公交站臺等廣告， 鋪 排量很大。3。4。按理 說這樣 的距離并不算 遠 ，但是 給 人的心理距離卻很 遠 ，很多在王家灣生活 慣 了的客 戶 都感 覺 它很偏，更不用 說漢 口、武昌的客 戶 了。在 許 多老武 漢 人眼中，大武 漢 就是指 漢 口和武昌，漢 口人甚至更極端地 認為 大 漢 口才是真正的武 漢 核心。 應(yīng)該讓 它回 歸 豪宅的價 值層 面， 實現(xiàn) 其 應(yīng) 有的價 值 。1。業(yè) 內(nèi)人士 對項 目的 認 知：專業(yè) 人士 訪談?wù)Z錄 ：看了南國明珠， 覺 得很驚 訝 ，原來武 漢 也有 這 么好的 項 目， 簡 直是 “ 武 漢 的香密湖 1號 ” 。營銷 效果： 由于定位及 營銷 推廣等原因， 實際 來 訪 客 戶 與目標 客 戶產(chǎn) 生 錯 位目 標 客 戶 ：代表社會 發(fā) 展與 時 代潮流的精英 階層 。推廣方式： 戶 外廣告、 報 廣等 線 上推廣方式 為 主，提高了的市場 關(guān)注度，但 項 目價 值 點沒有得到充分展示海 報戶 外車 身報 廣線 上推廣方式 較為 密集，覆蓋范 圍較 廣，引起了廣泛的市 場 關(guān)注度，但缺乏 對 目 標客 戶 的聚焦效 應(yīng) ，同 時 也沒能全面的 傳遞項 目價 值本 報 告是 嚴 格保密的。 領(lǐng) 袖生活芯片人純 板 前期推廣回 顧 ： 項 目各期根據(jù) 產(chǎn) 品特點分 別 命名，但彼此之 間 缺少 傳 承元素，未能形成整體推廣體系， 給 人獨立新 項 目印象，未形成 項 目品牌效應(yīng) 的聚集，且 營銷 思路越走越偏墨水灣“ 中心 ” 南國明珠價 值 體系南國明珠作 為 區(qū)域第一大 盤 ，有 責(zé) 任、有 義務(wù) 、也有能力撐起塌陷的 漢 陽板 塊 ！武 漢絕 版一梯兩 戶純 板式住宅70萬方城市成熟大 盤地中海建筑 風(fēng) 格及精致園林墨水湖 優(yōu)質(zhì) 生 態(tài)資 源地 鐵 站口通達三 鎮(zhèn)城市二 環(huán) 彰 顯 地段價 值王家灣商圈 締 造便利生活本 報 告是 嚴 格保密的。與墨水湖相伴，享受恬淡而 閑 適的湖居生活南國明珠相伴的墨水湖湖面 寬 廣，煙波浩渺， 讓 人心 曠 神怡、忘卻都市的 煩惱 ；項 目湖岸 線長 度 1800米， 風(fēng) 光旖旎； 臨 湖 親 水， 營 造了一種恬淡而 閑 適的生活方式；墨水湖具有極不 規(guī)則 的湖面造型，湖岸 線 蜿蜒曲折，凹凸有致，賦 予 臨 湖住宅豐富的 發(fā) 展空 間 ；3萬米濕地景 觀帶 ，保留原生 態(tài)濕地 風(fēng) 景，穿插大量自然景 觀 和人工景 觀 ，開辟野生 動 植物的棲息地，形成 觀 湖、 觀鳥 的自然生態(tài) 濕地。 n兩室兩 廳 一 ㎡ n兩室兩 廳 一 ㎡ n三室兩 廳 一 ㎡偽 板式純 板式區(qū)位價 值項 目價 值70萬方純 板式園林景 觀墨水湖本 報 告是 嚴 格保密的。n配套 齊 全，生活氛 圍濃 厚。 沌口 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)武廣商圈龍陽大道武 珞 路解放大道龍陽大道四新新區(qū)汪家墩王家灣n龍 陽大道全 長 ， 縱 深面 積 5000畝 ，流光溢彩的街市，已成 為經(jīng)濟發(fā) 展的重要窗口和平臺，形成了以汽 車貿(mào) 易、醫(yī) 藥 物流、大型商 貿(mào)為 主 導(dǎo) 特色的商 業(yè) 街。上海地 鐵 明珠 線 （一期） 2023年開通后， 20232023年沿 線 各站點房地 產(chǎn) 均價上升 20%左右啟示：地 鐵 3號 線 開通前后，本 項 目價格將面 臨 大幅上 漲 機會23% 24%27%12% 19% 17%15%7% 8%區(qū)位價 值項 目價 值城市 發(fā) 展區(qū)域 發(fā) 展片區(qū) 發(fā) 展本 報 告是 嚴 格保密的。區(qū)位價 值項 目價 值城市 發(fā) 展區(qū)域 發(fā) 展片區(qū) 發(fā) 展本 報 告是 嚴 格保密的。 大洋百 貨摩 爾 城家 樂 福漢 商 21世 紀金 馬凱 旋好美家區(qū)位價 值項 目價 值城市 發(fā) 展區(qū)域 發(fā) 展片區(qū) 發(fā) 展本 報 告是 嚴 格保密的。啟示一：占位大都市的平臺，具 備 人口、交通、 經(jīng)濟 的支撐， 規(guī)劃利好正逐步 兌現(xiàn) ，區(qū)域價 值 將快速提升；啟示二：基于前期拍 賣 ，近期將要入市的 項 目的土地價 值 判斷，周 邊項 目未來的成交均價在 80009000元 /㎡以上， 項 目有條件承接土地市 場帶 來的利好；本 報 告是 嚴 格保密的。n和 記 黃埔 10年下半年即將入市的 觀湖園 項 目，物 業(yè)類 型包括五星 級 酒店、會所、 類別 墅、高檔湖景公寓，總 用地面 積 ， 1370余畝 ；n世茂嘉年 華 已開工建 設(shè) ，到 2023年部分 項 目基本建成，互 動 式體 驗 中心、星 級 酒店等投入 試 運 營 ， 2023年整個 項 目基本建成。六湖 連 通的 實現(xiàn) 將凸 現(xiàn) 新區(qū)“ 因水獨厚 ” 的 優(yōu)勢 ，形成溝渠縱 橫、水系網(wǎng) 絡(luò)連 通的江南水鄉(xiāng) 景象，可改善生活 環(huán) 境狀況，形成獨特的水 環(huán) 境旅游 資 源，并帶動 地區(qū) 經(jīng)濟 的 發(fā) 展。六湖 連 通工程有助于改善水 質(zhì) 和居住 環(huán) 境，湖景居住價 值 將 進 一步提升 n漢 陽六湖 連 通工程包括 實 施水網(wǎng) 連 通工程、湖泊生 態(tài) 修復(fù)工程、渠道生 態(tài) 構(gòu)建以及景 觀 工程。 項 目投 資 強 度達 200萬元 /畝知名企 業(yè) （大 橋 局、百威啤酒、 蘇 泊 爾 炊具、金牛管 業(yè) 、大 橋雞 精、健民制 藥 、福達坊食用油、 漢鋼 棒材、黃 鶴 樓為 本 項 目提供人口、 產(chǎn)業(yè) 支撐區(qū)位價 值項 目價 值城市 發(fā) 展區(qū)域 發(fā) 展片區(qū) 發(fā) 展本 報 告是 嚴 格保密的。截至 2023年底，共吸引 2744家中外企 業(yè) ，其中世界 500強 企 業(yè)30多家，累 計 完成工 業(yè)總值 5082億 元， 創(chuàng) 地區(qū)生 產(chǎn)總值 1864億 元， 實際 利用外 資 美元。由 漢 陽、沌口、四新板 塊 共同構(gòu)成的武 漢 新區(qū)是武 漢 政府近期的打造重點n現(xiàn) 代新區(qū) —— 培育 現(xiàn) 代城市新功能，建 設(shè)華 中地區(qū)生 產(chǎn) 性服 務(wù) 中心、 總 部 經(jīng)濟 區(qū)，建成高效的城市支撐系 統(tǒng) ，構(gòu)筑 現(xiàn)代化的城市空 間 平臺，成 為 21世 紀 武 漢 最具活力的地區(qū) n人文新區(qū) ——