【正文】 建議 做好設(shè)計(jì)、落實(shí)資金、加強(qiáng)質(zhì)量管理、造價(jià)管理和進(jìn)度管理 ，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用 , 盡快實(shí)施。 綜上分析，總的來說，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。 風(fēng)險(xiǎn)分析 外部風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目擬在 20xx 年 8 月 完工，在建設(shè)期內(nèi)，本項(xiàng)目的外部風(fēng)險(xiǎn)，如國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì) 環(huán)境 ， 政府對(duì) 項(xiàng)目 建設(shè) 的政策基本 面都比較穩(wěn)定， 不會(huì)發(fā)生 大的 變化，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房屋銷售和租賃價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大 的波動(dòng)。遞延資產(chǎn)按 5 年攤銷，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)原則上不予考慮， 因需對(duì)大樓的物業(yè)人員進(jìn)行相應(yīng)管理， 考慮物業(yè)外包，物業(yè)管理費(fèi)用為 8 萬 元 /年。本方法評(píng)價(jià)的是單獨(dú)的土建項(xiàng)目，因此通信業(yè)務(wù)成本中與人員相關(guān)的項(xiàng)目不予考慮。 固定資產(chǎn)余值計(jì)算 折舊年限按 30 年計(jì)， 固定資產(chǎn)凈殘值按 3%計(jì)； 未提完的基本折舊列入余值。 因 此 ，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不進(jìn)行具體財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算，只進(jìn)行財(cái)務(wù)生存能力分析。 12 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則和方法 本項(xiàng)目建成后為通信生產(chǎn)提供辦公用房和附屬用房，是通信工藝形成生產(chǎn)能力的必要條件 。 投資估算其他說明 （ 1）預(yù)備費(fèi)按 5%考慮； （ 2）變配電依據(jù)同類工程暫定容量； （ 3）總投資未包 括油機(jī)設(shè)備、零星電器及辦公家具投資； （ 4）工程其他費(fèi)用為參照同類項(xiàng)目暫定取費(fèi)，應(yīng)在方案階段加以核實(shí)調(diào)整； （ 5）不含土地費(fèi)用 280 萬元。 （ 5）可研編制費(fèi)，桂 價(jià)經(jīng)字 [20xx]88 號(hào)文。 工程其他費(fèi)用編制依據(jù)如下： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)，廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知，桂財(cái)建［ 20xx]號(hào)文。 （ 4）垃圾處 理 室外設(shè)垃圾收集箱，集中處理垃圾。各種電器設(shè)備采用安全罩等保護(hù)措施，符合國(guó)家勞動(dòng)安全標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間采取了防滑措施。 9 勞動(dòng)安全及衛(wèi)生 勞動(dòng)安全 （ 1）土建安全 本項(xiàng)目抗震類別： 6 度抗震設(shè)防。 本工程為綜合性建筑，無污染粉塵，不排放有毒污水，僅排放生活污水，污水排入市政排 水管網(wǎng)。 綜上所述，本項(xiàng)目大樓是符合節(jié)能要求 的。采取以下節(jié)能措施： 配變電所設(shè)于接近負(fù)荷中心處，以減少線路損耗。雙層熱 反射鍍膜玻璃，在減少能源消耗上亦有良好效果。 防雷接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地及總等電位聯(lián)結(jié)等均共用同一套接地裝置，接地電阻要求不大于 1 歐姆。 （ 6） 防雷、接地 根據(jù)本地區(qū)雷電強(qiáng)烈程度和建筑等級(jí)確定本工程防雷等級(jí)。其 21 中部分弱電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與調(diào)試由具備相應(yīng)資質(zhì)的系統(tǒng)集成公司完成。 （ 3） 照明系統(tǒng) 本工程照明系統(tǒng)包括正常工作照明系統(tǒng)及事故應(yīng)急疏散照明系統(tǒng)。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工要求，業(yè)主另需增設(shè)一臺(tái)150KVA 的臨時(shí)施工變壓器。 （ 2）供電電源 20 本建筑工程包括辦公綜合樓及其機(jī)房、食堂等附屬建筑，均屬多層民用建筑，電氣負(fù)荷以三類負(fù)荷為主，此外消防用電負(fù)荷、應(yīng)急及疏散照明、機(jī)房設(shè)備 、 綜合樓內(nèi)營(yíng)業(yè)廳和基站 等按二類電氣負(fù)荷設(shè)計(jì)。 消防管理自動(dòng)化需有消防設(shè)備運(yùn)行監(jiān)視 ， 火警區(qū)域狀態(tài)監(jiān)視、故障報(bào)警 ， 自動(dòng)噴水各區(qū)域狀態(tài)監(jiān)視、故障警報(bào) ， 防排煙設(shè)備各區(qū)狀態(tài)監(jiān)視、故障警報(bào) ， 各式消防泵定期通知測(cè)試及開列保養(yǎng)工作單 ， 緊急廣播之順序播放 ， 自動(dòng)報(bào)警 ， 空調(diào)及相關(guān)通風(fēng)系統(tǒng)自動(dòng)停止 ，消防系統(tǒng)有關(guān)管路水壓偵測(cè)， 送風(fēng)、排煙設(shè)備控制。在主框架梁間布置普通鋼筋混凝土十字交叉梁，減小樓板的跨度，考慮到防火及抗震要求，樓板選用經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、剛度大的普通現(xiàn)澆混凝土樓板。 （ 3）設(shè)計(jì)采用規(guī)范： 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ 20xx 年版） GB5000920xx 《電信專用房屋設(shè)計(jì)規(guī)范》 YD500320xx 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 20xx 年版） GB5001120xx 設(shè)計(jì)要求 （ 1）設(shè)計(jì)原則 本工程為中國(guó)移動(dòng)廣西公司 XX 綜合樓工程，設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，建筑物結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防類別為丙類，建筑抗震設(shè)防烈度按 6 度計(jì)算 ，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，按 6 度采取抗震措施。 建筑面積劃分 XX 移動(dòng)綜合樓面積總體劃分如下： 表 6 建筑面積劃分表 單位：平方米 序 號(hào) 名 稱 面積（平方米） 備 注 1 營(yíng)業(yè)辦公綜合樓 共五層 2 食堂 148 一 層 3 機(jī)房 兩層 4 合 計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目綜合樓為多層建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)，地處夏熱冬冷地區(qū)（Ⅲ區(qū)）。建議外墻采用金屬涂料。 根據(jù)需求預(yù)測(cè)，確定綜合樓各層平面布置。 (4)院內(nèi)外充分考慮綠化，滿足規(guī)劃部門的要求。 工程計(jì)劃于 20xx 年開工，預(yù)計(jì)于 20xx 年 完工。擬建方案為 五 層 綜合樓。 根據(jù)項(xiàng)目專業(yè)用房建設(shè)規(guī)范及附屬配套設(shè)施需求 、 公司發(fā)展的規(guī)模確定綜合樓各用房 (包括辦公、營(yíng)業(yè)用房、附屬 )需求的規(guī)模 面積如下： 表 4 各類用房的需求面積表 單位：平方米 用房需求 建筑面積 （ m2） 備注 辦公用房（含營(yíng)業(yè) 廳、會(huì)議室 ） 員工食堂 148 機(jī)房 合計(jì) 14 5 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案論證 根據(jù) 辦公與輔助用房等的需求預(yù)測(cè)，考慮到本次新建的大樓 用于營(yíng)業(yè)、辦公及配套，本著少花錢、多 辦事的精神，以及便于生產(chǎn)和辦公人員日常工作的角度進(jìn)行綜合考慮， 確定本大樓的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案。 員工人數(shù)預(yù)測(cè) XX 縣移動(dòng)用戶數(shù) 發(fā)展 速度與規(guī)模一方面取決于 XX 縣經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展，居民收入，居民消費(fèi)能力、意識(shí)的變化；另一方面也取決于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力 。 （ 3）車位 根據(jù) 我國(guó) 有關(guān) 辦公樓機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)的規(guī)定，小縣城一般為每100 平方米建筑面積 ~ 輛。本項(xiàng)目建筑面積測(cè)算 是 根據(jù)該單位未來 1015年發(fā)展規(guī)劃中的人員與機(jī)構(gòu)配置確定， 并考 慮管理者的人均辦公面積略大于普通員工 辦公面積。同時(shí)需要與 建筑部門對(duì)該地區(qū)的工程地質(zhì)、變形觀測(cè)、地基監(jiān)測(cè)、地下水情況、地震效應(yīng)等項(xiàng)目再次進(jìn)行確認(rèn)。 退讓：沿市政大道（主干道）建筑后退道路紅線 4米以上，沿過境建筑后退道路紅線 3米以上，沿 11米道路（次干道）建筑后退紅線 2米以上，沿支路建筑后退道路紅線 。 城市規(guī)劃對(duì)局房建設(shè)要求 XX縣城市建設(shè)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目土建要求為綜合用地。 組網(wǎng)條件：局址離長(zhǎng)途傳輸干線進(jìn)城路 較近，傳輸線路建設(shè)方便。 圖 2 局址位 置示意 （商住用地一） 9 用地 面積與建筑面積能滿足本項(xiàng)目用地要求及遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)發(fā)展需求，新建綜合樓能滿足未來辦公及營(yíng)業(yè)需要。具有 距縣城中心區(qū)近、交通方便、 山 水景觀性好等特點(diǎn)。場(chǎng)地地勢(shì)較為平坦。 局址 地塊選擇及建設(shè)方案 根據(jù) XX縣城市建設(shè)規(guī)劃與通信局 用 房選址原則， XX移動(dòng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員，偕同 XX縣規(guī)劃局的相關(guān)人員對(duì)新建移動(dòng)綜合樓的局址進(jìn)行了多方調(diào)查研究，特別是對(duì)局址的地理位置、周圍環(huán)境、面積、投資、組網(wǎng)條件、水電供給及今后的發(fā)展進(jìn)行了多方面的分析比較，考慮到以后整個(gè) XX的發(fā)展，綜合多種因素，本次局址區(qū)塊的選擇為：XX縣桑江北區(qū)（新區(qū)）內(nèi)。周圍 沒 有煙霧、粉塵等有害氣體 ，有害物質(zhì)的污染源。 7 3 局址選擇 選址基本原則 (1) 應(yīng)符合中國(guó)移動(dòng)集團(tuán)公司“十一五”計(jì)劃和 XX 縣城 建設(shè)規(guī)劃的要求， 新綜合 樓在地理位置和建設(shè)規(guī)模上 適應(yīng)未來發(fā)展 的需要，并統(tǒng)籌考慮整個(gè) XX 地區(qū)局房的現(xiàn)狀及 發(fā)展建設(shè) 。 是 節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本、改善工作環(huán)境、提高經(jīng)濟(jì)效益的需要 為 解決目 前營(yíng)業(yè)和辦公用房不足的問題，可以采用購置、租賃和自建三種方式。 各企業(yè)都在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)質(zhì)量，在競(jìng)爭(zhēng)中打造自己的品牌。 6 近年來，隨著移 動(dòng)新業(yè)務(wù)的不斷推出，工程建設(shè)的不斷推進(jìn)，現(xiàn)有的局房多為租賃，營(yíng)業(yè)辦公面積 小而 且 分散，不利于 擴(kuò)大 客戶服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 與 新業(yè)務(wù)的研發(fā) ，對(duì) 日常管理 也帶來一些 困難， 直接影響 公司的 品牌建設(shè)和 XX 縣信息化服務(wù) 水平。 工程建設(shè)的必要性 是加強(qiáng) 電信 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 電信業(yè)是 我國(guó) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，電信網(wǎng)是信息化最重要的信息基礎(chǔ)設(shè)施。 目前 ， XX分公司租用的辦公樓面積有限，無車庫、員工食堂及職工宿舍 ， 日常的工作 不便，交通 出入通道 擁擠 ，辦公聯(lián)系 不方便 。 20xx 年運(yùn)營(yíng)收入完成 3850 萬元 ， 為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 XX分公司共建基站總數(shù) 86個(gè)，目前還有 2個(gè)基站正在興 建中。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。縣境內(nèi)山嶺綿延，溪河遍布，山翠水清，構(gòu)成了山區(qū)綺麗多彩的自然風(fēng)光； 其主要景區(qū)有 XX 溫泉森林公園、龍脊梯田、花坪自然保護(hù)區(qū)等。 全縣建設(shè)用地（含城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通用地等）占 %，未利用土地占 %。 縣城 XX鎮(zhèn)與自治區(qū)首府南寧市直線距離 371公里，公路里程 531公里，與 XX直線距離 63公里，公路里程 87公里。至 26176。28″ 至 110176。32 附表 1 總成本費(fèi)用估算表 附件： XX 縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 桑江北區(qū)開發(fā)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 土地證 附圖： XX 分公司樓規(guī)劃 XX 移動(dòng)公司綜合樓透視效果圖 1 1. 項(xiàng)目說明 項(xiàng)目名稱 ： XX 廣西有限公司 XX 綜合樓 項(xiàng)目建設(shè)單位 ： XX 廣西有限公司 XX 分公司 項(xiàng)目主管單位 ： XX 廣西有限公司 XX 分公司 可行性研究報(bào)告編制單位 ： XX 市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 本報(bào)告的依據(jù)和范圍 可行性研究的依據(jù)文件 (1) 中國(guó)移動(dòng)廣西公司 XX 分公司 提供的咨詢委托書； (2) 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）； (3) 中國(guó)移動(dòng)廣西公司 XX 分公司 提供的相關(guān)資料； (4) 廣西 XX 縣政府部門提供的建設(shè)用地規(guī)劃 圖及相關(guān) 資料 (5) XX 分公 司 提供 有關(guān)資料。31 14 附圖、附表 24 投資估算 .............................................................................................................24 估算依據(jù) .....................