【正文】 同時(shí)，通過發(fā)行債券，還可以促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水乎，擴(kuò)大開發(fā)公司(企業(yè))的知名度，為今后開發(fā)公司(企業(yè))的業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))利用債券籌集開發(fā)資金具有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))在很大程度上有決定債券種類、數(shù)額、利率、期限和還款方式等參數(shù)的自主權(quán)，從而能夠更好地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要結(jié)合起來，使企業(yè)在急需資金時(shí)及時(shí)得到資金，而在不需要資金時(shí)停止籌資行為，顯著提高開發(fā)資金的使用效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成片開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。改革開放以來，我國(guó)的債券市場(chǎng)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，債券的種類和數(shù)量急劇增長(zhǎng)，債券的發(fā)行方式、管理方法也逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化，一個(gè)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的、現(xiàn)代化的債券市場(chǎng)已逐步形成?；旌瞎墒侵冈诠上⒎峙浞矫鎯?yōu)先、而在剩余財(cái)產(chǎn)分配方面墊后的將兩種權(quán)利混合起來的股票。這種股票主要用于政府為支持某項(xiàng)事業(yè)時(shí)，與股份公司達(dá)成在企業(yè)效益不好時(shí)可以免付股息的協(xié)議。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財(cái)產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴(kuò)充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)發(fā)行。普通股是指其收益隨著股份公司利潤(rùn)的變動(dòng)而變動(dòng)、股東權(quán)益不受限制的一種股票。與債券不同，股票允許轉(zhuǎn)讓但無權(quán)要求企業(yè)收回。房地產(chǎn)股票是股票持有人對(duì)房地產(chǎn)股份公司(企業(yè))相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，是持有人對(duì)企業(yè)進(jìn)行的一種投資。它可以在很短時(shí)間內(nèi)，迅速聚集大量資金。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產(chǎn)抵押為特征。10．儲(chǔ)、貸結(jié)合的私人購房貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時(shí)候，貼息貸款是必不可少的一種方式。6．住宅投資撥款改貸款，簡(jiǎn)稱“撥改貸”。貸款利率按國(guó)家規(guī)定的流動(dòng)資金貸款利率計(jì)息。是銀行對(duì)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易中發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長(zhǎng)。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。因此，通過金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的主要來源之一。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。如利潤(rùn)留成，竣工房屋的保險(xiǎn)金，房屋在建過程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進(jìn)度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和應(yīng)交稅金等。例如我國(guó)規(guī)定一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司需有自有流動(dòng)資金1000萬元以上。營(yíng)銷管理。以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化和調(diào)整的。在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的一系列市場(chǎng)調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時(shí)起碼要考慮以下幾個(gè)方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運(yùn)村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報(bào)最高?第二，何時(shí)投資比較好(When)?比如，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級(jí)酒店。市場(chǎng)分析是一個(gè)廣義的概念，它在時(shí)間上，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷是一項(xiàng)近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識(shí)密集性的工作。⑤編制并移交竣工檔案。④編制工程決算。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書。②開發(fā)商驗(yàn)收。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見。①工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。①工程進(jìn)度監(jiān)理。(1)工程建設(shè)監(jiān)理的概念。②間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。①直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。1．工程施工管理。適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這是一種非公開方式的招標(biāo)，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：(1)公開招標(biāo)。2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭(zhēng)取獲得工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。(4)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。(2)進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍。按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。4．積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。開發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積(人／公頃)人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。居住建筑面積密度=居住建筑面積／居住建筑用地(平方米／公頃)為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來表示。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。④經(jīng)濟(jì)要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：①使用要求。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。由城市管理部門建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為：1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。(三)補(bǔ)地價(jià)方式鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。合同約定的年限不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。(2)收集資料，調(diào)查研究。3．可行性研究的步驟。(7)資金來源及融資方式。(2)市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。其內(nèi)容包括：①全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；②分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；③從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；④分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；⑤最后寫出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。即通常意義上的可行性研究。③根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。(6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，2．可行性研究的作用。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定。四、營(yíng)銷階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷是幾乎貫穿整個(gè)開發(fā)過程的。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。(五)落實(shí)開發(fā)資金開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃。(三)征地、拆遷、安置按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開工手續(xù)等。據(jù)此，開發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也不一樣。可以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷階段。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷