14、營改增后房地產(chǎn)項目并購的涉稅分析-wenkub.com
2025-06-26 07:14 本頁面
【正文】 該商業(yè)項目每年需交租金房產(chǎn)稅2400萬元、土地使用稅36萬元、增值稅及附加1120萬元和印花稅20萬元，總計3576萬元。計算公式：印花稅=房產(chǎn)租金收入%假定某商業(yè)項目，商鋪向外租賃，年租金收入為2億元（不含稅），而印花稅的計稅依據(jù)就是租賃金額也就是租金收入，%，那么需交印花稅=20000萬元%=20萬元。印花稅（地稅局）房地產(chǎn)印花稅是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅賦。假定某商業(yè)項目，位屬于一級地段，土地面積為20000㎡，那么該購物中心每年應(yīng)繳土地使用稅=20000㎡18元/㎡=360000元，即36萬元。土地使用稅（地稅局）土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。從價計征是按房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅基礎(chǔ)，%；計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。延伸閱讀一張稅費清單 深度解析國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)沉重的負(fù)擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等。通常情況下，交易商鋪都會選擇差額繳納稅費。另外，也有部分銀行要求購房者提供固定資產(chǎn)證明及企業(yè)資質(zhì)證明。都說買鋪貸款難，賣鋪稅費高，那么商鋪交易稅費到底怎么收呢？首付比例、貸款額度商鋪、寫字樓同為商業(yè)產(chǎn)權(quán)。三、資產(chǎn)收購與股權(quán)收購的稅負(fù)比較通過上述分析可以看出：在資產(chǎn)收購模式下，被收購方的稅負(fù)較重，而對于收購方而言，由于土地增值部分可以計入資產(chǎn)成本，在將來進(jìn)行不動產(chǎn)銷售時，可以減輕增值額，獲得節(jié)稅利益。本文認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，另外，實踐中為避免個別稅務(wù)機(jī)關(guān)適用【2000】687號文，也可以采取一定的方式避免該條文的適用，比如先轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)。根據(jù)營改增的相關(guān)原理和政策，2016年5月1日起，產(chǎn)品（動產(chǎn)）、勞務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的銷售都變成增值稅的課稅對象。從表4可以看出，股權(quán)收購模式下，收購方免征契稅，只繳納萬分之五的印花稅。 企業(yè)所得稅按照財稅2009[59]號文，資產(chǎn)并購屬于企業(yè)重組的類型之一，在符合特定條件下，可以選擇適用特殊性稅務(wù)處理。根據(jù)營改增新政
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