【正文】 取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期。，與客戶(hù)簽訂的合同是按季收費(fèi)，6月末收取二季度管理費(fèi)時(shí)應(yīng)如何開(kāi)票?全額開(kāi)具國(guó)稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開(kāi)具地稅和國(guó)稅票?答：應(yīng)全額開(kāi)具國(guó)稅發(fā)票。五月之后可否對(duì)四月份的該部分應(yīng)稅收入開(kāi)具國(guó)稅增值稅專(zhuān)用發(fā)票?答：不可以。實(shí)務(wù)建議“已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票”明細(xì)，防止?fàn)I改增后重復(fù)繳納增值稅，防止?fàn)I改增后開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。同時(shí)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行、“未開(kāi)具發(fā)票”列，填報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)(應(yīng)納)。二、開(kāi)具對(duì)應(yīng)的稅率/征收率，以無(wú)票收入負(fù)數(shù)沖減銷(xiāo)售收入(河北國(guó)稅)根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳椋⒃陂_(kāi)具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。(僅供參考)：23號(hào)公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票”。(2)營(yíng)改增納稅人使用百旺公司開(kāi)票系統(tǒng)(即稅控盤(pán))開(kāi)票的，可以通過(guò)編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進(jìn)入開(kāi)票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已申報(bào)其他營(yíng)業(yè)稅(除因銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅外，如物業(yè)費(fèi)、房租等項(xiàng)目產(chǎn)生的)未開(kāi)具發(fā)票，須2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。其中稅務(wù)總局另有規(guī)定：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。借方：管理費(fèi)用 40000（費(fèi)用化部分4個(gè)月）在建工程 80000（資本化部分8個(gè)月，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的應(yīng)用指南規(guī)定）貸方：累計(jì)攤銷(xiāo) 120000 支付工程款：借方：在建工程 500000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）55000貸方：銀行存款 555000 年底竣工轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)： 借方：固定資產(chǎn) 580000貸方：在建工程 580000 2017年112月（第二年）假定預(yù)計(jì)殘值20000，預(yù)計(jì)折舊20年 借方：管理費(fèi)用——折舊——房屋 28000貸方：累計(jì)折舊 28000借方：管理費(fèi)用——攤銷(xiāo)——土地110000(當(dāng)月處置當(dāng)月不攤銷(xiāo))貸方：累計(jì)攤銷(xiāo) 110000 2017年12月31日，將房屋處置： 借方：固定資產(chǎn)清理 552000累計(jì)折舊28000貸方：固定資產(chǎn) 580000 借方：銀行存款 6660000累計(jì)攤銷(xiāo) 230000貸方：固定資產(chǎn)清理 552000無(wú)形資產(chǎn) 4800000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）660000營(yíng)業(yè)外收入——處置非流動(dòng)資產(chǎn)878000銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款借方：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅300000（6000000*5%）貸方：銀行存款300000預(yù)繳稅款后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫(xiě)3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開(kāi)具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。但由于購(gòu)房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，進(jìn)行增值稅發(fā)票開(kāi)具和申報(bào)繳納稅款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款當(dāng)天開(kāi)具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。本條第9款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營(yíng)改增準(zhǔn)備工作完成80%，確保5月1日開(kāi)票 “營(yíng)改增”后如何開(kāi)具發(fā)票【必讀】基于此規(guī)定，獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。、高鐵票，手機(jī)票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(三)項(xiàng)規(guī)定第(三)項(xiàng)規(guī)定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。因此，建筑企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的沙、石料，如果是從按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商采購(gòu)的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。(二)獲得按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅發(fā)票《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào))規(guī)定：一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營(yíng)改增后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的七種特殊增值稅專(zhuān)用發(fā)票(一)沒(méi)有供應(yīng)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單的開(kāi)具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。規(guī)定在北京市、上海市、廣州市和深圳市四個(gè)城市，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。按次納稅的，為每次(日)銷(xiāo)售額300元500元(含本數(shù))。與此同時(shí)，兩部委發(fā)布了營(yíng)改增四份細(xì)則文件，分別為《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》。3在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立是否要征收增值稅？在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。作為個(gè)人來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增前后帶來(lái)的改變不會(huì)很大，不過(guò)對(duì)企業(yè)而言十分利好。納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。3統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否還執(zhí)行？集團(tuán)發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還？ 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱(chēng)的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。2房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售住宅和商業(yè)商品房，給個(gè)人和企業(yè)開(kāi)票開(kāi)普票還是專(zhuān)票？ 稅法規(guī)定，不得向個(gè)人開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金。2“營(yíng)改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能抵扣的情形有哪些？房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專(zhuān)用發(fā)票主要有：一是供應(yīng)商開(kāi)具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒(méi)有補(bǔ)充開(kāi)具具體《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）2由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實(shí)際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開(kāi)發(fā)的情況，怎么辦？土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者屬于免稅范圍。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除了，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎？售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)需轉(zhuǎn)出。，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模247。1房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣？ 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。（1+5%）5%1貸款利息可以抵扣增值稅嗎？不能抵扣，同時(shí)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。（1+11%）3%（2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。1房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進(jìn)行預(yù)繳增值稅？一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)如何繳納增值稅？根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人按照本辦法規(guī)定從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。按5%征收率繳納增值稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅?？偨Y(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營(yíng)改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營(yíng)改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開(kāi)據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買(mǎi)房人戶(hù)后，可以減少應(yīng)稅土地面積。1營(yíng)改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個(gè)條件營(yíng)改增前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒(méi)付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒(méi)付出，就不把金額核上。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，只要建了地下車(chē)位和附屬設(shè)施給業(yè)戶(hù)用，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅）。但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。4房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注銷(xiāo)時(shí)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財(cái)稅(2006)165 號(hào)文件，第八和，公司注銷(xiāo)清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷(xiāo)前的留抵稅不可以抵扣。4企業(yè)發(fā)生的餐飲消費(fèi)行為是否可以抵扣增值稅呢？財(cái)稅【2016】36 號(hào)附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費(fèi)可以抵扣 6%，會(huì)議時(shí)，增加住宿費(fèi)減少餐飲費(fèi)。4房地產(chǎn)代收費(fèi)用是否屬于增值稅的價(jià)外費(fèi)用要一并征收增值稅？ 財(cái)稅【2016】36 號(hào)，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費(fèi)用作為價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅。3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開(kāi)具專(zhuān)票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？財(cái)稅【2016】36 號(hào)規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務(wù)，獲取的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。3統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時(shí)代的業(yè)務(wù)處理分析