【正文】 ? 問：該納稅人應(yīng)如何在不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計算預(yù)繳稅額？回到機(jī)構(gòu)所在地如何計算應(yīng)納稅額？ 習(xí)題 ? 該納稅人在不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計算預(yù)繳稅額為： 預(yù)繳稅額 =1000 247。 ? 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 （ 1+11%） 11%= 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 ? （一）適用范圍 ? （二）一般納稅人征收管理 ? （三）小規(guī)模納稅人征收管理 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ? 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 （ 1+5%） 5%=0萬元 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2023年 6月 30日轉(zhuǎn)讓其 2023年購買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元（含稅，下同），納稅人 2023年購買時的價款 700萬元，保留有合法憑據(jù)。 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2023年 6月 30日轉(zhuǎn)讓其 2023年購買的房產(chǎn)一處，取得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元（含稅，下同），納稅人 2023年購買時的價款 700萬元，保留有合法憑據(jù)。 （ 3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 （ 1+5%） 5% （二）一般納稅人征收管理 其他事項 ? 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。 ? 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 ? 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 4月 30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 ? 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 4月 30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) ? “營改增”擴(kuò)圍背景及意義 ? 增值稅的基本原理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 ? 政策依據(jù)： 《 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 14號） 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 ? （一）適用范圍 ? （二）一般納稅人征收管理 ? （三）小規(guī)模納稅人征收管理 （一）適用范圍 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。 不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。 ? 問：自 2023年 5月 1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計算申報繳納增值稅稅款？（一般計稅方法、簡易計稅方法） 習(xí)題 ? 納稅人選擇一般計稅方法（ 不考慮進(jìn)項因素 ） ? 納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)申報繳納增值稅稅款 ? 應(yīng)納增值稅稅款 =20 247。 ? 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。每月收取租金收入 20萬元。 （二）一般納稅人征收管理 預(yù)繳稅款 ? 納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額 247。 （二）一般納稅人征收管理 ? 一般納稅人出租其 2023年 5月 1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 ? 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。 ? 問：納稅人在 7月申報期應(yīng)如何納稅？ 習(xí)題 6月申報期就取得的預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳的增值稅為： ? 200 247。 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證的開工日期是 2023年 3月 15日， 2023年 1月15日開始預(yù)售房產(chǎn)，至 2023年 4月 30日共取得預(yù)收賬款 200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 247。 2023年 6月共開具增值稅普通發(fā)票 10500萬元（含 2023年 4月 30日前取得的未開票預(yù)收款 5250萬元，和 2023年 5月收到的 5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 （二）一般納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） ? 《 增值稅納稅申報表（一般納稅人適用） 》 （二）一般納稅人征收管理 納稅申報 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》（財稅 〔 2023〕 36號文件印發(fā)，以下簡稱 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法》 ）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。該納稅選擇一般計稅辦法。 習(xí)題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證開工日期為 2023年 3月 15日， 2023年 1月開始預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè) 2023年 5月又收到預(yù)收款 525萬元。 （ 1+11%） = 《 增值稅納稅申報表（一般納稅人適用） 》 （二）一般納稅人征收管理 預(yù)繳稅款 ? 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ? 問：納稅人在 6月申報期應(yīng)申報的增值稅銷售額是多少？ 習(xí)題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報增值稅銷售額為： ? 應(yīng)稅銷售額 =252 247。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。 （ 1+11%） （二）一般納稅人征收管理 ? 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：